부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 302호는 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저매각가가 86,800,000원으로 내려온 주거용 오피스텔입니다. 외형상 30% 할인된 가격이지만, 이 사건에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 낙찰가가 아니라 임차인의 보증금이 매각대금으로 얼마나 변제되고, 얼마나 남는지입니다.

302호에는 임차권등기를 마친 박준옥이 있습니다. 임대차계약일과 확정일자는 2021.02.05, 주민등록일 및 점유개시일은 2021.02.15, 보증금은 110,000,000원입니다. 산정된 말소기준권리인 2023.12.01 가압류보다 전입이 빠르고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 그 말소기준이 맞다는 전제에서는 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성이 핵심입니다.

다만 등기에는 2020.09.16 설정된 구덕신용협동조합 근저당권과 2023.09.15 변경등기가 함께 나타납니다. 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되는 반면, 변경등기의 존속 여부는 명확하게 정리되지 않아 2023년 가압류를 실제 말소기준으로 적용해도 되는지 원등기와 말소 이력을 대조해야 합니다. 이 확인 없이 임차인의 선후순위나 인수액을 확정하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인이 필요하다

권리 흐름은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 먼저 2020년 구덕신용협동조합 근저당권과 그 변경 이력, 다음으로 2021년부터 이어진 박준옥의 임대차 및 점유, 마지막으로 2023년 가압류와 임차권등기, 2024년 임의경매개시결정입니다.

산정된 말소기준은 김시은의 2023.12.01 가압류입니다. 그 기준이 유효하다면 가압류 및 그 이후 경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 다만 임차권등기가 말소되는 것과 임차인이 미배당 보증금을 매수인에게 청구할 수 있는지는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 302호는 박준옥의 1억 1,000만원이 핵심

현황조사와 임차권등기에서 확인되는 실제 임차인은 총 49명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 산입된 임차인은 없습니다. 이 가운데 302호와 직접 연결되는 임차인은 박준옥 1명이고, 나머지 48명은 다른 호실의 점유자로 구분됩니다.

박준옥은 확정일자, 주민등록 및 점유개시, 임차권등기, 배당요구가 확인되는 임차인입니다. 2023년 가압류를 말소기준으로 적용하면 배당받지 못한 보증금에 대해 매수인이 책임을 부담할 수 있는 구조입니다. 특히 낙찰가가 내려갈수록 배당액은 줄고 미배당액은 늘어나므로 낙찰가격만 낮아지는 것처럼 보여서는 안 됩니다.

다른 호실 임차인 — 302호 인수액과 합산 금지

배당추정에는 다음과 같은 다른 호실의 보증금도 매수인 인수 대상으로 계산되어 있습니다. 그러나 이들은 모두 302호가 아닌 별도 호실의 점유자입니다.

김승훈은 월세 530,000원, 김영록은 월세 200,000원이 확인됩니다. 두 임차인과 김현정 모두 전입일은 산정 말소기준보다 빠르지만, 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제권까지 인정된다고 단정할 수 없습니다. 다른 호실의 보증금이 알려지지 않은 점유자 역시 대항력 가능·보증금 및 우선변제권 미상으로 구분해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아니라 실질취득액을 봐야 한다

현재 최저매각가는 86,800,000원입니다. 감정가 124,000,000원의 70%이므로 겉보기 할인폭은 큽니다. 하지만 302호 박준옥의 보증금 110,000,000원을 고려하면 단순히 8,680만원에 취득한다고 계산해서는 안 됩니다.

실거래 비교에서는 추가적인 주의가 필요합니다. 프리랜드 302호와 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않기 때문에 실질취득 추정액 111,962,400원이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 감정가보다 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)

다음은 산정 말소기준과 우선변제 순위가 현재 추정대로 인정된 경우의 배당 예상입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 나머지 금액을 박준옥에게 배당하는 구조입니다.

집행비용은 매각대금의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 2020년 근저당권의 유효 여부에 따라 배당순위 자체가 변경될 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 취득원가 하락을 뜻하지 않는다

현재 회차와 추가 유찰 시나리오를 나란히 보면, 낙찰가는 급격히 내려가지만 예상 인수액은 반대로 증가합니다. 이는 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 이전되는 경우에 나타나는 전형적인 가격 착시입니다.

302호 해당분 추정은 전체 인수추정액에서 다른 호실 3명의 보증금 합계 65,000,000원을 분리한 계산입니다. 다른 호실의 전액 인수와 302호 임차인의 우선변제 구조가 유지된다는 가정이며, 실제 개별매각 배당표나 확정 부담금이 아닙니다.

현재 회차의 302호 실질취득 추정액은 111,962,400원입니다. 두 번 유찰된 경우에도 111,493,680원, 세 번 유찰된 경우에는 111,165,576원 수준으로 계산됩니다. 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수가 늘어나기 때문에, 302호의 경제적 취득원가는 보증금 110,000,000원 부근에서 크게 낮아지지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 각종 점포 등이 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 건물 상태. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 기재되어 있습니다.
• 이용 상태. 업무시설로 등재된 오피스텔이며, 감정평가 조사에서는 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 주거용 임차인의 권리를 검토해야 하는 이유입니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 정방형 토지로, 북동측과 남서측의 폭 약 3~4미터 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 155.0㎡이며 개별 호실의 전유면적과는 구별됩니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
• 공부·위반사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 지하철 접근성과 주거용 오피스텔이라는 이용 형태는 확인되지만, 개별 호실의 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못한 상태이므로 실제 매도 가능 가격이나 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 2020년 근저당권 원본 확인. 구덕신용협동조합의 최초 근저당권, 채무자 변경, 채권최고액 변경 및 말소 이력을 확인해야 합니다. 이 권리의 실제 존속 여부가 박준옥의 대항력 및 배당순위에 직접 영향을 줍니다.
• 말소기준권리 재판정. 2023.12.01 김시은 가압류를 말소기준으로 적용하는 것이 맞는지 최신 등기사항전부증명서와 사건기록을 대조해야 합니다.
• 박준옥 보증금 인수 확인. 임대차계약서, 확정일자, 전입·점유, 임차권등기 및 배당요구 내역을 확인하고, 보증금 110,000,000원의 실제 배당가능액과 미배당 인수액을 재산정해야 합니다.
• 매각대상 범위 확인. 감정요항에 여러 호실이 기재되어 있으므로 302호 단독 매각인지, 다른 호실과 일괄 매각되는지 매각목록과 매각물건명세서를 확인해야 합니다. 다른 호실의 임차보증금을 302호 부담으로 잘못 합산해서는 안 됩니다.
• 신청채권자 배당구조 검토. 구덕신용협동조합의 청구액은 3,700,000,000원입니다. 제시된 배당 시나리오에서는 신청채권자 배당액이 0원으로 나타나므로, 실제 담보권의 순위와 공동담보 관계, 배당요구 내역을 반드시 확인해야 합니다.
• 다른 호실 점유자 분리. 전체 조사 임차인 49명 가운데 302호의 직접 임차인은 박준옥입니다. 보증금이 미상인 다른 호실 점유자들의 대항력과 우선변제권은 개별 확인이 필요하며, 다른 호실의 인수액을 302호 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
• 시세 원본 확인. 동일 건물의 유사 전유면적과 유사 층에 대한 최근 실거래, 현재 매물 호가, 월세 및 전세 시세를 확인해야 합니다. 실질취득액을 기준으로 비교해야 하며 감정가만을 시세로 대체해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기된 임차인의 실제 퇴거 여부, 현재 점유자, 보증금 반환관계와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유 상태가 확정되지는 않습니다.
• 관리비·세금·추가비용. 공용관리비 체납, 당해세, 임차인 최우선변제 및 실제 집행비용을 확인해야 합니다. 이러한 금액은 최종 실질취득액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 8,680만원이 실제 취득원가는 아니다”

이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가와 실질취득액의 차이입니다. 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰되어 86,800,000원까지 내려왔지만, 302호에는 보증금 110,000,000원의 박준옥 임차권이 존재합니다. 현재 배당추정대로라면 25,162,400원의 미배당 보증금이 남고, 302호 실질취득액은 약 111,962,400원으로 계산됩니다.

추가 유찰에서도 비슷한 상황이 반복됩니다. 최저가가 크게 내려가도 보증금 미배당액이 증가해 실질취득액은 110,000,000원 부근에서 움직입니다. 더구나 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 이 금액이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거도 없습니다.

여기에 2020년 근저당권의 실제 말소 상태와 여러 호실이 섞인 배당·인수 추정의 적용 범위라는 중대한 확인 사항이 남아 있습니다. 원등기의 존속 여부에 따라 박준옥의 권리 순위와 배당 결과가 달라질 수 있고, 다른 호실의 보증금 65,000,000원을 302호 부담으로 잘못 계산할 위험도 있습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 판단 보류입니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만, 현재 확인된 권리 상태만으로는 안전한 취득원가와 시세 대비 할인폭을 확정하기 어렵습니다. 선순위 근저당권 정리, 박준옥의 배당·인수 확정, 개별매각 범위 확인, 최근 실거래 검증이 모두 선행되어야 입찰가격을 판단할 수 있습니다.