87,900,000원
부산지방법원 2024타경59253. 동래구 온천동 프리랜드 9층 907호입니다. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이며, 주거용으로 이용되는 건물입니다. 감정가 97,000,000원에 시작된 경매가 1회 유찰되어 최저가 67,900,000원으로 내려왔습니다. 표면적으로는 29,100,000원이 할인된 가격입니다. 하지만 이 사건에서 최저가만으로 안전한 매수가격을 판단해서는 안 됩니다.
등기부에는 구덕신용협동조합의 근저당권과 임의경매개시결정, 그리고 907호 임차인 김현정의 주택임차권등기가 나타납니다. 특히 2020년 설정된 근저당권의 말소 표시와 이후 변경등기 상태를 함께 확인해야 하는 구조입니다. 임차인의 전입일은 2023년 5월 1일이고, 경매개시결정은 2024년 7월 17일입니다. 그러나 경매개시결정일보다 앞서 설정된 근저당권이 실제로 유효하다면 임차인의 대항력 판단 기준과 배당순위가 달라질 수 있습니다.
또한 현황조사에는 여러 호실의 임차인이 함께 등장합니다. 조사 명단상 실제 임차인은 49명으로, 이 중 907호에 해당하는 임차인은 김현정 1명입니다. 나머지 48명은 다른 호실의 점유자로 기재되어 있습니다. 이들을 모두 907호 매수인이 승계해야 할 임차인으로 취급하면 권리분석과 취득금액이 왜곡됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 9층 907호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 9층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 등기상 임차권자 | 김현정 · 임차보증금 20,000,000원 |
| 현황조사 | 실제 임차인 명단상 49명 · 907호 해당 1명 |
| 건물 감정평가 범위 | 프리랜드 201호 외 55개 호실, 총 56개 호실 조사 |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 |
| 위반건축물 | 위반 사항 확인되지 않음 |
① 권리 흐름 — 근저당 상태부터 확인해야 한다
등기부상 가장 먼저 등장하는 담보권은 2020년 9월 16일 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이었으며, 2023년 9월 15일 변경계약을 통해 4,070,000,000원으로 변경된 이력이 있습니다.
여기서 주의할 점은 최초 근저당권에 이미 말소된 것으로 표시된 내용이 있는 반면, 관련 변경등기에는 존속하는 것으로 읽힐 수 있는 표시가 함께 나타난다는 점입니다. 원 근저당권이 실제로 말소된 것인지, 아니면 변경등기 이후에도 담보권이 존속하는지부터 등기부의 말소사항을 직접 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 907호 김현정과 다른 호실을 분리
907호와 직접 연결되는 임차인은 김현정입니다. 임대차계약일은 2023년 4월 3일, 주민등록일과 확정일자는 2023년 5월 1일입니다. 2024년 11월 8일에는 보증금 20,000,000원에 대한 주택임차권등기가 접수되었습니다. 주택임차권등기는 전유부분 전부를 대상으로 합니다.
| 호실 / 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 907호 · 김현정 주택임차권등기 |
전입 2023.05.01 확정 2023.05.01 점유개시 2023.04.03 |
20,000,000원 |
대항력 순위 재확인
우선변제 주장 가능
승계 신고 없음
인수 여부는 선행 근저당과 실제 배당 결과에 따라 판단 |
임차권등기상 차임은 300,000원이며, 보증금은 20,000,000원입니다. 임차인은 확정일자와 배당요구 관련 기록을 가지고 있으므로 우선변제권 행사를 검토할 수 있습니다. 다만 우선변제권이 있다는 사실과 보증금 전액을 실제 배당받는다는 사실은 다릅니다.
전체 현황조사 명단에는 실제 임차인으로 기재된 사람이 49명 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 사람은 나타나지 않습니다. 하지만 이 가운데 48명은 907호 외의 호실에 기재된 인원입니다. 특히 904호의 김승훈과 1003호의 김영록은 보증금 액수가 확인되어 있어 주의해야 합니다.
| 다른 호실 | 임차인 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 전입 2022.12.12 |
5,000,000원 월세 530,000원 |
대항력 가능·미확정
우선변제 미상
승계 없음
907호 인수로 합산 금지 |
| 1003호 | 김영록 전입 2022.02.25 |
40,000,000원 월세 200,000원 |
대항력 가능·미확정
우선변제 미상
승계 없음
907호 인수로 합산 금지 |
904호와 1003호 임차인의 보증금 합계는 45,000,000원입니다. 현재 배당·인수 계산에는 이 금액이 매수인 인수액으로 들어가 있지만, 서로 다른 호실의 임차보증금을 907호 매수인에게 직접 승계시키는 것은 타당하지 않습니다. 이 금액을 근거로 907호의 취득원가를 112,900,000원으로 계산하는 것도, 해당 호실들이 동일한 매각대상에 포함되는지 확인하기 전에는 적절하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 실질취득액은 다르다
현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 낙찰금액이 곧 최종 취득비용을 의미하지는 않습니다. 907호 임차인 김현정의 보증금이 전액 배당된다면 별도의 임차보증금 인수 없이 최저가 기준 67,900,000원에 취득하는 구조가 가능합니다. 반면 대항력 있는 보증금이 미배당되어 매수인에게 승계되는 경우 실질취득액이 증가합니다.
| 유찰 시나리오 | 최저매각가 | 인수 0원 가정 | 2,000만원 전액 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 감정가 70% |
67,900,000원 | 67,900,000원 | 87,900,000원 |
| 2회 유찰 감정가 49% |
47,530,000원 | 47,530,000원 | 67,530,000원 |
| 3회 유찰 감정가 약 34% |
33,270,999원 | 33,270,999원 | 53,270,999원 |
각 회차의 최저매각가를 낙찰가로 가정한 조건부 계산입니다. 2,000만원 전액 인수 가정은 임차인이 그 금액을 매수인에게 청구할 수 있는 권리를 유지하고 전액 미배당되는 경우에만 적용됩니다. 실제 배당으로 보증금이 일부 지급되면 인수 가능액도 달라집니다. 취득세·명도비·체납관리비 등은 제외했습니다.
④ 예상배당표 (67,900,000원 매각 가정 · 검증 필요)
현재 산출된 배당 계산은 집행비용과 김현정 보증금 2,000만원을 배당한 후 나머지 금액을 소유자에게 교부하는 형태입니다. 그러나 신청채권자의 청구액 3,700,000,000원과 근저당 관련 채권을 배당에서 제외한 채 소유자 잔여금을 산출하고 있어, 실제 법원 배당결과를 예측하는 자료로 사용하기 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 김현정 · 임차보증금 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 2. 김승훈 · 904호 907호 외 호실 |
5,000,000원 | 0원 |
| 3. 김영록 · 1003호 907호 외 호실 |
40,000,000원 | 0원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 배당순위 및 실제 배당 미확정 |
3,700,000,000원 | 미반영 |
| 계산상 소유자 잔여 담보채권 배당 미반영 |
— | 46,277,800원 |
계산상 집행비용 1,622,200원, 임차보증금 배당 20,000,000원, 소유자 잔여 46,277,800원의 합계는 67,900,000원입니다. 그러나 이 배분은 담보권자 배당 및 기타 우선채권을 충분히 반영하지 않은 결과이므로 법원의 실제 배당표와 동일하다고 볼 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 공동주택, 오피스텔, 단독주택과 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지역입니다.
- 대중교통. 인근에 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 있으며, 차량 접근이 가능합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 업무시설인 오피스텔로, 감정평가 대상 호실들은 주거용으로 이용되는 것으로 탐문되었습니다.
- 설비. 승강기, 주차타워, 공동현관기, 화재탐지설비, 소화전, 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외 포장도로에 접합니다. 차량 접근은 가능하나 주차타워의 실제 이용조건과 주차 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가 2,544,000원/㎡이며 토지면적은 155.0㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권과 생활편의시설 접근성은 장점으로 볼 수 있으나, 소형 주거용 오피스텔은 임대수요와 매매수요의 성격이 다릅니다. 최근 거래가격과 임대료 수준이 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 구덕신용협동조합의 2020.09.16 근저당권이 실제 말소되었는지, 2023.09.15 채권최고액 변경등기가 어떤 효력을 유지하는지 등기사항전부증명서 원본의 말소 표시와 함께 확인해야 합니다.
- 907호 임차인 확인. 김현정의 계약일 2023.04.03, 전입·확정일자 2023.05.01, 임차권등기일 2024.11.08을 기초로 실제 대항력·우선변제 순위와 잔여 보증금 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 배당요구와 배당순위 확인. 임차인 보증금 20,000,000원의 전액 배당 계산을 그대로 믿지 말고, 배당요구의 적법성·기한 준수 및 선순위 채권의 실제 배당액을 검토해야 합니다.
- 다른 호실 임차인 분리. 현황조사에 등장하는 실제 임차인 49명 중 907호 임차인은 김현정 1명입니다. 904호 김승훈 보증금 5,000,000원과 1003호 김영록 보증금 40,000,000원을 907호 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 매각 범위 확인. 감정평가에 56개 호실이 포함되어 있으므로 개별매각인지 일괄매각인지, 907호가 어느 매각물건에 해당하는지 및 최저가격의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 최초 근저당권과 황기태 근저당권에 공동담보목록이 등장합니다. 구덕신용협동조합의 채권최고액 4,070,000,000원과 청구액 3,700,000,000원을 개별 907호 채무액으로 단순 해석하지 말고 공동담보 및 배당관계를 확인해야 합니다.
- 최신 실거래 확인. 감정가 대비 70% 가격만으로 응찰가를 정하지 말고 프리랜드 동일·유사 호실의 최근 실거래 및 임대료와 실질취득액을 비교해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 김현정의 임차권등기 이후 실제 점유 상태, 임차권등기 유지 여부, 퇴거 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 체납관리비와 조세채권, 실제 취득세 부담, 주거용 오피스텔의 세무상 취급을 별도로 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록을 최신 원본으로 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “30% 할인보다 중요한 것은 인수와 배당의 정확성”
부산 온천동 프리랜드 907호의 최저매각가는 67,900,000원입니다. 감정가 97,000,000원과 비교하면 한 차례 유찰로 가격이 상당히 내려왔습니다. 하지만 할인된 감정가격이 곧 저렴한 시장가격을 뜻하지는 않습니다.
이 사건의 첫 번째 핵심은 2020년 근저당권의 실제 존속 여부입니다. 2024년 경매개시결정을 말소기준으로 보는 계산과, 그보다 앞선 근저당권 관련 등기 내용 사이에 확인해야 할 부분이 있습니다. 이것이 정리되지 않으면 907호 임차인 김현정의 대항력과 보증금 인수 여부를 확정하기 어렵습니다.
두 번째는 배당표의 신뢰성입니다. 신청채권 3,700,000,000원과 담보권 배당을 제대로 반영하지 않은 상태에서 임차보증금 전액 배당과 소유자 잔여금이 산출되어 있습니다. 이러한 계산만을 근거로 매수인 인수액을 0원이라고 확정하면 위험합니다.
세 번째는 호실 구분입니다. 904호와 1003호 임차보증금의 합계 45,000,000원을 907호의 확정 인수액으로 적용해서는 안 됩니다. 907호의 직접적인 임차보증금 검토액은 20,000,000원이며, 매수인 인수 여부는 말소기준과 실제 배당에 따라 달라집니다.
마지막으로, 최근 실거래 비교가 확보되지 않았습니다. 현재 가격이 시장가격보다 낮은지 확인할 수 없으므로, 최저가 할인만으로 투자매력을 높게 평가할 근거가 없습니다.
