부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 6층 605호 오피스텔입니다. 감정가 132,000,000원에 최초 매각이 진행됐다가 한 차례 유찰되면서 현재 최저매각가는 92,400,000원으로 낮아졌습니다. 겉으로는 가격이 많이 조정된 물건이지만, 권리관계는 단순하지 않습니다. 605호에는 2021.02.10 전입한 정현아가 확인되며, 보증금 규모가 밝혀지지 않았습니다. 매수인이 실제로 부담할 금액이 아직 불분명하다는 의미입니다.
등기상 소유자는 주식회사디에스디앤씨입니다. 2023.12.01 김시은의 가압류가 말소기준권리로 산정되어 있고, 이후 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 등록되어 있습니다. 다만 그보다 앞선 2020년 구덕신용협동조합 근저당권과 그 후속 변경등기의 상태는 별도로 대조해야 합니다. 선순위 권리의 실제 말소 여부와 605호 점유자의 임차관계가 입찰 판단의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 6층 605호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔로 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 132,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,400,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 605호 점유 관련 | 정현아 · 전입일 2021.02.10 · 보증금 미상 |
| 말소기준 산정 | 2023.12.01 김시은 가압류 (청구금액 466,000,000원) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 점유자의 권리
김시은의 가압류는 2023.12.01 접수됐으며 청구금액은 466,000,000원입니다. 2024.07.17 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다. 매각으로 소멸하는 등기권리와 별개로, 605호 임차인의 대항력 및 미배당 보증금 승계 여부는 독립적으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 605호 보증금 확인이 핵심
프리랜드의 여러 호실에 점유자와 임차관계가 조사되어 있으나, 이번 매각 대상은 605호입니다. 따라서 다른 호실의 보증금을 본건 매수인 인수액에 그대로 더해서는 안 됩니다. 605호에서 확인되는 점유자는 정현아입니다.
| 점유자 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정현아 · 605호 | 2021.02.10 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 확인 필요 |
605호 점유자 정현아의 전입일은 2021.02.10입니다. 확정일자, 보증금, 배당요구 여부는 확인이 필요합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 전입일뿐 아니라 실제 점유와 적용 요건 등을 함께 검토해야 합니다.
③ 보증금 65,000,000원 — 왜 그대로 더하면 안 되나
배당 추정에는 세 임차인의 보증금 합계 65,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 그러나 해당 임차인들은 모두 605호가 아닌 다른 호실의 점유자로 기재되어 있습니다.
| 임차인 | 호실 | 보증금 | 월차임 | 605호 관련성 |
|---|---|---|---|---|
| 김승훈 | 904호 | 5,000,000원 | 530,000원 | 다른 호실 |
| 김현정 | 907호 | 20,000,000원 | 미상 | 다른 호실 |
| 김영록 | 1003호 | 40,000,000원 | 200,000원 | 다른 호실 |
| 합계 | 다른 호실 | 65,000,000원 | — | 605호 인수액 아님 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금이 배당되지 않아 매수인에게 승계되는 구조라면, 낙찰가가 내려가는 만큼 인수 부담이 증가하여 실질취득액이 보증금 수준에서 사실상 고정되는 현상이 발생할 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락은 실제 취득비용 감소를 보장하지 않습니다.
④ 시세 비교 — 할인율과 시장가격은 다르다
감정가는 132,000,000원, 현재 최저매각가는 92,400,000원입니다. 감정가 대비 최저가 비율은 70%로, 한 차례 유찰에 따른 가격 조정이 반영되어 있습니다.
그러나 감정가 대비 70%라는 수치는 실거래 시세 대비 할인율이 아닙니다. 프리랜드 605호와 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가격·가격 추세를 확인할 수 없으므로 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 92,400,000원 가정)
아래는 현재 최저매각가를 기준으로 산출된 예상 배당입니다. 집행비용을 제외한 금액이 김시은의 가압류 채권에 배당되는 구조로 계산되어 있으며, 구덕신용협동조합의 신청채권 배당액은 0원으로 산정되어 있습니다. 다만 앞선 근저당권의 실제 효력과 공동담보·채권관계에 따라 법원의 최종 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,063,200원 |
| 1. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 90,336,800원 |
| 채권 미배당액 | — | 375,663,200원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 605호 임차보증금 인수 | 미상 | 별도 확인 |
집행비용 2,063,200원과 가압류 예상배당 90,336,800원의 합계는 매각대금 92,400,000원입니다. 배당 추정에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않았으며, 605호 임차보증금의 실제 인수 여부도 확정되지 않았습니다. 채권 미배당액은 매수인의 인수액과 동일한 개념이 아닙니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 위험은 남는다
현재 회차는 감정가의 70%입니다. 이후 유찰 시나리오에서는 최저매각가가 더 낮아지지만, 605호 보증금이 확인되지 않으면 어느 회차에서도 실질취득액을 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 92,400,000원 | 90,336,800원 | 375,663,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 64,679,999원 | 63,115,759원 | 402,884,241원 |
| 3회 유찰 (34%) | 45,275,999원 | 44,061,031원 | 421,938,969원 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 공동주택·오피스텔·단독주택·점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대에 위치합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 프리랜드는 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역 인근의 주거용 오피스텔이라는 입지 특성은 있으나, 비교 가능한 실거래가격과 605호의 실제 취득비용이 확정되지 않아 환금성 및 가격 경쟁력을 단정하기 어렵습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 605호 임차보증금 확인. 정현아의 실제 임대차계약서, 보증금, 차임, 계약기간과 보증금 반환 상황을 확인해야 합니다.
- 대항력·우선변제권 검토. 2021.02.10 전입 사실 외에 실제 점유, 주거용 이용, 확정일자, 배당요구 및 선순위 권리관계를 종합적으로 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 재확인. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권과 2023.09.15 채권최고액 변경등기의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 구덕신용협동조합 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 본건 605호에 대한 실제 담보권과 배당순위의 적용을 별도로 검토해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 분리. 904호·907호·1003호 보증금 합계 65,000,000원을 605호 매수인의 인수금으로 단정해서는 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 프리랜드 605호와 유사한 호실의 최근 실거래가격 및 현재 매물 가격을 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 605호 점유자와 실제 거주·계약관계를 확인하고, 인도명령 가능 여부 및 명도 협의 부담을 검토해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 주차타워 운영·유지관리 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 최종 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰이 해결하지 못하는 위험”
이 사건의 핵심은 92,400,000원이라는 최저매각가가 아니라 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하느냐입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 가격이 내려왔지만, 605호 점유자 정현아의 보증금과 대항력·우선변제관계가 확인되지 않았습니다. 다른 호실에 속한 65,000,000원의 임차보증금을 605호에 적용할 수도 없습니다.
또한 2020년 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 표시와 이후 변경등기의 관계를 명확히 해야 합니다. 법원의 최종 매각물건명세서와 등기 원본을 통해 해당 문제를 해소한 뒤, 605호의 실제 인수액을 산정하고 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 지금은 낙찰가를 정할 단계보다 인수 위험을 먼저 확인할 단계입니다. 결론은 권리 확인 전 입찰 보류, 실질취득액 확인 후 재평가입니다.
