부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 8층 807호입니다. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물에 위치하며, 감정평가상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 건물은 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치하고, 부산지하철 1호선 명륜역과 버스정류장을 이용할 수 있는 입지입니다.
현재 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 경매 청구금액은 3,700,000,000원으로 807호 감정가보다 상당히 큽니다. 등기에는 공동담보 근저당이 확인되고, 감정평가 역시 프리랜드의 여러 호실을 대상으로 작성되었습니다. 따라서 전체 건물 관련 채권과 개별 807호의 인수책임을 구별하는 것이 중요합니다.
가격도 별도로 검증해야 합니다. 최저가는 감정가의 70%이지만, 이를 시세의 70%라고 볼 수는 없습니다. 실제 거래가격과 비교하기 전까지는 가격상 이익이 확보됐다고 평가하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 8층 807호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(주거용 오피스텔) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 8층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 산정 말소기준권리 | 2023.08.24 · 을구 4번 · 김정은 근저당권(84,000,000원) |
| 807호 조사 임차인 | 박배희 · 전입일 2023.12.08 · 보증금 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기 확인 기준 | 2026.09.19 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다
말소기준권리로 산정된 등기는 2023.08.24 설정된 김정은의 근저당권입니다. 채권최고액은 84,000,000원이며, 공동담보로 프리랜드 4층 403호가 기재되어 있습니다. 해당 기준을 적용하면 이후의 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
따라서 2020년 근저당권의 실제 존속·말소 상태, 변경등기의 효력, 공동담보관계를 원본 등기부와 매각물건명세서로 대조하기 전에는 2023.08.24를 확정된 말소기준일로 단정해서는 안 됩니다.
2021.12.14 설정된 황기태의 근저당권 400,000,000원은 2022.02.10 해지에 따른 말소등기가 확인됩니다. 반면 김정은의 근저당권은 경매로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 등기상 채권최고액과 실제 배당채권액은 동일하지 않을 수 있으며, 공동담보가 있는 경우 개별 호실 배당관계도 별도로 검토해야 합니다.
807호 임차인 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상
807호와 직접 연결되는 조사 대상은 박배희 1명입니다. 다른 층과 호실에 거주하는 사람들을 807호의 공동 임차인이나 매수인 인수 대상으로 취급해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박배희 / 807호 | 2023.12.08 | 미상 | 미확인 산정 기준일 후 전입 |
미확인 확정일자 미상 |
보증기관 승계 없음 | 확인 필요 후순위 가능성 |
807호 임차인: 박배희 · 전입일 2023.12.08 · 현황조사 및 매각물건명세서 조사. 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 최종 인수금액을 확정할 수 없습니다.
904호 김승훈: 5,000,000원
907호 김현정: 20,000,000원
1003호 김영록: 40,000,000원
합계는 65,000,000원이지만, 이들은 모두 매각 대상인 807호와 다른 호실에 해당합니다. 따라서 위 금액을 807호 낙찰자의 인수보증금으로 합산하거나 이를 근거로 807호의 실질취득액을 산출하는 것은 적절하지 않습니다. 807호의 인수위험은 박배희의 실제 임대차관계에 따라 별도로 판단해야 합니다.
② 가격 분석 — 감정가 70%는 시세 할인율이 아니다
감정가 97,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 67,900,000원입니다. 숫자만 보면 감정가 대비 30% 낮아졌지만, 감정가와 실제 시장가격이 같다는 근거는 없습니다. 더구나 임차보증금 인수가 확정되지 않은 상태에서는 최저가만으로 투자수익성을 계산할 수 없습니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 채권자 예상배당 | 예상 미배당 | 807호 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 70%) | 67,900,000원 | 66,277,800원 | 17,722,200원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 47,530,000원 | 46,274,460원 | 37,725,540원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 33,270,999원 | 32,272,121원 | 51,727,879원 | 미확정 |
위 회차별 미배당은 김정은 근저당권의 채권최고액 84,000,000원을 기준으로 작성된 배당 시뮬레이션입니다. 807호 임차보증금의 미배당 또는 인수액을 뜻하지 않습니다. 선순위 권리의 실제 상태에 따라 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
만약 법적으로 인수해야 하는 선순위 임차보증금이 확인된다면, 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득비용으로 시세를 비교해야 합니다. 특히 배당에 따라 인수하는 잔여보증금이 변동하는 구조에서는 낙찰가 인하분만큼 실제 취득비용이 내려가지 않을 수도 있습니다.
프리랜드 807호의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않았으므로, 현재 최저가가 실제 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다. 감정가 대비 30% 하락을 곧바로 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
아래는 김정은 근저당권을 배당대상으로 설정한 현재 회차의 계산 결과입니다. 다만 구덕신용협동조합의 기존 근저당권과 공동담보관계가 최종적으로 정리되지 않은 상태이므로, 확정 배당표가 아닌 조건부 추정치로 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 을구 4번 근저당 · 김정은 | 84,000,000원 | 66,277,800원 |
| 구덕신협 신청채권 (해당 시뮬레이션) | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상배당 합계 | — | 67,900,000원 |
| 김정은 근저당 미배당 | — | 17,722,200원 |
집행비용은 매각가의 약 2.4%로 계산된 추정액입니다. 당해세, 소액임차인 최우선변제 등은 별도로 검증해야 하며, 위 미배당액은 매수인 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
김정은 근저당의 미배당 17,722,200원을 매수인이 자동으로 인수한다고 볼 수는 없으며, 다른 호실 임차인 보증금 65,000,000원도 807호 매수인의 확정 인수액으로 볼 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설인 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 대중교통. 인근에 부산지하철 1호선 명륜역과 시내버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 차량 접근. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 확인됩니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며, 조사 대상 호실들은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)과 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 명륜역 인근 입지는 긍정적으로 볼 수 있지만, 주거용 오피스텔은 동일 지역 아파트와 거래수요 및 가격형성 구조가 다를 수 있습니다. 실제 매매사례와 임대수요를 확인하기 전에는 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.
그러므로 807호의 정확한 매각 단위, 공동담보목록, 다른 호실과의 배당관계를 확인해야 합니다. 전체 건물 관련 채무 규모가 크다는 이유만으로 개별 807호가 그 채무 전액을 인수하는 것은 아닙니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 상태와 2023.09.15 채권최고액 변경등기의 효력을 확인해야 합니다. 2023.08.24 김정은 근저당권을 말소기준으로 볼 수 있는지 확정하는 것이 우선입니다.
- 807호 임차인 확인. 박배희의 전입일 2023.12.08, 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 유무를 대조해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 제외. 904호 김승훈 5,000,000원, 907호 김현정 20,000,000원, 1003호 김영록 40,000,000원은 807호 임차보증금이 아닙니다. 다른 호실의 인수액을 807호 낙찰비용에 합산해서는 안 됩니다.
- 배당순위 재검증. 신청채권자인 구덕신용협동조합의 청구금액 3,700,000,000원, 기존 근저당권 및 공동담보관계가 예상배당표에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 소액임차인·당해세 검토. 보증금과 임대차 성립 시점이 확인되어야 최우선변제 가능성을 판단할 수 있습니다. 실제 집행비용과 배당순위도 달라질 수 있습니다.
- 실거래 시세 검증. 프리랜드 내 유사 면적·층·상태의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 확인해야 합니다. 가격 판단의 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 취득비용과 최근 시장가격입니다.
- 명도 및 관리비. 807호 점유자의 실제 거주 상태를 확인하고, 인도명령·명도 협의 가능성 및 공용부분 체납관리비 여부를 점검해야 합니다.
- 매각 범위 확인. 공동담보의 범위와 807호 개별 매각 여부, 매각물건명세서상 매수인이 인수하는 권리의 기재, 건물의 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “6,790만원이라는 가격보다 먼저 볼 것은 807호의 권리다”
부산 프리랜드 807호는 감정가 97,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 67,900,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 명륜역 인근 입지와 2020년 사용승인 건물이라는 점은 참고할 만한 요소입니다. 그러나 현재 최저가가 실제 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다.
권리분석에서는 두 가지를 분리해서 보아야 합니다. 첫째, 807호 점유자 박배희는 산정 말소기준일 이후 전입했지만 보증금과 확정일자 등이 확인되지 않아 인수 여부를 최종 확정할 수 없습니다. 둘째, 구덕신용협동조합의 2020년 근저당권과 2023년 변경등기의 관계가 실제 말소기준 및 배당순위에 영향을 미칠 수 있습니다.
다른 호실 임차인 3명의 보증금 합계 65,000,000원은 807호의 인수액으로 보아서는 안 됩니다. 동시에 그 금액이 잘못 연결되어 있다는 이유만으로 807호의 실제 인수액이 0원이라고 단정해서도 안 됩니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 807호의 임대차관계, 구덕신용협동조합 근저당권의 존속 상태, 공동담보 및 배당순위를 확정하고, 실제 취득비용을 최근 실거래와 비교해야 비로소 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 개별 호실의 정확한 권리와 총취득비용입니다.
