부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동에 있는 프리랜드 5층 505호입니다. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이지만 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 감정가는 132,000,000원이고, 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 92,400,000원으로 내려왔습니다.
표면적으로는 감정가 대비 30% 할인된 가격입니다. 그러나 이 사건에서 더 중요한 것은 매각가에 추가로 부담할 수 있는 임차보증금입니다. 505호의 신창섭 임차권등기에는 보증금 50,000,000원, 전입·점유개시일 2023.11.29, 확정일자 2023.11.29가 기재되어 있습니다. 계산상 말소기준인 2023.12.01 가압류보다 앞선 날짜입니다.
다만 2020.09.16에 설정된 구덕신용협동조합 근저당권은 말소로 표시되어 있으면서도 2023.09.15 채권최고액 변경등기가 남아 있어 실제 말소 여부와 선순위 효력을 원본 등기부로 재확인해야 합니다. 이 확인 결과에 따라 신창섭의 대항력 및 매수인 인수 여부에 관한 판단도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 5층 505호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 132,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 근저당 재확인
최초 근저당 항목에는 이미 말소된 권리로 표시되어 있으나, 관련 변경등기의 존속 상태와 경매신청채권자의 관계를 함께 확인해야 합니다. 실제로 해당 근저당권이 존속한다면 2023.12.01 가압류를 최초 말소기준권리로 보는 판단은 달라질 수 있습니다.
계산상 말소기준권리는 2023.12.01 접수된 김시은의 가압류(청구금액 466,000,000원)입니다. 이후 2024.07.17 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 이들 권리는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있습니다.
505호 신창섭의 전입·점유개시일은 2023.11.29로 계산상 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 임차인의 실질적인 대항력, 배당 여부와 인수보증금은 앞선 근저당권의 존속 여부까지 확인한 후 확정해야 합니다. 현재 단계에서는 대항력 가능·최종 판단 미상으로 보는 것이 안전합니다.
② 임차인 분석 — 505호 보증금 5,000만원이 핵심
505호에서 직접 확인되는 임차권자는 신창섭입니다. 등기부에는 2025.12.12 주택임차권등기가 접수되어 있으며, 계약과 전입·점유 및 확정일자 이력은 그보다 앞섭니다.
| 임차인 / 호실 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
신창섭
505호 전유부분 전부
|
2023.11.29
확정일자 2023.11.29
|
50,000,000원
등기상 차임 150,000원
|
대항력 가능·미상
배당 확인 필요
승계 없음
임차권등기 · 보증금 인수 가능성
|
신창섭은 2023.11.14 임대차계약을 체결하고, 2023.11.29 전입·점유를 시작한 것으로 등기되어 있습니다. 확정일자 역시 2023.11.29입니다. 2025.12.12에는 보증금 50,000,000원에 관한 임차권등기가 이루어졌습니다.
임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있지만, 임차권등기의 소멸과 임차보증금 반환채무의 소멸은 반드시 같은 의미가 아닙니다. 매수인이 보증금을 인수하는지는 기존 대항력과 배당 여부 등을 함께 검토해야 합니다.
| 임차인 | 호실 | 보증금 | 505호와의 관계 |
|---|---|---|---|
| 김승훈 | 904호 | 5,000,000원 | 별도 호실 |
| 김현정 | 907호 | 20,000,000원 | 별도 호실 |
| 김영록 | 1003호 | 40,000,000원 | 별도 호실 |
③ 실질취득금액 — 낙찰가와 인수보증금을 함께 보라
현재 최저매각가는 92,400,000원입니다. 만약 신창섭의 보증금 50,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인에게 인수되는 것으로 확인된다면 단순 실질취득금액은 다음과 같습니다.
| 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 132,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 92,400,000원 | 감정가의 70% |
| 505호 보증금 전액 인수 가정 | 50,000,000원 | 배당·권리 확인 전 조건부 |
| 실질취득 추정 | 142,400,000원 | 낙찰대금 + 인수보증금 |
| 감정가 대비 | 107.9% | 감정가를 웃도는 부담 |
반대로 선순위 근저당권의 효력 또는 임차인 배당 결과에 따라 보증금 인수액이 줄어들거나 없어질 가능성도 있으므로, 50,000,000원을 확정 인수액으로 단정할 수는 없습니다.
인수액의 확정과 실거래 시세 확인 없이는 현재 가격이 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다.④ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
다음은 현재 회차를 기준으로 산출된 배당 추정입니다. 다만 구덕신용협동조합의 선순위 근저당권 존속 여부가 확인되지 않았으므로 확정적인 실제 배당순위로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,063,200원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 90,336,800원 |
| 505호 임차권 · 신창섭 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 김시은 채권 미배당 | 466,000,000원 | 375,663,200원 |
집행비용 2,063,200원과 김시은 배당 90,336,800원은 현재 회차 추정치입니다. 505호 신창섭의 보증금은 별도의 인수 가능성 검토 대상이며, 다른 호실의 임차보증금은 505호 인수금액에 합산하지 않았습니다.
이 결과는 앞선 근저당권의 실제 존속 여부와 함께 신청채권자·우선순위·공동담보 관계를 재확인해야 할 중요한 신호입니다. 원본을 대조하기 전에는 해당 배당표에 근거해 임차인 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오 — 유찰돼도 권리 문제는 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 가압류 미배당 | 505호 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 92,400,000원 | 375,663,200원 | 보증금 확인 필요 |
| 2회 유찰 시 | 64,679,999원 | 402,884,241원 | 보증금 확인 필요 |
| 3회 유찰 시 | 45,275,999원 | 421,938,969원 | 보증금 확인 필요 |
회차가 진행될수록 최저매각가는 내려가지만 임차인의 대항력이나 미배당 보증금 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 특히 낙찰가보다 대항력 있는 임차보증금이 크고 그 보증금에 매각대금이 배당되는 구조라면, 낙찰가 인하분만큼 미배당 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
반면 보증금 전액이 계속 미배당되는 구조라면 낙찰대금에 그 보증금을 별도로 더해야 합니다. 어느 경우에 해당하는지는 실제 배당순위와 임차인의 권리관계로 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 단독주택과 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 지상 11층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 소방 관련 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다. 차량 출입과 주차타워의 실제 이용 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 공시지가. 2,544,000원/㎡입니다. 토지의 이용상황은 주상용으로 조사되었습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 접근성은 장점이지만 개별 오피스텔의 실거래 수준과 매도 소요기간은 별도 확인이 필요합니다. 현재 최저매각가만으로 적정 시세를 판단하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 2020년 근저당권 원본 확인. 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부와 2023.09.15 변경등기의 효력을 확인해야 합니다. 말소기준권리 판단의 출발점입니다.
- 505호 임차인 대항력 확인. 신창섭의 전입·점유·확정일자와 실제 임대차 존속관계를 매각물건명세서 및 관련 서류와 대조하세요.
- 보증금 배당·인수액 확정. 신창섭 보증금 50,000,000원 중 매수인이 실제로 인수할 금액을 확인해야 합니다. 전액 인수 가정만으로 확정 낙찰가를 결정해서는 안 됩니다.
- 다른 호실 채무 혼동 방지. 904호·907호·1003호 등 다른 전유부분의 임차보증금은 505호 단독 매수의 인수액에 합산하지 마세요. 공동담보 및 일괄매각 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액과 예상배당액, 김시은 가압류의 배당순위가 서로 일치하는지 확인하세요.
- 실거래 시세 대조. 명륜역 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고, 최저매각가가 아닌 실제 인수액을 포함한 취득금액으로 비교해야 합니다.
- 현장 및 명도 확인. 505호의 실제 점유자, 임차권등기 이후 점유 상태, 주차타워 이용 가능 여부와 시설 상태를 확인하세요.
- 관리비·제세공과금 확인. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분, 당해세 및 기타 우선채권을 확인하세요.
- 매각기일과 서류 재확인. 2026.11.06 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 경매 진행 상태를 대조하세요.
맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득 70%”
이 사건은 감정가 132,000,000원인 오피스텔을 최저매각가 92,400,000원에 검토할 수 있다는 점만 보면 매력적으로 보입니다. 하지만 505호에는 보증금 50,000,000원의 임차권등기가 있고, 그 전입·점유 시점은 계산상 말소기준권리보다 앞섭니다.
해당 보증금이 전액 인수된다면 실질취득금액은 142,400,000원으로 감정가의 107.9%입니다. 따라서 낙찰가가 낮다는 이유로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
반드시 먼저 확인할 사항은 2020년 근저당권의 실제 존속 여부와 505호 임차보증금의 최종 인수 범위입니다. 이 두 가지가 확정되어야 비로소 실질취득금액을 신뢰할 수 있고, 이후 최근 실거래 시세와 비교해 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.
결론은 권리·배당 확인 전 입찰 보류. 현재의 낮은 최저가보다 더 중요한 것은 낙찰자가 실제로 얼마를 부담하게 되는지입니다.
