부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 8층 802호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 133,000,000원, 현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 신청채권자는 구덕신용협동조합이며 사건상 청구액은 3,700,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 최저가가 내려간 물건으로 볼 수 없습니다. 등기부에는 2020년 설정된 근저당권이 이미 말소된 것으로 표시되어 있는 한편, 2023년 근저당권 변경등기는 말소 여부를 다시 대조해야 하는 상태입니다. 산출된 기준권리는 2023년 12월 1일 김시은의 가압류로 표시되어 있습니다. 이들 권리의 관계를 원본 등기부와 대조하지 않고 배당순위나 권리관계가 완전히 정리되었다고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 8층 802호 |
| 물건종류 | 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조, 지상 11층 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 토지이용계획 | 일반상업지역 · 방화지구 · 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하) · 상대보호구역 |
① 권리 흐름 — 기준권리와 근저당 변경등기 확인이 먼저다
등기상 소유권보존은 2020년 9월 16일, 현 소유자 주식회사디에스디앤씨로의 소유권이전은 2021년 12월 8일입니다. 같은 날이 아닌 2020년 9월 16일에는 구덕신용협동조합의 근저당권이 설정되었으며, 원래 근저당권 등기는 이미 말소된 것으로 표시되어 있습니다.
갑구 3번 가압류의 청구금액은 466,000,000원이며, 이후 2024년 7월 17일 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 가압류가 경매로 소멸하는 권리인지와 별개로, 그보다 앞선 근저당권 변경등기의 효력을 확인해야 실제 배당순위와 채권자별 배당액을 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 802호 임차권과 다른 호실을 구분해야 한다
802호와 관련된 임차권 등기는 고승민 명의로 확인됩니다. 임차보증금은 110,000,000원이며, 임대차계약일은 2023년 4월 17일, 확정일자는 2023년 4월 24일, 주민등록일은 2024년 4월 22일입니다. 임차권등기는 2025년 4월 3일 접수되었고, 배당요구일은 2025년 3월 27일로 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 호실 | 전입 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 고승민 802호 전유부분 |
2024.04.22 110,000,000원 확정일자 2023.04.24 |
없음으로 기재 | 확인 필요 | 임차권 매각 소멸 기재 |
산출된 기준권리인 2023년 12월 1일을 기준으로 보면 고승민의 주민등록일은 그 이후이므로 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 임차권등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있어, 현재 자료상 해당 임차권에 대한 매수인 인수액은 0원으로 추정합니다. 다만 우선변제권 행사 및 실제 배당 여부는 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.
* 임차권 인수 0원은 802호에 관해 기재된 대항력 판단과 매각에 따른 임차권 소멸을 전제로 한 추정치입니다. 근저당 변경등기 및 기준권리의 불일치가 해소되기 전에는 전체 권리관계가 확정된 것으로 볼 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가의 70%만으로 저렴하다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 93,100,000원으로 감정가 133,000,000원의 70.0%입니다. 한 차례 유찰되어 최저가가 내려왔다는 점은 확인되지만, 이 사건 목적물의 가격 메리트를 판단할 수 있는 최근 실거래 비교값은 확인되지 않습니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 오피스텔은 개별 호실의 임대수익, 관리비, 공실 여부와 실제 거래가격을 함께 검토해야 합니다. 이 사건은 특히 권리관계 확인이 남아 있으므로, 최저가만 보고 입찰가를 결정하는 접근은 피해야 합니다.
④ 예상배당표 (최저매각가 93,100,000원 가정 · 참고용 시뮬레이션)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 추정 | - | 2,075,800원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 91,024,200원 |
| 소유자 잔여 | - | 0원 |
위 배당표는 현재 최저매각가에 대해 산출된 집행비용과 김시은 가압류 채권의 배당 시뮬레이션을 참고로 정리한 것입니다. 구덕신용협동조합의 청구액 3,700,000,000원과 근저당 변경등기의 실제 효력 및 배당순위가 이 계산에 완전히 반영되었다고 단정할 수 없습니다. 실제 배당액은 원본 권리관계와 배당순위 확인에 따라 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 가정 | 가압류 채권 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,100,000원 | 374,975,800원 |
| 2회 유찰 시 | 65,169,999원 | 402,403,061원 |
| 3회 유찰 시 | 45,618,999원 | 421,602,143원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지상 11층 건물이며 사용승인일은 2020.08.28입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료와 해당 호실의 임대수익 정보가 확인되지 않아 환금성이나 투자수익률을 수치로 판단하기 어렵습니다. 실제 매매·임대 시세와 공실 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 등기부 원본 대조. 2020년 설정 근저당권이 말소된 것으로 표시된 부분과 2023년 9월 15일 근저당권 변경등기의 현재 효력을 확인하세요.
- 기준권리 재확인. 산출된 기준권리는 2023년 12월 1일 김시은의 가압류입니다. 그보다 앞선 근저당권 변경등기와의 관계를 확인하고 매각물건명세서의 권리분석과 대조하세요.
- 802호 임차권 확인. 고승민의 보증금 110,000,000원, 전입일 2024.04.22, 확정일자 2023.04.24 및 2025.04.03 임차권등기 내용을 원본 서류에서 확인하세요. 배당요구와 실제 배당 여부도 별도로 확인해야 합니다.
- 다른 호실과 분리. 다른 호실 점유자의 보증금을 802호의 매수인 인수액으로 합산하지 말고, 실제 매각 범위와 해당 호실에 적용되는 권리를 확인하세요.
- 가격 상한 설정. 최저가 93,100,000원은 감정가의 70%입니다. 최근 거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 이 할인율만으로 응찰가를 정하지 마세요.
- 배당 계산 재검토. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구액 3,700,000,000원과 김시은 가압류 청구액 466,000,000원의 관계, 근저당권의 존속 여부 및 실제 배당순위를 확인하세요.
- 현장 확인. 실제 점유상태, 임대차관계, 관리비 체납 여부와 건물 관리상태를 확인하고 매각물건명세서·현황조사서·등기부를 함께 검토하세요.
맺으며 — “최저가 70%”보다 먼저 확인할 것
프리랜드 802호는 감정가 133,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 93,100,000원이 된 물건입니다. 그러나 실거래 비교값이 확인되지 않아 현재 가격이 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 802호의 임차권은 산출된 기준권리 이후 전입한 것으로 기재되어 인수 위험이 낮아 보이지만, 근저당권 변경등기와 기준권리 판정의 관계를 먼저 확인해야 합니다.
결론은 ‘가격 메리트 확정’이 아니라 ‘권리 원본 확인 후 입찰 검토’입니다. 선순위 권리와 실제 배당순위가 명확해지고, 해당 호실의 실거래 및 임대수익을 확인한 뒤에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.
