부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 프리랜드 11층 1106호입니다. 감정평가상 업무시설인 오피스텔이지만 실제 이용상태는 주거용으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매입니다.
한 차례 유찰돼 최저매각가가 감정가의 70% 수준으로 내려왔다는 점은 눈에 띕니다. 하지만 감정가에서 얼마나 떨어졌는지와 실제로 싸게 취득할 수 있는지는 별개의 문제입니다. 점유자의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우에는 낙찰대금 외의 금액이 실질취득비용에 더해집니다. 이 사건은 바로 그 금액을 결정할 핵심 사실이 확인되지 않은 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 11층 1106호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 규모 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 제시된 말소기준 | 2023.11.08 이종분 가압류 · 청구금액 80,000,000원 |
| 해당 호실 점유자 | 오현경 · 전입 2023.10.30 · 보증금 미상 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.09.19 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 오래된 근저당의 상태가 핵심
제시된 말소기준권리는 2023.11.08 이종분 가압류입니다. 그러나 그보다 앞선 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권과 이후 변경등기가 함께 존재합니다. 이 근저당의 최종 말소 여부에 따라 권리 순위 및 임차인의 대항력 판단이 달라질 수 있으므로, 가압류만을 기준으로 권리관계가 확정됐다고 보기는 어렵습니다.
만약 2020년 근저당권이 여전히 유효하다면, 이를 전제로 선후순위를 다시 검토해야 합니다. 반대로 완전히 말소된 것이 확인된다면 2023.11.08 가압류를 기준으로 오현경의 전입 시점을 평가할 수 있습니다. 두 경우 모두 1106호의 실제 점유, 임대차 관계 및 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
② 임차인 분석 — 1106호의 인수 위험은 미확정
이 사건에서 우선적으로 검토해야 할 점유자는 1106호 오현경입니다. 전입일은 2023.10.30으로, 제시된 가압류 말소기준일인 2023.11.08보다 빠릅니다. 다만 전입 사실만으로 대항력이 최종 확정되는 것은 아니며, 실제 주택 인도·점유 및 기존 선순위 권리관계를 함께 확인해야 합니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1106호 · 오현경 | 2023.10.30 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 위험 미확정 |
1106호 오현경은 현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 점유자입니다. 보증금, 확정일자, 배당요구 및 실제 임대차 관계가 확인되지 않아 대항력·우선변제권·매수인 승계 여부를 최종 판정할 수 없습니다.
③ 다른 호실 보증금 — 65,000,000원을 1106호에 더하면 안 된다
배당 시뮬레이션에는 보증금이 확인된 다른 호실 임차인이 포함돼 있습니다. 이 금액들은 건물 내 다른 호실의 임대차 관계를 나타내며, 경매 대상인 1106호의 채무로 자동 이전되는 금액이 아닙니다.
| 호실 | 성명 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 1106호 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 530,000원 | 별개 호실 |
| 907호 | 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 미상 | 별개 호실 |
| 1003호 | 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 200,000원 | 별개 호실 |
| 합계 | 다른 호실 | — | 65,000,000원 | — | 합산 제외 |
904호 김승훈, 907호 김현정, 1003호 김영록의 보증금을 합하면 65,000,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 이 금액을 매수인 인수액으로 취급하고 있지만, 세 임차인의 호실은 모두 1106호와 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정 · 제시된 배당 시뮬레이션)
현재 최저매각가를 기준으로 한 배당 시뮬레이션은 집행비용 1,622,200원을 차감하고, 나머지 66,277,800원을 이종분 가압류에 배당하는 구조입니다. 그러나 이는 2020년 근저당의 존속 여부와 실제 배당순위가 재검증되기 전의 계산입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 가압류 · 이종분 | 80,000,000원 | 66,277,800원 |
| 가압류 미배당액 | — | 13,722,200원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
위 배당액은 제시된 시뮬레이션 결과이며 확정 배당액이 아닙니다. 신청채권자 구덕신용협동조합의 청구금액 3,700,000,000원과 근저당 변경기재가 계산에 어떻게 반영됐는지 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 안전해지는 것은 아니다
| 회차 | 최저매각가 | 가압류 예상배당 | 미배당액 | 1106호 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 13,722,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰(49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 33,725,540원 | 미확정 |
| 3회 유찰(34%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 47,727,879원 | 미확정 |
유찰이 계속되면 입찰에 필요한 매각대금은 낮아지지만, 인수해야 할 임차보증금까지 자동으로 낮아지는 것은 아닙니다. 특히 선순위 대항력 임차인이 있는 경우에는 매각대금과 배당액, 미배당 보증금이 서로 연결되므로 회차별 실질취득비용을 별도로 계산해야 합니다.
이 사건에서는 1106호 보증금과 우선변제권이 아직 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시에도 실질취득비용을 확정된 금액으로 제시할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 11층 건물로 2020.08.28 사용승인을 받았습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워·도시가스 개별난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 실제 점유·임대차 관계는 호실별로 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 진입과 주차타워 이용조건은 별도 점검 대상입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지는 대체로 평탄한 업무시설 건부지로 이용되고 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡이며, 토지면적은 155.0㎡로 기재돼 있습니다. 이는 1106호의 개별 대지지분 면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와 현황의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 실내 유지관리 및 주차설비 상태는 현장 점검이 필요합니다.
- 환금성. 명륜역 인근이라는 입지 특성은 있으나, 오피스텔은 주거용 아파트와 수요층, 금융조건, 세금 및 임대차 위험이 다를 수 있습니다. 최근 동일·유사 면적의 거래가격을 확인하기 전에는 매각 용이성이나 적정가격을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1106호 오현경의 임대차 확인. 실제 점유 여부, 계약서, 임대인, 보증금, 월차임, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 확인되지 않는 상태에서 인수액을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
- 말소기준권리 재검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권 원등기의 말소 상태, 2021.12.08 및 2023.09.15 변경등기, 공동담보목록을 확인해야 합니다. 2023.11.08 가압류가 실제 적용될 말소기준인지 확정하는 작업이 우선입니다.
- 신청채권과 배당계산 대조. 구덕신용협동조합의 경매 청구금액 3,700,000,000원과 예상배당 0원이 표시된 이유를 집행사건 기록과 실제 채권신고 내역으로 검증해야 합니다.
- 타 호실 임차인과 구분. 김승훈(904호), 김현정(907호), 김영록(1003호)의 보증금 합계 65,000,000원은 1106호의 인수액으로 계산하지 않아야 합니다. 다른 호실의 점유·보증금 기록도 1106호 임대차와 혼동해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서 및 현황조사 대조. 1106호 점유자의 권원, 선순위 임차인 관련 기재, 매각으로 소멸하지 않는 권리와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰대금에 실제 매수인 인수 보증금, 취득 관련 비용, 명도 및 관리비 부담 가능성을 반영해야 합니다. 보증금이 확정되기 전에는 입찰가 상한도 신뢰성 있게 정하기 어렵습니다.
- 최근 실거래 검증. 프리랜드의 동일·유사 면적과 층수의 최근 12개월 거래, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인해야 합니다. 감정가 대비 70%라는 사실만으로 시세보다 낮다고 판단하지 않아야 합니다.
- 현장 및 관리비 확인. 1106호의 실제 점유 상태, 건물 관리비 체납, 주차타워 사용조건, 실내 수리 필요 여부 및 명도 난이도를 직접 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 낮아도, 인수 위험은 사라지지 않는다”
프리랜드 1106호의 최저가는 67,900,000원입니다. 감정가 97,000,000원 대비 1회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 권리분석에서 가장 중요한 1106호 오현경의 보증금 및 대항력이 확정되지 않았습니다.
더욱이 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 처리와 후속 변경기재 사이에 확인할 부분이 있으며, 신청채권자의 청구금액과 예상배당도 별도 검증이 필요합니다. 다른 호실의 보증금 65,000,000원을 이 물건의 인수액으로 합산해서도 안 됩니다.
주변 실거래와의 가격 비교 역시 확정되지 않았으므로, 현재 최저가가 시세보다 저렴하다거나 낙찰 후 가격차익을 기대할 수 있다고 판단할 수 없습니다. 결론은 입찰 보류입니다. 1106호 임대차와 실제 말소기준권리, 실질취득비용이 모두 확인된 뒤에야 입찰 여부와 가격을 결정하는 것이 합리적입니다.
