부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동에 자리한 프리랜드 10층 1006호입니다. 2020년 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물의 주거용 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매가 진행 중입니다.
표면적인 가격은 매력적으로 보일 수 있습니다. 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 67,900,000원이 됐기 때문입니다. 그러나 이 물건은 단순히 가격이 내려간 오피스텔이 아닙니다. 1006호 전체를 대상으로 한 주택임차권등기와 보증금 반환 문제가 존재하고, 공동담보 근저당권의 권리관계까지 확인해야 합니다. 실제 투자 판단은 최저가가 아닌 권리 인수를 반영한 취득금액을 기준으로 해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 10층 1006호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 10층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,700,000,000원 (공동담보 관계 확인 필요) |
| 관련 임차권 | 백어진 · 임차보증금 20,000,000원 · 주택임차권등기 |
| 실질취득 추정 | 87,900,000원 (보증금 전액 인수 가정, 기타 비용 제외) |
① 권리 흐름 — 임차권 인수보다 먼저 말소기준을 확정해야 한다
등기상 권리관계의 핵심은 구덕신용협동조합의 2020.09.16 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이고, 2023.09.15 변경계약에는 4,070,000,000원이 나타납니다. 공동담보 권리이므로 이 금액 전부를 1006호의 개별 채무로 볼 수는 없습니다.
그런데 최초 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 정보가 있는 반면, 관련 변경등기에는 별도의 말소 여부 확인이 필요한 기록이 남아 있습니다. 경매개시결정일인 2024.07.17이 말소기준으로 표시되어 있지만, 2020년 근저당권이 실제로 유효하게 존속했는지부터 확인해야 이 판단을 신뢰할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 1006호 보증금 2,000만원의 행방
1006호와 직접 연결되는 실제 임차인은 백어진 1명입니다. 2023.01.19 임대차계약 및 주민등록, 2023.01.20 점유개시, 2024.03.18 주택임차권등기가 확인됩니다. 등기된 보증금은 20,000,000원이며 확정일자는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
| 임차인 / 범위 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백어진 1006호 전유부분 전부 임차권등기 |
2023.01.19 2023.01.20 |
20,000,000원 | 인수 가능·순위 확인 | 확정일자 없음 | 20,000,000원 인수 가능 말소기준 확정 전 조건부 |
| 임대차계약일 | 2023.01.19 |
|---|---|
| 주민등록일 | 2023.01.19 |
| 점유개시일 | 2023.01.20 |
| 확정일자 | 없음 |
| 임차보증금 | 20,000,000원 |
| 차임 | 400,000원 |
| 임차권등기일 | 2024.03.18 (을구 4번) |
| 등기 원인 | 2024.03.15 부산지방법원 임차권등기명령 (2024카임146) |
| 매수인 인수 | 전액 20,000,000원까지 인수 가능성 |
③ 예상배당표와 실질취득 — 최저가만 보면 위험하다
현재 최저매각가인 67,900,000원에 낙찰된다고 가정합니다. 집행비용 추정액은 1,622,200원이고, 그 차액은 66,277,800원입니다. 다만 신청채권액과 공동담보 근저당권이 존재하므로, 이 차액 전부가 소유자에게 지급된다고 확정할 수 없습니다. 실제 채권자 배당은 권리순위와 배당자료에 따라 다시 계산해야 합니다.
| 배당 및 인수 항목 | 기준금액 | 추정 배당 / 부담 |
|---|---|---|
| 매각대금 | 67,900,000원 | 67,900,000원 |
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 구덕신용협동조합 등 채권자 | 공동담보 관계 | 확정 필요 |
| 2. 백어진 임차보증금 | 20,000,000원 | 배당 여부 확인 필요 |
| 집행비용 차감 후 배당 대상액 | — | 66,277,800원 |
| 별도: 매수인 인수 가능액 | 20,000,000원 | 최대 20,000,000원 |
현재 회차 매각가 기준 추정입니다. 채권자 배당액과 소유자 최종 잔여금은 확정되지 않았습니다. 당해세·최우선변제·공동담보 배당조정 등이 반영되면 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 인수는 배당과 구별되는 매수인 부담입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 별개
현재 회차와 추가 유찰 시의 매각가를 비교하면 가격은 단계적으로 낮아집니다. 그러나 임차보증금 20,000,000원이 매수인에게 전액 인수되는 경우, 그 부담은 낙찰가와 별개로 취득금액에 더해집니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 전액 인수 가정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 20,000,000원 | 87,900,000원 |
| 2회 유찰(49%) | 47,530,000원 | 20,000,000원 | 67,530,000원 |
| 3회 유찰(34%대) | 33,270,999원 | 20,000,000원 | 53,270,999원 |
위 실질취득금액은 각 회차 최저매각가에 1006호 임차보증금 20,000,000원을 전액 더한 조건부 계산입니다. 실제 낙찰가, 배당액, 권리 소멸 여부에 따라 달라집니다. 취득세·등기비·명도비·관리비 등은 제외했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 위치해 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·소방·승강기·주차타워·도시가스 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가 당시 주거용으로 이용되는 것으로 탐문되었습니다. 주거용 이용과 공부상 용도는 구분해 검토해야 합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 주변 교통 접근성과 별개로 개별 호실의 주차 및 진출입 편의는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 ㎡당 2,544,000원입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 비교적 최근 사용승인은 긍정적인 입지 요소입니다. 다만 소형 주거용 오피스텔은 임대수익률, 공실, 관리비 및 매수 수요에 민감합니다. 최근 실거래 비교 없이 환금성이나 매각차익을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2023.09.15 채권최고액 변경등기의 법률관계를 확인해야 합니다. 이것이 가장 우선적인 확인 사항입니다.
- 임차권의 선후순위. 백어진의 주민등록일 2023.01.19, 점유개시일 2023.01.20, 임차권등기일 2024.03.18을 기준으로 말소기준권리와의 우열을 재판정해야 합니다.
- 임차보증금 반환. 보증금 20,000,000원에 대해 실제 배당요구 내용, 배당 가능성, 미변제 잔액 및 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다. 임차권등기 말소 조건도 검토 대상입니다.
- 매각 범위 확인. 프리랜드 여러 호실에 관한 공동담보·경매 관련 기록이 존재합니다. 1006호의 매각 대상과 다른 호실의 배당·인수 관계를 구별해야 합니다.
- 신청채권 및 공동담보. 청구액 3,700,000,000원과 근저당권 채권최고액 4,070,000,000원의 관련성, 공동담보목록 및 실제 채권 잔액을 확인해야 합니다.
- 최신 실거래. 해당 오피스텔의 유사 면적·층수·이용상태 실거래를 확인하고, 실질취득금액 87,900,000원과 비교해야 합니다. 감정가와의 차이만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 반드시 현재 거주 중인 것은 아닙니다. 실제 점유자, 임차권등기 유지 여부 및 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 취득 관련 비용 및 배당에 영향을 주는 조세채권을 확인해야 합니다.
- 최종 원본 대조. 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가 6,790만원보다 중요한 것은 인수할 권리다”
이 물건은 감정가 97,000,000원에서 최저가 67,900,000원까지 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 그러나 가격 인하만 보고 접근할 물건은 아닙니다.
1006호의 백어진 임차권등기는 보증금 20,000,000원을 수반합니다. 이 보증금을 전액 인수하면 현재 최저가 기준 실질취득은 87,900,000원입니다. 다른 호실의 임차보증금까지 합산한 85,000,000원을 이 물건의 인수액으로 보는 것도 잘못이지만, 반대로 1006호 보증금 인수 가능성을 무시하는 것 역시 위험합니다.
더욱 결정적인 문제는 2020년 선행 근저당권의 법률상 존속 여부입니다. 이 권리가 살아 있는지에 따라 백어진 임차권의 매수인 인수 여부가 달라질 수 있습니다. 따라서 현재는 인수금액뿐 아니라 인수 자체의 법률적 전제가 확정되지 않은 상태입니다.
입지는 명륜역과 롯데백화점 동래점 인근이라는 장점이 있지만, 실거래 가격에 근거한 수익성 확인이 이루어지지 않았습니다. 권리의 불확실성이 크고 시세 검증도 부족한 물건인 만큼, 현재 단계의 결론은 적극 입찰보다 권리순위 확인을 우선하는 보류 판단입니다. 가격보다 권리, 감정가보다 실질취득금액이 우선입니다.
