부산지방법원 2024타경59253. 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 프리랜드 9층 903호입니다. 감정평가상 업무시설이지만 실제로는 주거용 오피스텔로 이용되는 건물입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 경매개시결정의 채권자는 구덕신용협동조합입니다.
이 사건에서 가장 먼저 살펴야 할 부분은 건물 전체에 걸쳐 존재하는 다수의 점유자 신고와 공동담보 관련 근저당권입니다. 다만 매각 대상이 903호라면 다른 호실의 임차인 보증금을 903호 매수인의 채무로 그대로 합산해서는 안 됩니다. 903호의 점유자·보증금·권리순위와 실제 매각 범위를 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 9층 903호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 2020.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 67,900,000원 |
| 유찰현황 | 1회 유찰 · 현재 최저가 감정가의 70% |
| 경매개시 채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 사건 청구금액 | 3,700,000,000원 (개별 903호 배당채권액과 구분 필요) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 903호 점유신고 | 최현지 · 2022.12.26 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 순위가 핵심
등기 흐름의 출발점은 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이고, 2023.09.15 변경등기에는 4,070,000,000원이 기재되어 있습니다. 별도로 2021.12.14 설정된 황기태의 채권최고액 400,000,000원 근저당권은 2022.02.10 해지로 말소되었습니다.
2020년 근저당권이 실제로 유효하게 존속하는지, 언제 어떤 범위에서 말소되었는지를 원본 등기사항전부증명서로 확인해야 합니다. 이 판단에 따라 903호 최현지의 대항력과 매수인의 보증금 인수 가능성이 달라집니다. 경매개시결정이 무조건 말소기준이라고 확정하는 것은 위험합니다.
903호 실제 점유자 및 임차인 분석
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최현지 · 903호 | 2022.12.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
903호 점유신고는 현황조사 및 매각물건명세서에서 확인됩니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고가 아닌 실제 점유자 신고입니다.
903호의 실제 임차인으로 조사된 사람은 1명, 최현지입니다. 전입일은 2022.12.26로, 산출상 말소기준일인 2024.07.17보다 앞섭니다. 다만 최초 구덕신용협동조합 근저당권 설정일인 2020.09.16보다는 늦습니다.
여기에 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확히 확인되지 않는 문제가 겹쳐 있습니다. 따라서 현재 단계에서는 대항력 있음이나 우선변제권 없음으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상, 우선변제권 미상으로 판단해야 합니다. 실제 점유, 임대차계약, 전입의 효력 및 선순위 권리 존속을 확인해야 정확한 결론을 낼 수 있습니다.
다른 호실 임차인과 903호의 구분
임차인 현황에는 프리랜드의 여러 호실 점유자가 함께 등장합니다. 이 중 보증금이 구체적으로 기재된 다른 호실의 사례는 다음과 같습니다.
| 호실 | 점유자 | 보증금 | 903호와의 관계 |
|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 5,000,000원 | 다른 호실 |
| 907호 | 김현정 | 20,000,000원 | 다른 호실 |
| 1003호 | 김영록 | 40,000,000원 | 다른 호실 |
| 다른 호실 보증금 합계 | 65,000,000원 | 903호 인수액으로 확정 불가 | |
65,000,000원은 위 다른 호실 임차인들의 보증금 합계이며, 현재 회차의 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액으로 표시된 금액입니다. 하지만 이를 903호 단독 낙찰자의 인수액으로 취급할 근거는 없습니다. 903호의 실제 인수 위험은 최현지의 임대차 내용과 말소기준에 따라 별도로 확정해야 합니다.
② 가격 검토 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
현재 최저매각가는 67,900,000원으로 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 하지만 감정평가액과 실제 매매시세는 다릅니다. 이 호실과 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 97,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 67,900,000원 | 감정가의 70% |
| 실질취득가 | 산정 불가 | 903호 인수 보증금 미확정 |
| 최근 실거래 기준시세 | 확인 필요 | 가격 우위 판정 보류 |
③ 예상배당표 (현재 최저가 67,900,000원 가정)
현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 1,622,200원, 계산상 소유자 교부 잔여액을 66,277,800원으로 표시합니다. 그러나 근저당권과 신청채권의 실제 배당이 반영되지 않은 형태이므로 현실적인 최종 배당표로 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(계산상) | — | 66,277,800원 |
| 다른 호실 임차인 보증금 | 65,000,000원 | 0원 |
계산상 잔여액 66,277,800원은 실제 소유자 지급액이 아닙니다. 신청채권 3,700,000,000원과 근저당권 배당순위가 적절히 반영되지 않았으며, 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. 다른 호실 보증금 65,000,000원은 903호 인수액에 포함하지 않았습니다.
유찰 회차별 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 신청채권자 계산상 배당 | 903호 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 67,900,000원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (49%) | 47,530,000원 | 0원 | 미확정 |
| 3회 유찰 (34%) | 33,270,999원 | 0원 | 미확정 |
유찰이 반복되면 명목상 최저매각가는 낮아집니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 인수되는 경우에는 매각가 하락분만큼 실질취득가가 내려간다는 보장이 없습니다. 현재 903호 보증금이 확인되지 않았기 때문에 위 회차별 금액을 곧바로 안전한 취득가격으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 11층 건물입니다. 승강기, 화재탐지, 소화전, 주차타워 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 실제 이용. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 임차인의 주거 점유와 주민등록 관계를 권리분석에 반영해야 합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 주차타워 이용 가능 여부와 실제 주차 편의성은 별도 확인 대상입니다.
- 규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡로 기재되어 있으며, 토지 전체 면적은 155.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 903호 내부의 하자, 수선 필요성 및 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 접근성과 생활편의시설은 긍정적인 입지 요인입니다. 그러나 오피스텔은 호실별 임대차 관계와 매수 수요를 함께 검토해야 하며, 최근 실거래 비교가 확인되기 전에는 환금성이나 매매차익을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 903호 매각 범위부터 확정. 프리랜드 903호의 단독 매각인지, 다른 호실과 함께 진행되는 일괄매각인지 물건목록·매각물건명세서에서 확인하세요. 공동담보의 존재만으로 여러 호실의 보증금을 한 호실에 합산하면 안 됩니다.
- 최현지의 임대차계약 확인. 2022.12.26 전입신고 외에 실제 점유, 임대차 개시일, 보증금, 차임, 확정일자 및 배당요구를 확인해야 합니다. 인수 보증금이 확정되지 않으면 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
- 말소기준권리 재검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 존속 여부와 2023.09.15 변경등기의 관계를 확인하세요. 산출상 말소기준인 2024.07.17 경매개시결정만으로 임차인의 대항력을 확정해서는 안 됩니다.
- 공동담보 및 배당 확인. 구덕신용협동조합의 공동담보목록, 채권 신고, 배당순위 및 개별 매각대금 배분관계를 검토하세요. 계산상 소유자 잔여액은 실제 배당금으로 간주할 수 없습니다.
- 다른 호실 임차인과 구별. 904호, 907호, 1003호 임차인의 보증금 합계 65,000,000원을 903호 인수액으로 적용하지 마세요. 실제 매각 대상과 임차 목적물의 일치 여부가 우선입니다.
- 실거래와 임대수익 확인. 프리랜드의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 유사 호실의 월세·전세 수준을 비교하고 903호의 인수 부담을 합산해 매입 상한가격을 정해야 합니다.
- 명도 및 점유 조사. 실제 점유자가 임차인인지, 적법한 점유 권원이 있는지, 보증금 반환과 명도가 어떻게 연결되는지를 확인하세요. 임차인과의 협의 비용도 자금계획에 고려해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 공용부분 부담 가능성, 당해세, 최우선변제 대상 여부를 확인하세요. 현재 계산상 배당에는 일부 법정 우선항목이 반영되지 않았습니다.
- 매각기일 전 원본 대조. 2026.11.06 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 증빙 및 매각조건을 확인하세요. 확인되지 않은 권리를 인수액 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
맺으며 — “최저가 70%보다 권리 확정이 먼저”
부산 프리랜드 903호는 감정가 97,000,000원에서 현재 최저가 67,900,000원으로 내려온 오피스텔입니다. 입지 측면에서는 명륜역과 롯데백화점 동래점 인근이라는 장점이 있습니다. 그러나 현재 확인되는 사실만으로 시세보다 저렴하다는 결론은 낼 수 없습니다.
가장 중요한 것은 903호 최현지의 보증금 미상 문제와 구덕신용협동조합 근저당권의 말소기준 판단입니다. 아울러 여러 호실이 포함된 공동담보·점유자 현황에서 다른 호실의 보증금 65,000,000원을 903호 인수액으로 잘못 합산하지 않도록 주의해야 합니다. 배당 시뮬레이션도 신청채권액과 채권자 배당액이 일치하지 않아 그대로 신뢰하기 어렵습니다.
종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이것은 903호에 확정적인 손실이 있다는 의미가 아니라, 매수인이 떠안을 보증금과 실제 취득원가를 산정할 수 없고 권리순위에도 중대한 확인 사항이 남아 있다는 뜻입니다. 말소기준 확인 → 903호 임대차 확정 → 인수액 산출 → 최근 실거래와 실질취득가 비교 순서로 검토한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.
