부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 부산 동래구 프리랜드의 주거용 오피스텔 1007호입니다. 최저가는 감정가의 70%인 67,900,000원이지만, 이것만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 해당 호실의 임차인 SON ANDREI는 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 위험을 확정할 수 없습니다. 더 중요한 문제는 2020년 근저당권과 후속 변경등기의 말소 여부가 일치하지 않는다는 점입니다. 등기 원본과 매각물건명세서로 말소기준권리를 확인하기 전에는 입찰가나 실질취득액을 확정하지 않는 것이 안전합니다.

감정가 / 최저가

97,000,000원

최저가 67,900,000원 · 1회 유찰

실질취득액

산정 보류

낙찰가 + 실제 인수액 확인 필요

매수인 인수 위험

미상

1007호 보증금·기준권리 확인 필요

신청채권 청구액

3,700,000,000원

구덕신용협동조합

부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 10층 1007호로, 감정평가상 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 현재 최저매각가는 67,900,000원이며 감정가 97,000,000원의 70% 수준입니다. 그러나 경매가격만으로 수익성을 판단하기에는 확인해야 할 권리 문제가 남아 있습니다.

등기에는 2020년 9월 16일 구덕신용협동조합의 근저당권 설정, 이후 채무자 변경과 채권최고액 변경, 그리고 2024년 7월 17일 임의경매개시결정이 나타납니다. 특히 2023년 9월 15일 근저당권 채권최고액이 4,070,000,000원으로 변경된 내역이 있으나, 원래 근저당권에는 이미 말소되었다는 표시가 있습니다. 후속 변경등기와도 상태가 일치하지 않으므로 **2024년 경매개시결정일을 곧바로 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다.**

해당 호실에는 SON ANDREI가 2022년 7월 22일 전입한 것으로 조사되어 있습니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 및 매수인 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 임차보증금 확인과 함께 선순위 담보권의 존속 여부를 먼저 확정해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경59253 (임의경매)
소재지	부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 10층 1007호 (온천동, 프리랜드)
물건종류 / 이용상태	집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 · 11층 건물 내 10층
건물 사용승인	2020.08.28
소유자	주식회사디에스디앤씨
감정가 / 최저가	97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구액	구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원
매각기일	2026.11.06
토지이용계획	일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인

⛔ 핵심 권리 확인 사항 2020년 9월 16일 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 채권최고액 4,440,000,000원으로 기재되어 있으나, 해당 원등기에는 이미 말소되었다는 표시가 있습니다. 반면 2021년 계약인수 및 2023년 채권최고액 변경 내역은 존속 상태로 나타납니다. 경매신청 채권자도 구덕신용협동조합입니다. 이처럼 등기 상태가 일치하지 않으므로 근저당권의 실제 존속 여부와 말소기준권리를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.

2021년 12월 14일 설정된 황기태 명의 근저당권은 채권최고액 400,000,000원이며, 2022년 2월 10일 해지를 원인으로 말소된 것으로 기재되어 있습니다. 이 권리는 현재 인수 대상으로 단정할 항목이 아닙니다. 다만 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부는 별개의 문제이므로, 황기태 근저당권의 말소 사실만으로 선순위 담보권 문제가 해소되었다고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 1007호의 보증금 확인이 우선

본건 매각 대상은 프리랜드 건물 전체가 아니라 10층 1007호입니다. 따라서 다른 호실의 임차보증금을 1007호의 인수액에 합산해서는 안 됩니다.

임차인 / 호실	전입일	보증금 / 월세	대항력	우선변제	승계
SON ANDREI 1007호	2022.07.22	미상 / 미상	대항력 가능·미상	미상	확인 필요

⚠️ 임차인 관련 결론 해당 호실 임차인의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력 여부는 실제 임대차관계와 올바른 말소기준권리에 따라 판단해야 합니다. 2020년 근저당권이 유효한 선순위 권리라면 2022년 전입 임차인의 대항력 판단은 달라질 수 있으므로, 현재 표시만으로 인수 보증금을 확정하거나 0원으로 처리해서는 안 됩니다.

다른 호실인 904호 김승훈, 907호 김현정, 1003호 김영록의 보증금은 각각 5,000,000원, 20,000,000원, 40,000,000원으로 기재되어 있습니다. 이 금액의 합계 65,000,000원은 해당 호실들의 임차보증금 합계이며, 1007호의 보증금이나 인수액으로 사용할 수 없습니다.

③ 가격 및 배당 검토

최저매각가 67,900,000원은 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 실거래 시세 대비 할인율과 다릅니다. 동일 호실 또는 비교 가능한 오피스텔의 거래가격을 확인하지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 부족합니다.

매각 시나리오	감정가 대비	매각가격	검토 사항
현재 회차 (1회 유찰)	70%	67,900,000원	현재 최저매각가
2회 유찰 시	49%	47,530,000원	가정 시나리오
3회 유찰 시	34.3%	33,270,999원	가정 시나리오

유찰이 추가되면 최저매각가는 낮아질 수 있지만, 임차보증금 인수 위험이 해소되는 것은 아닙니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 더한 금액이므로, 최저가 하락만으로 매수 부담이 줄어든다고 단정할 수 없습니다.

제공된 가정 배당표 — 실제 배당으로 사용하기 전 검증 필요

배당 항목	채권액	기재된 예상배당
집행비용 (추정)	-	1,622,200원
김승훈 · 904호 보증금	5,000,000원	0원
김현정 · 907호 보증금	20,000,000원	0원
김영록 · 1003호 보증금	40,000,000원	0원
소유자 교부	-	66,277,800원

⛔ 배당표를 그대로 신뢰하면 안 되는 이유 위 표는 67,900,000원 매각을 가정한 계산 결과를 참고용으로 재현한 것입니다. 표에 포함된 세 임차인은 1007호가 아닌 다른 호실의 임차인입니다. 또한 신청채권 청구액 3,700,000,000원과 구덕신용협동조합의 근저당 관련 변경 내역이 확인되는데도, 가정표에는 채권자 배당액이 0원이고 소유자 교부액이 66,277,800원으로 표시되어 있습니다. 따라서 실제 권리순위와 배당을 반영한 결과로 사용할 수 없습니다.

가정 배당표의 금액 배분

집행비용 1,622,200원과 소유자 교부 66,277,800원의 산술적 배분입니다. 실제 배당 확정액이 아닙니다.

회차별 신청채권 미변제액

신청채권 청구액 3,700,000,000원, 각 시나리오의 신청채권자 배당액 0원 기준입니다. 실제 배당은 권리순위 확인 후 재산정해야 합니다.

📌 실질취득액 계산 원칙 현재 회차의 실질취득액은 67,900,000원에 1007호에서 실제로 인수할 보증금 등 권리 부담을 더해 산정해야 합니다. 해당 호실의 보증금과 선순위 권리 상태가 확정되지 않았으므로 인수액은 미상이며, 실질취득액도 아직 확정할 수 없습니다.

④ 입지·건물 및 환금성 메모

입지. 롯데백화점 동래점 북측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설(오피스텔)·단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2020.08.28입니다. 평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
토지·규제. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지면적은 155.0㎡, 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
환금성. 교통 접근성과 주상복합적 입지 특성은 참고할 만하지만, 해당 호실의 실거래 비교자료와 실제 임대차 조건을 확인하기 전에는 적정 매입가격이나 환금성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

말소기준권리 원본 대조. 2020.09.16 근저당권의 말소 여부, 2021.12.08 계약인수 등기, 2023.09.15 채권최고액 변경 내역을 등기사항전부증명서 원본으로 대조하세요.
매각물건명세서 확인. 1007호의 인수 권리, 임차인 현황, 매각으로 소멸하는 권리와 소멸하지 않는 권리를 확인하세요.
임대차 확인. SON ANDREI의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 상태 및 배당요구 여부를 확인하고 대항력과 인수액을 판단하세요.
호실 구분. 904호·907호·1003호 등 다른 호실의 임차보증금은 1007호의 인수액에 합산하지 마세요.
가격 상한 설정. 감정가 대비 70%라는 비율만으로 입찰가를 정하지 말고, 비교 가능한 실거래와 인수 위험을 반영한 실질취득액을 기준으로 상한을 정하세요.
관리비·현장 확인. 관리비 체납, 실제 사용 상태, 시설 상태 및 명도 조건을 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
배당표 재산정. 선순위 담보권의 실제 존속 여부와 권리순위를 확정한 뒤 집행비용, 담보권자 배당 및 임차인 권리를 반영해 배당을 다시 계산하세요.

맺으며 — “감정가의 70%가 곧 저렴한 가격은 아니다”

부산 프리랜드 1007호는 현재 최저매각가가 67,900,000원으로 내려와 있지만, 가격만 보고 입찰하기에는 권리 확인이 먼저입니다. 해당 호실 임차인의 보증금이 미상이고, 구덕신용협동조합 근저당권의 원등기와 후속 변경등기 상태가 서로 일치하지 않습니다. 제공된 배당 계산에도 다른 호실의 임차인과 실제 담보권 배당 문제가 섞여 있습니다.

결론은 입찰 보류 후 권리 재확인입니다. 말소기준권리, 1007호 임차보증금, 실제 인수액, 선순위 담보권 배당을 먼저 확정해야 합니다. 그다음 비교 가능한 거래가격을 기준으로 실질취득액을 평가해야 하며, 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트나 투자 수익성을 인정할 수는 없습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-10-02	유찰	9,700만원
2	2026-11-06	D-0 진행	6,790만원

부동산임의경매

최저가는 감정가의 70%지만, 임차보증금과 선순위 권리 확인이 먼저 — 부산 프리랜드 1007호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재확인

② 임차인 분석 — 1007호의 보증금 확인이 우선

③ 가격 및 배당 검토

제공된 가정 배당표 — 실제 배당으로 사용하기 전 검증 필요

④ 입지·건물 및 환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “감정가의 70%가 곧 저렴한 가격은 아니다”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (124장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고