부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 9층 902호에 대한 경매입니다. 이 물건의 핵심은 단순히 최저가가 감정가보다 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 임차권등기 명의자인 임영주의 보증금이 현재 최저가보다 크고, 배당 산출상 일부가 미배당되는 구조라는 점입니다.
임영주의 임대차 자료에는 보증금 110,000,000원, 전입일 2021년 2월 18일, 확정일자 2021년 2월 4일, 임차권등기 2023년 4월 28일이 기재되어 있습니다. 제공된 배당 계산에서는 집행비용 2,000,200원을 먼저 반영하고 임영주에게 86,899,800원을 배당하는 것으로 산출되어, 미배당액 23,100,200원이 매수인 인수 추정액으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 9층 902호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사 |
| 건물 정보 | 철근콘크리트구조, 지상 11층 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 88,900,000원 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기사항전부증명서 발급일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 선행 근저당과 임차권을 함께 검증해야 한다
등기 내역에는 2020년 9월 16일 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,440,000,000원 근저당권 설정이 기록되어 있으며, 2023년 9월 15일에는 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 내역이 있습니다. 최초 근저당권 항목에는 등기상 말소 표시가 있으나, 변경 내역은 별도로 존재합니다. 따라서 최초 설정 항목의 표시만 보고 담보권 전체가 소멸했다고 단정할 수 없습니다.
임영주의 임차권등기는 2023년 4월 28일 접수되었고, 임의경매개시결정은 2024년 7월 17일 접수되었습니다. 제공된 권리분석 산출에서는 임영주를 매수인 인수 가능성이 있는 임차인으로 분류하고 있습니다. 다만 선행 근저당의 실제 존속 여부에 따라 법적 우선순위 판단이 달라질 수 있으므로, 등기사항전부증명서의 말소 사항과 매각물건명세서의 인수 권리 기재를 직접 대조해야 합니다.
| 권리 | 등기 내용 | 분석상 판단 |
|---|---|---|
| 구덕신협 근저당 | 2020.09.16 설정 · 채권최고액 4,440,000,000원, 2023.09.15 변경 내역 4,070,000,000원 | 원본 확인 존속·말소 여부 및 말소기준권리 재검증 필요 |
| 황기태 근저당 | 2021.12.14 설정 · 채권최고액 400,000,000원 | 말소 기록 2022.02.10 해지에 따른 말소 |
| 임영주 임차권 | 2023.04.28 등기 · 임차보증금 110,000,000원 | 인수 검증 제공된 배당 산출상 미배당 인수 추정 23,100,200원 |
| 임의경매개시결정 | 2024.07.17 · 구덕신용협동조합 | 기준 재확인 산출된 말소기준권리와 선행 근저당 내역 대조 |
② 임차인 분석 — 902호 보증금 1억 1,000만원
902호에 직접 연결되는 임차권등기 자료는 임영주 명의로 확인됩니다. 보증금은 최저매각가보다 21,100,000원 많습니다. 다만 실제 인수액은 보증금과 낙찰가만 비교해서 확정할 수 없으며, 선순위 담보권의 존속 여부와 실제 배당순위가 먼저 확인되어야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임영주 902호 |
110,000,000원 | 2021.02.18 / 2021.02.04 | 有·원본 확인 | 有 확정일자·배당요구 |
미배당분 검증 산출액 23,100,200원 |
임영주는 확정일자와 배당요구가 기재되어 있어 제공된 배당 산출에서는 우선변제 대상으로 반영되어 있습니다. 현재 최저가 기준 산출 배당액은 86,899,800원이며, 보증금 중 23,100,200원이 미배당되는 것으로 계산됩니다. 이 미배당액을 매수인이 인수하게 되는 구조라면 최저가가 내려가더라도 총 취득부담이 낙찰가만큼 줄어들지 않습니다.
③ 시세 및 실질취득 분석 — 최저가만으로 저렴하다고 판단할 수 없다
현재 최저매각가 88,900,000원은 감정가 127,000,000원의 70.0%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가나 최저가가 실제 시세보다 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 특히 이 물건은 임차보증금 미배당 가능성이 핵심이므로, 최저가만을 기준으로 가격 메리트를 판단하는 방식은 적절하지 않습니다.
| 계산 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 127,000,000원 | 평가 기준 금액 |
| 현재 최저매각가 | 88,900,000원 | 감정가의 70.0% |
| 임영주 보증금 | 110,000,000원 | 현재 최저가보다 21,100,000원 많음 |
| 산출상 미배당 인수액 | 23,100,200원 | 제공된 배당 산출 가정 기준 |
| 실질취득 추정액 | 112,000,200원 | 최저가 + 산출상 미배당 인수액 |
④ 예상배당표 (현재 최저가 88,900,000원 가정 · 제공된 배당 산출 기준)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당·인수 추정 |
|---|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,000,200원 | - |
| 임차인 임영주 보증금 | 110,000,000원 | 86,899,800원 | 23,100,200원 |
위 표는 제공된 배당 산출을 기준으로 집행비용과 임영주 보증금의 배분을 표시한 것입니다. 등기상 구덕신용협동조합 근저당의 실제 존속 여부와 배당순위가 확인되지 않았으므로, 실제 배당표와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·건물 및 환금성 메모
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 소재 프리랜드로, 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 지역으로 조사되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근 여건은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·이용상태. 철근콘크리트구조 11층 건물이며, 사용승인일은 2020.08.28입니다. 조사상 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.
- 공부·건물 상태. 감정평가 내용에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 표시되어 있습니다. 실제 현황과 사용상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 실거래 비교자료가 없어 거래가격 수준이나 환금성을 수치로 단정할 수 없습니다. 임차권 인수와 선행 담보권 확인이 가격 판단보다 우선입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선행 근저당 원본 확인. 2020년 구덕신협 근저당 설정, 2023년 채권최고액 변경, 말소 표시를 연결해 실제 존속 여부를 확인하세요. 이 확인 전에는 말소기준권리와 임차권의 인수 여부를 확정하지 마세요.
- 매각물건명세서 대조. 임영주 임차권등기의 인수 여부, 배당요구 내역, 매각으로 소멸하는 권리를 공식 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실질취득 원가 계산. 현재 최저가 88,900,000원만 보지 말고, 임영주 보증금 110,000,000원과 미배당 인수 추정액 23,100,200원을 함께 검토하세요. 실제 취득부담은 원본 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 매각 대상 범위 확인. 902호 단독 매각인지 복수 호실이 포함되는지 확인하세요. 다른 호실에 기재된 임차보증금과 902호의 인수액을 혼합하지 마세요.
- 타 호실 점유 조사. 복수 호실이 매각 대상에 포함되는 경우, 현황조사에 나타난 각 호실의 점유자·보증금·배당요구 여부를 개별적으로 확인해야 합니다. 보증금 미상인 기록도 있으므로 일괄 합산이나 일괄 배제를 피하세요.
- 시세 확인. 인근 유사 오피스텔의 실제 거래가격과 현재 임대차 조건을 별도로 확인하세요. 현재 자료만으로는 시세 대비 저렴 여부를 판단할 수 없습니다.
- 비용·명도 검토. 취득 관련 비용, 관리비 체납, 점유 이전 및 명도 가능성을 별도로 점검하세요. 제공된 배당 산출은 실제 비용과 배당 결과를 보장하지 않습니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 인수 구조가 먼저다”
부산 프리랜드 902호는 감정가 127,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가 88,900,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 그러나 임영주의 보증금은 110,000,000원이고, 제공된 배당 산출에서는 미배당 인수액 23,100,200원이 계산됩니다. 이 산출을 적용한 실질취득 추정액은 112,000,200원입니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없는 구조입니다.
무엇보다 구덕신용협동조합의 선행 근저당 설정·변경 내역과 산출된 말소기준권리 사이에 확인이 필요한 부분이 있습니다. 이 문제를 해결하지 않은 채 임차권 인수액이나 담보권 소멸을 단정해서는 안 됩니다. 권리관계 원본 대조가 끝날 때까지 입찰 판단은 보류하는 것이 안전합니다.
