부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 9층 901호는 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합의 신청으로 임의경매가 진행됐습니다. 감정가 100,000,000원에서 1회 유찰되어 최저매각가는 70,000,000원입니다.
눈에 띄는 것은 가격보다 점유관계와 선순위 권리의 불확실성입니다. 901호에는 정여주의 전입 기록이 있으며, 전입일은 2023.03.31입니다. 산정된 경매개시결정 기준일 2024.07.17보다 빠르지만, 보증금·확정일자·실제 점유 및 권리의 우선순위를 모두 확인해야 하므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 적절합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 9층901호 (온천동,프리랜드) |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 개요 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 소유권이전 | 2021.12.08 (매매 원인 2021.11.04) |
| 감정가 | 100,000,000원 |
| 최저매각가 | 70,000,000원 (감정가의 70% · 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청 청구액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 점유관계 | 901호 정여주 전입 기록 확인 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인
권리분석의 핵심은 2020.09.16 설정된 구덕신용협동조합 근저당권의 현재 효력입니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이고, 2023.09.15 변경 기록에는 4,070,000,000원이 기재돼 있습니다.
원 근저당에는 이미 말소된 것으로 표시된 기록이 있는 반면, 그 근저당에 연결된 채무자 변경·채권최고액 변경 기록도 존재합니다. 한편 산정된 말소기준권리는 2024.07.17 임의경매개시결정입니다. 원 근저당의 말소 효력과 후속 변경등기의 관계를 원본으로 확인하기 전에는 2024.07.17을 확정적인 말소기준으로 삼기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 901호 정여주가 핵심
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 901호 · 정여주 | 2023.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
901호 관련 전입 기록은 현황조사 및 매각물건명세서에 나타납니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않으며, 배당요구 여부도 확정할 수 없습니다.
보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수액을 0원으로 처리할 수 없습니다. 대항력과 미배당 보증금이 인정된다면 매수인의 부담이 발생할 수 있으며, 반대로 선순위 권리관계와 실제 점유 요건에 따라 인수가 발생하지 않을 수도 있습니다.
③ 다른 호실 보증금 — 65,000,000원의 의미
배당 산출에는 보증금 인수액 합계 65,000,000원이 표시되어 있습니다. 하지만 이 금액은 901호가 아니라 904호·907호·1003호의 보증금으로 구성되어 있습니다.
| 호실 / 성명 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 904호 · 김승훈 | 5,000,000원 | 530,000원 | 판정 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 907호 · 김현정 | 20,000,000원 | — | 판정 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 1003호 · 김영록 | 40,000,000원 | 200,000원 | 판정 확인 | 미확인 | 해당 없음 |
| 합계 | 65,000,000원 | — | 별도 확인 | 별도 확인 | 중복신고 아님 |
④ 실질취득비용 — 낮은 낙찰가가 안전을 뜻하지 않는다
현재 901호의 정확한 실질취득비용은 산정할 수 없습니다. 계산 구조는 다음과 같습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 배당되지 않는 구조라면, 낙찰가가 낮아질수록 매수인이 인수할 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다. 이 경우 가격 비교는 낙찰가가 아닌 실질취득비용을 기준으로 해야 합니다.
본건은 901호의 보증금 자체가 확인되지 않아 그 구조가 실제 적용되는지도 확정할 수 없습니다. 실거래 시세 역시 확인되지 않았으므로, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정 · 산출치 검증 필요)
| 배당 항목 | 채권액 | 산출 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,660,000원 |
| 1. 신청채권 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원(모형상) |
| 2. 다른 호실 임차보증금 | 65,000,000원 | 0원(모형상) |
| 3. 소유자 잔여(단순 산출) | — | 68,340,000원 |
위 금액은 입력된 단순 배당 산출 결과를 표시한 것으로, 실제 법원 배당표가 아닙니다. 구덕신용협동조합의 신청채권과 근저당 배당이 반영되지 않은 상태에서 소유자 잔여 68,340,000원을 실제 교부액으로 해석할 수 없습니다. 65,000,000원도 다른 호실 보증금이며 901호의 확정 인수액이 아닙니다.
⑥ 유찰 회차별 가격과 인수 위험
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 901호 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 70,000,000원 | 70% | 미확정 | 산정 불가 |
| 2회 유찰 시 | 49,000,000원 | 49% | 미확정 | 산정 불가 |
| 3회 유찰 시 | 34,300,000원 | 34.3% | 미확정 | 산정 불가 |
추가 유찰 시 최저매각가는 49,000,000원, 34,300,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 그러나 보증금 인수 가능성이 있는 물건에서는 입찰가격의 하락이 실질취득비용의 같은 폭 하락을 의미하지 않습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 감정 당시 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·주차타워 설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설에 접근할 수 있는 입지이지만, 901호의 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 가격 경쟁력과 매각 용이성을 수치로 평가하기는 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 901호 점유자 확인. 정여주의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당의 말소 여부와 2023.09.15 변경등기의 효력을 원본 등기부로 대조해야 합니다.
- 매각단위 확인. 901호가 독립적으로 매각되는지, 다른 호실과 일괄매각되는지 확인해야 합니다. 매각단위에 따라 인수·배당 분석이 달라집니다.
- 호실별 임차관계 구분. 904호·907호·1003호 보증금 65,000,000원을 901호의 보증금으로 혼동해서는 안 됩니다.
- 공동담보 및 배당 확인. 근저당권 채권최고액 4,070,000,000원과 신청 청구액 3,700,000,000원의 관계, 공동담보목록 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 901호와 면적·층·이용상태가 유사한 오피스텔의 최근 거래가격 및 임대차 시세를 확인한 후 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 점유·명도 비용. 임차인 권리가 소멸하는 경우에도 실제 점유자의 인도 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분 부담, 당해세 및 우선변제채권 등 추가 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 법원 배당 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “7,000만원에 낙찰받는 것과 7,000만원에 취득하는 것은 다르다”
프리랜드 901호의 가장 큰 위험은 유찰된 가격 자체가 아니라 그 가격에 어떤 권리를 인수하게 되는지 아직 확정할 수 없다는 것입니다. 901호 정여주의 보증금은 미상이고, 전입일은 2023.03.31입니다. 여기에 2020년 근저당의 말소 기록과 2023년 변경등기의 효력까지 확인해야 합니다.
다른 호실에서 확인된 보증금 65,000,000원을 901호에 그대로 합산하는 것은 잘못입니다. 반대로 그 금액이 901호의 보증금이 아니라는 이유로 901호 인수액이 0원이라고 판단하는 것도 잘못입니다.
감정가 100,000,000원에서 70,000,000원으로 내려왔어도 최근 실거래와 실질취득비용을 비교할 수 없으므로 가격 메리트가 입증됐다고 보기 어렵습니다. 추가 유찰이 발생하더라도 보증금 인수 여부부터 확인해야 합니다.
결론은 입찰 보류·권리 재확인입니다. 매각단위와 선순위 근저당의 존속 여부, 901호 점유자의 대항력 및 보증금이 명확해진 뒤에야 실질취득비용을 계산하고 입찰가격을 결정할 수 있습니다.
