부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 8층 806호입니다. 감정가는 97,000,000원이고, 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 67,900,000원으로 내려왔습니다. 경매 신청채권자는 구덕신용협동조합이며, 신청채권액은 3,700,000,000원입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨입니다. 건물은 2020.08.28 사용승인된 지상 11층의 철근콘크리트구조 오피스텔로, 감정평가 당시 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
이 사건은 최저매각가만 보면 감정가 대비 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 경매의 실질취득비용은 낙찰대금에 실제 승계하는 임차보증금과 기타 부담을 더해 판단해야 합니다. 여기서는 특히 임차인별 호실 구분이 중요합니다. 65,000,000원의 인수 추정액을 그대로 806호에 더해서도 안 되고, 806호 임차권등기 보증금 50,000,000원을 그와 별도로 무조건 인수한다고 단정해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 8층 806호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 중 8층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 기준등기일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 재검증
권리분석에서 우선 살펴볼 부분은 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권과 2023.11.08 이종분 가압류의 관계입니다. 현재 산정된 말소기준은 이종분 가압류로 표시되지만, 구덕신용협동조합 근저당권은 최초 설정등기에 이미 말소된 것으로 표시되는 한편, 이후 채무자 변경 및 채권최고액 변경 내역도 존재합니다. 이는 반드시 최신 등기부의 말소사항과 등기 연결관계를 대조해야 하는 대목입니다.
② 임차인 분석 — 806호와 다른 호실을 구분해야 한다
대상 호실인 806호에는 임수빈의 주택임차권등기가 확인됩니다. 임대차계약일은 2023.11.15, 전입 및 점유개시일은 2023.11.29, 확정일자 역시 2023.11.29입니다. 임차보증금은 50,000,000원이며, 임차권등기는 2026.08.19 접수됐습니다.
| 대상 / 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 806호 · 임수빈 주거용 · 주택임차권등기 | 전입 2023.11.29 확정 2023.11.29 배당요구 2024.10.07 | 50,000,000원 | 기준일 이후 우선변제 배당 미확정 승계 아님 |
③ 타 호실 보증금 65,000,000원 — 806호 인수액과 다르다
예상배당에 포함된 매수인 인수액 65,000,000원은 아래 임차인들의 보증금을 합한 금액입니다. 이들은 모두 806호가 아닌 다른 호실의 임차인입니다. 또한 확정일자 및 보증금 배당 충족 여부까지 확정된 상태는 아니므로, 각 호실의 인수 판단도 별도로 확인해야 합니다.
| 호실 / 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 904호 · 김승훈 | 2022.12.12 | 5,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 907호 · 김현정 | 2023.05.01 | 20,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 1003호 · 김영록 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 합계 | 타 호실 | 65,000,000원 | 806호에 합산 금지 |
904호 김승훈의 월차임은 530,000원, 1003호 김영록의 월차임은 200,000원입니다. 904호에는 오차석의 별도 전입 내역도 존재합니다. 타 호실 임차인의 대항력은 각 전유부분에 대한 권리관계에 따라 판단해야 합니다.
④ 가격 분석 — 감정가 대비 70%, 시세 할인은 아직 미확인
감정가 97,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 감정가 대비 비율은 70%입니다. 그러나 오피스텔의 매매가격은 해당 건물의 거래 사례, 임대수익, 전유면적, 내부 상태와 공실·명도 위험에 따라 달라질 수 있습니다.
현재는 동일 건물 또는 유사 규모 오피스텔의 최근 12개월 실거래 및 최신 거래가격이 확인되지 않아, 67,900,000원이 실제 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 부여할 근거가 부족합니다.
| 구분 | 매각가격 | 가압류 미배당 추정 | 가격 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차1회 유찰 · 70% | 67,900,000원 | 13,722,200원 | 시세 대비 저가 여부 미확인 |
| 2회 유찰 가정49% | 47,530,000원 | 33,725,540원 | 실제 인수액 별도 확인 |
| 3회 유찰 가정34.3% | 33,270,999원 | 47,727,879원 | 실제 인수액 별도 확인 |
⑤ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
아래 배당은 이종분 가압류를 배당대상으로 놓고 산정한 가정입니다. 근저당권의 실제 존속 여부 및 다른 우선채권이 확인되면 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 따라서 법원의 확정 배당표와 동일하게 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 이종분 | 80,000,000원 | 66,277,800원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 가압류 미배당액 | — | 13,722,200원 |
| 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
구덕신용협동조합의 예상배당 0원은 현재 배당 가정의 결과이며, 실제 권리 우선순위가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당대금 밖에 표시된 타 호실 보증금 65,000,000원은 위 매각대금 분배에 포함되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 지상 11층 철근콘크리트 건물입니다. 승강기, 주차타워, 도시가스 개별난방, 위생·급배수 및 소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 건물 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역입니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡로 표시됩니다.
- 건축 관련. 위반건축물 사항이 표시되지 않았으며, 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 접근성이 있는 주거용 오피스텔이지만, 실제 매도 가능가격과 거래 속도는 별도 실거래 확인이 필요합니다. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 환금성이나 수익성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 효력과 2023.09.15 채권최고액 변경등기의 연결관계를 최신 등기부에서 대조해야 합니다.
- 806호 임차권 확인. 임수빈의 보증금 50,000,000원, 전입 및 확정일자 2023.11.29, 임차권등기 2026.08.19, 배당요구 2024.10.07을 매각물건명세서와 비교해야 합니다.
- 호실별 인수액 분리. 904호·907호·1003호의 보증금 합계 65,000,000원을 806호 인수액에 포함하지 않아야 합니다. 여러 호실의 권리가 혼재해 있으므로 매각 대상의 정확한 범위를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용. 낙찰금액만이 아니라 실제 승계하는 보증금, 미납 공용관리비 및 명도 관련 비용을 확인한 뒤 총취득비용을 판단해야 합니다.
- 배당순위 재산정. 이종분 가압류 80,000,000원과 구덕신용협동조합 근저당권의 선후관계가 확정된 후 예상배당을 다시 검토해야 합니다.
- 실거래·임대수익 조사. 프리랜드 및 유사 주거용 오피스텔의 최근 매매가격, 임대보증금, 월차임 수준을 비교해야 합니다. 현재 최저매각가의 시세 대비 할인 여부는 확정할 수 없습니다.
- 점유·명도. 806호의 실제 점유상태와 임차인의 퇴거 여부, 임차권등기의 말소 처리 가능성을 확인해야 합니다.
- 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원의 최신 사건기록을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 할인보다 중요한 것은 정확한 인수액”
프리랜드 806호는 감정가 97,000,000원에서 한 번 유찰되어 최저매각가가 67,900,000원까지 내려왔습니다. 롯데백화점 동래점과 지하철 명륜역 인근이라는 입지 요소도 확인됩니다. 그러나 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 투자 매력을 판단할 수는 없습니다.
가장 중요한 부분은 두 가지입니다. 첫째, 산정상 매수인 인수액인 65,000,000원은 다른 호실 임차인들의 보증금이므로 806호의 실질취득비용으로 그대로 계산해서는 안 됩니다. 둘째, 최초 근저당권의 말소 표시와 후속 변경등기 사이의 관계가 확인되기 전에는 2023.11.08 가압류를 확정적인 말소기준으로 삼을 수 없습니다.
806호 임수빈의 전입일과 임차권등기일은 현재 산정된 말소기준일보다 늦어, 확인된 권리관계만으로는 보증금 50,000,000원의 매수인 승계를 인정할 근거가 부족합니다. 그렇더라도 이 물건의 실질취득액이 최저가와 같다고 확정할 단계는 아닙니다. 최근 실거래 비교도 확보되지 않았으므로 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다.
결론은 입찰 전 보류·권리 재검증입니다. 806호만의 임차권과 인수 여부, 선순위 근저당권의 실제 효력, 최신 시세를 먼저 확인해야 합니다. 저렴해 보이는 최저가보다 정확하게 분리된 권리와 확정된 실질취득비용이 우선입니다.
