부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동에 위치한 프리랜드 3층 305호에 대한 임의경매입니다. 감정가는 130,000,000원이며 1회 유찰 후 최저매각가가 91,000,000원으로 내려왔습니다. 건물은 주거용으로 이용되는 오피스텔이고, 등기부상 소유자는 주식회사디에스디앤씨입니다. 경매를 신청한 채권자는 구덕신용협동조합이며 청구액은 3,700,000,000원입니다.
이 사건의 특징은 개별 호실의 경매가격보다 복잡한 권리관계에 있습니다. 감정평가 대상에는 프리랜드의 여러 호실이 포함돼 있으며, 임차인 조사에도 다른 호실의 거주자가 다수 등장합니다. 따라서 다른 호실의 임차보증금을 305호 매수인의 부담으로 합산해서는 안 됩니다. 305호의 직접 점유 기록, 해당 호실에 설정된 임차권, 보증기관 승계 여부를 구분해 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 3층 305호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 91,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인해야 한다
권리관계에서 가장 주의해야 할 부분은 말소기준권리의 확정입니다. 제시된 권리 판정에서는 2023.12.01 김시은의 가압류(청구금액 466,000,000원)를 말소기준으로 분류합니다. 그러나 등기부에는 이보다 앞선 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권과 2023.09.15 채권최고액을 4,070,000,000원으로 변경한 기록도 나타납니다.
최초 근저당 설정 기록에는 이미 말소된 것으로 표시돼 있지만, 후속 변경등기에는 유효한 기록이 남아 있고 같은 금융기관이 임의경매를 신청했습니다. 이 기록만으로 2020년 근저당이 완전히 소멸했다고 단정하기 어렵습니다. 2023년 가압류를 확정적인 말소기준으로 전제한 임차인 대항력 판정은 위험합니다. 실제 등기부의 말소 표시와 연결 등기, 근저당권의 존속 여부를 반드시 확인해야 합니다.
② 임차관계 — 보증금 60,000,000원은 한 번만 계산
305호와 직접 연결되는 점유 신고는 남동민입니다. 현황조사 및 매각물건명세서에 305호 점유자로 기재돼 있으며 전입일은 2023.06.19입니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.
별도로 임차권등기에는 한국토지주택공사가 임차권자로 표시돼 있고, 보증금 60,000,000원, 전입일 2023.06.19, 확정일자 2023.06.13이 기록돼 있습니다. 매각물건명세서에는 동일한 금액과 날짜를 가진 ‘입주’ 명의의 임차 신고도 존재합니다. 한국토지주택공사는 보증기관 승계·대위 신고이므로 별도의 실제 임차인으로 세거나 보증금을 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 관계 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 남동민 305호 점유 신고 |
2023.06.19 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 인수 확인 필요 |
| 입주 매각물건명세서상 원임차 신고 |
2023.06.19 2023.06.13 |
60,000,000원 | 대항력 재확인 우선변제 신고 미배당 인수 여부 확인 |
| 한국토지주택공사 임차권등기 · 보증기관 승계 |
2023.06.19 2023.06.13 |
60,000,000원 중복신고 |
보증기관 승계 우선변제 신고 별도 보증금 아님 |
| 증보험 관계·대상 호실 미확정 |
미상 | 미상 | 대항력 미상 우선변제 미상 |
305호와 관련해 실제 임차인으로 확인해야 할 기재는 남동민과 ‘입주’ 2건입니다. 두 기재가 서로 다른 실제 임차인을 뜻하는지는 확정되지 않았습니다. 한국토지주택공사는 중복 승계 신고로 별도 인원에서 제외합니다. ‘증보험’ 기재 역시 정확한 권리주체와 해당 호실 관련성을 확인해야 합니다.
③ 실질취득 비용 — 낙찰가 91,000,000원만 보면 안 된다
입찰자에게 중요한 가격은 최저매각가 그 자체가 아니라, 낙찰 후 실제로 부담할 보증금까지 합산한 실질취득 비용입니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 많고 그 미배당액을 매수인이 인수한다면, 낙찰가가 낮아질수록 인수보증금이 늘어나 실질취득 비용이 보증금 수준에 머물 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락이 곧바로 실질취득 비용의 하락을 의미하지는 않습니다.
이 사건은 305호 점유자의 보증금과 우선순위가 확정되지 않아, 실질취득 비용을 신뢰할 수 있는 단일 금액으로 계산하기 어렵습니다. 특히 보증금 60,000,000원에 대해서는 한국토지주택공사와 원임차인을 각각 독립된 채권으로 처리하면 안 됩니다.
④ 시세 비교 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다
감정가 130,000,000원과 비교하면 현재 최저매각가 91,000,000원은 70%입니다. 그러나 이 비율은 감정가 대비 비율일 뿐, 실제 시장에서 얼마나 저렴하게 거래되는지를 나타내지 않습니다.
프리랜드 305호와 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 최저가 91,000,000원이 실제 시세보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다. 더구나 이 사건은 인수보증금이 확정되지 않았으므로, 시세가 확인되더라도 최저가가 아닌 실질취득 비용을 기준으로 비교해야 합니다.
⑤ 예상배당과 인수위험 (매각가 91,000,000원 가정)
제시된 배당 추정에서는 집행비용 2,038,000원을 공제한 뒤 60,000,000원의 보증기관 신고와 원임차인 신고를 서로 다른 배당 항목으로 처리하고 있습니다. 이 경우 동일 보증금에 대한 중복 배당이 발생할 수 있어, 그대로 매수인 인수액을 확정하는 계산으로 사용할 수 없습니다.
| 배당·인수 검토 항목 | 채권액 | 금액 / 판단 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,038,000원 |
| 집행비용 공제 후 배당재원 | — | 88,962,000원 |
| 임차보증금 · 입주 / 한국토지주택공사 승계 | 60,000,000원 | 배당액 미확정 동일 채권 1회 산입 |
| 305호 점유 신고 · 남동민 | 미상 | 배당·인수 미확정 |
| 구덕신용협동조합 근저당 관련 채권 | 채권최고액 변경 4,070,000,000원 | 유효 순위·배당액 재확인 |
| 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 제시 추정 미배당 466,000,000원 |
| 매수인 인수보증금 | — | 재산정 필요 |
배당액과 매수인 인수액은 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정치이며, 근저당의 유효 여부·우선순위·임차인 대항력·당해세·최우선변제 등은 재확인이 필요합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 형성된 주상혼합지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 11층 오피스텔로, 감정조사상 주거용으로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·주차타워 설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 공부 상태. 감정조사상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권 인접이라는 입지상 장점은 있으나, 동일 호실과 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 가격 수준 및 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당의 말소 상태와 2023.09.15 변경등기의 효력을 확인하세요. 2023.12.01 가압류가 실제 기준권리인지 확정해야 합니다.
- 305호 실제 점유자 확인. 남동민의 점유 여부, 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
- 원임차인과 승계기관 대조. 한국토지주택공사의 60,000,000원 신고는 원임차인의 동일 보증금에 대한 승계이므로 중복 계산하지 마세요. 남동민과 ‘입주’ 기재가 같은 임차관계를 가리키는지도 확인해야 합니다.
- 다른 호실의 보증금 제외. 904호·907호·1003호 등 다른 호실의 임차보증금을 305호 인수액에 포함하지 마세요.
- 배당액 재산정. 선순위 권리와 임차보증금의 실제 우선순위를 확정한 후 배당 가능액 및 미배당 인수액을 다시 계산하세요.
- 실질취득 기준 시세 비교. 최근 실거래가격을 확인하고 낙찰가에 실제 인수액을 더한 금액으로 가격 메리트를 판단하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 점유관계를 확인하고, 필요한 명도비용과 절차를 별도로 검토하세요.
- 매각 범위 확인. 여러 호실을 대상으로 한 감정조사와 개별 305호의 매각 범위를 구분하고, 매각물건명세서 원본의 인수 조건을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 자료·배당요구 내역을 최종 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 인수보증금
부산 프리랜드 305호는 감정가 130,000,000원에서 1회 유찰돼 최저가가 91,000,000원으로 낮아진 오피스텔입니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자만으로 좋은 경매물건이라고 볼 수 없습니다.
이 사건에는 305호 점유자 남동민의 보증금 미상 문제, 원임차인과 한국토지주택공사의 60,000,000원 중복신고, 2020년 근저당과 2023년 가압류 사이의 말소기준 판정 문제까지 존재합니다. 다른 호실 임차인의 보증금을 합산한 인수 추정액 역시 바로잡아야 합니다.
현재 단계에서는 실질취득 비용과 최근 시장가격을 모두 확정할 수 없습니다. 따라서 가격이 싸다고 평가하거나 추가 유찰만을 근거로 입찰을 권하기 어렵습니다. 결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 305호에 실제로 귀속되는 보증금과 선순위 권리를 확정한 뒤, 중복신고를 제거한 실질취득 비용이 시장가격보다 충분히 낮은지 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
