부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 1회 유찰로 최저매각가는 65,800,000원까지 내려왔습니다. 그러나 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 504호 임차인 서영호의 전입일은 계산상 말소기준권리보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 인수 가능 금액을 확정하지 못한 상태이므로, 낙찰가에 보증금 부담을 더한 실질취득액도 아직 산정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

94,000,000원

최저가 65,800,000원 · 1회 유찰

504호 임차보증금

미상

서영호 · 실질취득액 산정 불가

매수인 인수액

미확정

대항력 가능성 및 보증금 확인 필요

최저가 ÷ 감정가

70.0%

시세 비교 자료 확인 필요

부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 5층 504호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가 94,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 65,800,000원이 됐습니다. 하지만 현재 확인되는 자료만으로는 동일 호실이나 유사 물건의 실거래 시세와 비교할 수 없어, 최저가가 시장가격보다 유리한 수준인지는 판단할 수 없습니다.

이 물건의 핵심은 가격 할인율보다 504호 임차인의 보증금과 인수 범위입니다. 임차인 서영호의 전입신고일은 2021년 9월 9일로, 계산상 말소기준권리인 2023년 12월 1일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 실제 인수액을 확정할 수 없습니다. 등기부상 근저당권의 말소 표시와 후속 변경등기의 상태에도 확인이 필요한 부분이 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253 (임의경매)
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 5층 504호 (온천동, 프리랜드)
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 5층 504호 · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사
건물 개요	철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인일 2020.08.28
소유자	주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전 등기)
감정가 / 최저가	94,000,000원 / 65,800,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구액	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
계산상 말소기준권리	2023.12.01 갑구 3번 가압류 · 김시은 · 청구금액 466,000,000원
매각기일	2026.11.06

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 등기 상태를 함께 확인해야 한다

⚠️ 등기부 원본 대조가 필요한 부분 을구 1번 근저당권은 원등기에 이미 말소됐다는 표시가 있지만, 후속 변경등기에는 말소 여부를 추가 확인해야 할 상태가 남아 있습니다. 계산상 말소기준권리는 2023년 12월 1일 김시은의 가압류로 잡혀 있으나, 이 판단을 확정하기 전 등기사항전부증명서 원본에서 근저당권의 실제 존속·말소 상태와 권리 순위를 다시 대조해야 합니다.

등기 내역에는 2020년 9월 16일 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권, 2021년 12월 14일 황기태의 채권최고액 400,000,000원 근저당권, 이후의 변경·말소 기록이 확인됩니다. 황기태의 근저당권은 2022년 2월 10일 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 구덕신용협동조합 관련 원근저당과 변경등기의 상태는 서로 일치하는지 확인이 필요하므로, 현재 제공된 계산 결과만으로 모든 권리의 최종 소멸 순서를 단정하지 않는 편이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 504호의 보증금이 핵심이다

대상 호실인 504호에는 서영호가 임차인으로 기재돼 있습니다. 전입신고일은 2021년 9월 9일이며, 계산상 말소기준권리인 2023년 12월 1일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력과 우선변제권을 모두 확정적으로 단정할 수 없습니다.

임차인 / 호실	전입일	보증금 / 차임	대항력	우선변제	인수 / 배당요구
서영호 504호	2021.09.09	보증금 미상 차임 미상	가능·미상	미상	인수 가능성 배당요구 미상

⛔ 보증금 확인 전에는 입찰가를 확정하지 말 것 서영호의 보증금이 확인되지 않아 매수인이 실제로 부담할 인수액을 계산할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 매각물건명세서, 임대차계약 관련 자료, 전입세대 및 점유 현황을 대조해 보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용 (매각가의 약 2.4% 추정)	-	1,584,400원
갑구 3번 가압류 · 김시은	466,000,000원	64,215,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

제공된 배당 시나리오의 매각대금 배분 기준입니다. 집행비용 1,584,400원을 제외한 64,215,600원이 김시은의 가압류 채권에 배당되고, 해당 채권에는 401,784,400원의 미배당액이 남는 것으로 계산돼 있습니다. 임차보증금 인수액은 이 표의 매각대금 배당과 별도로 판단해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (65,800,000원 가정)

집행비용과 가압류 배당을 표시했습니다. 임차보증금의 매수인 인수액은 별도 확인 대상입니다.

회차별 미배당 (가압류 채권 기준)

제공된 시나리오상 미배당액: 현재 회차 401,784,400원 · 2회 유찰 시 421,169,080원 · 3회 유찰 시 434,738,357원.

⚠️ 별도 인수 시나리오의 호실을 혼동하지 말 것 제공된 배당 시나리오에는 김승훈(904호) 5,000,000원, 김현정(907호) 20,000,000원, 김영록(1003호) 40,000,000원 등 합계 65,000,000원의 임차보증금 인수 항목이 포함돼 있습니다. 이 임차인들은 대상인 504호가 아닌 다른 호실로 기재돼 있으므로, **65,000,000원을 504호의 확정 인수액으로 적용하면 안 됩니다.** 504호 서영호의 보증금은 미상이며, 해당 호실의 실질취득액은 임대차 확인 후에야 산정할 수 있습니다.

가격 판단 — 감정가 대비 70%가 곧 시세 메리트는 아니다 현재 최저매각가 65,800,000원은 감정가 94,000,000원의 70.0%입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 시세 대비 저렴한지 판정할 수 없습니다. 여기에 504호 임차보증금 인수 가능성까지 남아 있으므로, 최저가만 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다. 보증금과 권리 상태를 확인한 뒤 실질취득액을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

입지. 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설(오피스텔)·단독주택·각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
건물·설비. 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물이며, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 기재돼 있습니다.
토지이용. 일반상업지역·방화지구에 해당하고, 가로구역별 최고높이 60m 이하 제한지역 및 상대보호구역이 기재돼 있습니다.
환금성. 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐지만, 비교 가능한 실거래 자료를 통한 가격 검증은 별도로 필요합니다. 개별 호실의 임대차 조건과 실제 점유 상태도 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

504호 임대차 확인. 서영호의 보증금, 확정일자, 실제 점유 여부, 임대차계약 내용 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
말소기준권리 재검토. 계산상 기준인 2023.12.01 김시은 가압류와 을구 근저당권의 말소·변경 기록을 등기사항전부증명서 원본에서 대조하세요.
다른 호실과 분리. 904호·907호·1003호의 임차보증금 인수 시나리오를 504호에 합산하지 마세요. 대상 호실의 임차보증금과 인수액을 별도로 확인해야 합니다.
응찰가 상한 설정. 최저가 65,800,000원은 감정가의 70.0%지만, 실거래 시세와 임차보증금 인수액이 확인되지 않아 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 확인된 실질취득액을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
배당표와 비용 검토. 집행비용 추정치, 가압류 채권의 배당 및 미배당액을 확인하고, 당해세·최우선변제 등 실제 배당에서 달라질 수 있는 항목을 검토하세요.
원본 서류 대조. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·감정평가서의 대상 호실과 권리 내용을 서로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “감정가의 70%”보다 중요한 것은 실제 인수액

프리랜드 504호는 1회 유찰로 최저매각가가 65,800,000원이 됐지만, 그 자체로 저가 매수 기회라고 단정할 수는 없습니다. 서영호의 전입일은 계산상 말소기준권리보다 앞서고 보증금과 확정일자는 미상입니다. 따라서 인수 가능 금액을 확인하지 않고서는 실질취득액을 계산할 수 없습니다.

여기에 근저당권 원등기의 말소 표시와 후속 변경등기의 상태가 일치하는지도 확인해야 합니다. 임차보증금 확인과 권리 순위 검증이 끝나기 전에는 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 안전합니다. 먼저 504호의 임대차 및 등기 원본을 확인하고, 그 결과를 반영한 실질취득액을 기준으로 입찰 여부를 결정해야 합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-10-02	유찰	9,400만원
2	2026-11-06	D-0 진행	6,580만원

부동산임의경매

최저가는 감정가의 70% — 하지만 임차보증금이 미상이다, 프리랜드 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당 등기 상태를 함께 확인해야 한다

② 임차인 분석 — 504호의 보증금이 핵심이다

③ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “감정가의 70%”보다 중요한 것은 실제 인수액

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