부산지방법원 2024타경59253. 동래구 온천동에 위치한 프리랜드 2층 203호입니다. 감정평가서상 업무시설인 오피스텔이며, 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 감정가 91,000,000원에 출발한 경매는 1회 유찰로 최저가가 63,700,000원까지 떨어졌습니다. 숫자만 보면 27,300,000원 낮아졌지만, 낙찰가격이 곧 매수인의 최종 취득원가는 아니라는 점이 핵심입니다.
203호에는 편성임의 2023년 10월 25일 전입신고가 확인되고, 2024년 9월 23일 배당요구도 접수됐습니다. 계산상 말소기준으로 제시된 2023년 12월 1일보다 전입일이 빠릅니다. 다만 전입일만으로 대항력을 최종 확정할 수는 없습니다. 실제 점유, 주거용 사용, 전입 유지 및 유효한 선순위 담보권 관계를 함께 판단해야 합니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아, 인수 여부와 인수금액은 아직 결론을 낼 수 없습니다.
또 하나의 문제는 등기부에 나타나는 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 2020년 설정 내역에는 말소 표시가 있으나, 2023년 채권최고액 변경 내역은 남아 있고, 2024년 구덕신용협동조합이 임의경매를 신청했습니다. 따라서 2023년 가압류를 확정적인 말소기준권리라고 단정하기 전에 원본 등기와 경매신청의 담보권을 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 2층 203호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 주거용 오피스텔 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 내 2층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 63,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 계산상 말소기준 | 2023.12.01 김시은 가압류 · 청구금액 466,000,000원 (기준권리 재확인 필요) |
| 203호 임차인 | 편성임 · 전입 2023.10.25 · 배당요구 2024.09.23 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기사항 발급일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 근저당 확인이 관건
구덕신용협동조합 근저당은 최초 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정됐고, 2023년 9월 15일 변경등기에는 4,070,000,000원이 기재돼 있습니다. 공동담보목록 제2020-304호가 연결된 권리입니다. 이는 해당 203호의 개별 확정채무액이 4,070,000,000원이라는 의미가 아닙니다. 공동담보 구성, 채무 인수, 말소 및 변경 효력, 실제 경매신청 근거를 확인해야 합니다.
황기태의 채권최고액 400,000,000원 근저당권은 2022년 2월 10일 말소등기가 확인됩니다. 김시은 가압류와 경매개시결정은 계산상 매각 소멸 대상으로 분류되지만, 최종 판단은 원본 매각물건명세서 및 유효한 말소기준권리를 전제로 해야 합니다.
② 임차인 분석 — 203호 편성임이 핵심
프리랜드의 현황조사 등에는 총 49명의 임차인 관련 기록이 나타납니다. 이 가운데 이번 경매 대상 203호의 임차인은 편성임 1명이며, 다른 48명은 별도 호실과 연결됩니다. 각 호실의 임차인을 203호 매수인이 모두 승계하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 203호 · 편성임 | 2023.10.25 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 미확정 |
편성임: 현황조사·문건접수·매각물건명세서 관련 기록. 배당요구일 2024.09.23. 보증금, 확정일자 및 최종 대항력 성립 여부는 확인이 필요합니다.
대항력과 우선변제권은 서로 다른 판단입니다. 주택임대차 요건을 충족한 임차인이라도 확정일자 등에 따라 배당순위는 달라질 수 있습니다. 배당요구 후에도 보증금을 전액 변제받지 못하는 경우, 유효한 대항력 및 권리관계에 따라 미배당금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.
다른 호실 보증금 — 6,500만원을 203호 인수액으로 합산하면 안 된다
금액이 확인되는 다른 호실 임차인들의 보증금은 다음과 같습니다.
| 호실 | 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월 차임 |
|---|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 530,000원 |
| 907호 | 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 미상 |
| 1003호 | 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 200,000원 |
| 합계 | 3명 | — | 65,000,000원 | — |
③ 가격 분석 — 70% 최저가가 곧 할인 매수는 아니다
현재 최저매각가격은 감정가 대비 70%입니다. 하지만 오피스텔의 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 여기에 203호 보증금 인수 가능성도 해결되지 않았습니다.
| 감정평가액 | 91,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저매각가격 | 63,700,000원 |
| 감정가 대비 비율 | 70% |
| 감정가 대비 차액 | 27,300,000원 |
| 203호 임차보증금 | 미상 |
| 매수인 실제 인수액 | 미확정 |
| 시세 대비 가격 경쟁력 | 실거래가격 확인 후 판단 |
대항력 있는 임차인이 보증금을 배당에서 전액 돌려받지 못한다면 매수인이 잔여 보증금을 인수할 수 있습니다. 이 경우 매수인의 경제적 부담은 단순히 낙찰대금에 그치지 않습니다. 반대로 해당 임차인의 대항력이 인정되지 않는다면 인수 구조는 달라질 수 있으므로, 대항력 판단과 보증금 확인이 가격분석보다 선행돼야 합니다.
회차별 매각가격과 채권 미배당 시나리오
| 회차 | 매각가격 | 예상 채권배당 | 채권 미배당 | 203호 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 63,700,000원 | 62,153,400원 | 403,846,600원 | 미확정 |
| 2회 유찰(49%) | 44,590,000원 | 43,387,380원 | 422,612,620원 | 미확정 |
| 3회 유찰(34.3%) | 31,212,999원 | 30,251,165원 | 435,748,835원 | 미확정 |
채권배당 및 미배당은 김시은 가압류 청구금액 466,000,000원을 기준으로 계산된 시뮬레이션입니다. 유효한 구덕신용협동조합 근저당권, 실제 채권액, 우선순위 및 임차인 배당을 반영한 최종 배당표는 아닙니다.
④ 예상배당표 (현재 최저가 63,700,000원 가정)
현재 매각가격을 기준으로 한 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 제외한 금액이 김시은 가압류에 배분되고, 나머지 청구금액은 미배당으로 남습니다. 다만 이 구조는 구덕신용협동조합 근저당권의 유효성과 우선순위가 확정되지 않은 상태의 참고 계산입니다.
| 배당 항목 | 청구·채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,546,600원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 62,153,400원 |
| 김시은 채권 미배당 | — | 403,846,600원 |
| 경매신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원(시뮬레이션상) |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 203호 임차인 · 편성임 | 미상 | 산정 불가 |
집행비용 1,546,600원은 추정치이며, 배당 도넛은 집행비용과 김시은 가압류에 배분한 시뮬레이션 금액만 표현합니다. 당해세, 최우선변제, 실제 선순위 담보권 및 203호 임차인의 배당은 확정되지 않았습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 당연히 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방, 위생·급배수·화재탐지설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 시 주거용으로 이용되는 것으로 탐문됐습니다. 주거용 사용은 임차인 대항력 검토에서도 중요한 요소입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 건축물 확인. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 지하철 접근성과 비교적 최근 사용승인된 건물이라는 입지·시설상 장점이 있지만, 오피스텔의 매매가격과 거래량은 별도 확인이 필요합니다. 현재 최저가격이 지역 거래가격보다 유리한지는 판단할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기사항전부증명서. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2023.09.15 채권최고액 변경등기의 효력 및 2024.07.17 경매개시의 원인 권리를 반드시 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 203호 편성임의 보증금, 최선순위 설정일자, 매수인에게 대항할 수 있는 임차인 여부, 매각으로 소멸하지 않는 권리의 기재를 확인해야 합니다.
- 임대차계약서. 편성임의 보증금, 계약기간, 확정일자, 실제 주거용 사용 및 점유관계를 확인해야 합니다.
- 전입·점유. 2023.10.25 전입 이후 전입 유지 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 전입신고일만으로 대항력을 확정하면 안 됩니다.
- 배당요구. 편성임의 2024.09.23 배당요구 내용을 확인하고, 실제 우선변제권 유무와 미배당 보증금의 인수 가능성을 판단해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 제외. 904호 김승훈, 907호 김현정, 1003호 김영록의 합산 보증금 65,000,000원을 203호 인수금액으로 사용하지 않아야 합니다.
- 공동담보 및 매각단위. 제2020-304호 공동담보목록과 해당 사건의 물건번호·매각범위·일괄매각 여부를 대조해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 구덕신용협동조합과 김시은의 실제 배당순위, 채권액, 배당가능액 및 미배당액을 확인해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 프리랜드 내 비교 가능한 오피스텔의 최근 거래와 매매·임대시장을 확인한 뒤 203호 실질취득원가와 비교해야 합니다.
- 관리비 및 명도. 공용관리비 체납 여부, 실제 점유자와 명도·보증금 반환 관계를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 재확인. 매각기일 2026.11.06에 앞서 기일 변경, 매각조건 정정, 추가 문건접수 및 최신 권리변동을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 70%보다 중요한 것은 203호의 실제 인수액”
부산 프리랜드 203호는 현재 최저가 63,700,000원으로 감정가의 70% 수준입니다. 롯데백화점 동래점 인근, 명륜역 접근성, 2020년 사용승인이라는 물건 특성도 확인됩니다. 그러나 입지와 감정가 대비 할인율만으로 낙찰 매력을 판단하기에는 권리분석의 핵심이 해결되지 않았습니다.
먼저 203호 편성임의 보증금이 미상입니다. 전입일은 계산상 말소기준보다 빠르지만, 앞선 구덕신용협동조합 근저당권의 유효성에 따라 법적 순위가 달라질 수 있습니다. 배당요구가 존재한다는 사실만으로 보증금 전액 회수가 확정되는 것도 아닙니다.
또한 다른 호실에서 확인된 보증금 65,000,000원은 이번 203호의 인수액이 아닙니다. 이 금액을 더해 실질취득가를 산정하는 것도 잘못이고, 반대로 203호의 인수액을 0원이라고 가정하는 것도 근거가 없습니다.
채권배당 역시 구덕신용협동조합의 근저당 변경·말소 및 신청채권 관계를 확인하기 전에는 확정할 수 없습니다. 실제 거래가격이 확인되지 않은 상황에서 최저가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 부족합니다.
결론은 입찰 보류입니다. 현재는 등기권리의 유효성, 203호 임대차보증금, 매각단위, 배당순위가 모두 입찰가격을 좌우할 수 있습니다. 권리 확인이 먼저, 가격 평가는 그다음입니다. 최저가가 더 내려가더라도 이 순서는 바뀌지 않습니다.
