부산지방법원 2024타경59253. 이번 물건은 부산광역시 동래구 온천동 프리랜드 11층 1101호입니다. 감정평가상 업무시설(오피스텔)이며 주거용으로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물로, 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다.
표면적인 가격은 내려왔습니다. 감정가 104,000,000원이 1회 유찰되면서 현재 최저매각가는 72,800,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 경매에서 실제로 중요한 금액은 낙찰대금뿐 아니라 낙찰자가 추가로 인수해야 하는 권리와 채무를 포함한 총취득비용입니다.
특히 이번 사건은 현황조사에 여러 호실의 점유자가 함께 등장합니다. 따라서 1101호에 관한 권리관계와 다른 호실에 관한 임차관계를 분리해야 합니다. 1101호 점유자로 조사된 남새봄의 보증금이 확인되지 않아 실질취득비용도 아직 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 11층 1101호 |
| 물건종류 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (단독소유) |
| 감정가 | 104,000,000원 |
| 최저매각가 | 72,800,000원 (감정가 70%, 1회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구액 | 3,700,000,000원 |
| 1101호 점유 관련 | 남새봄 · 전입 2020.11.12 · 보증금 및 확정일자 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
등기상 중요한 권리는 구덕신용협동조합의 근저당권입니다. 최초 설정일은 2020.09.16, 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이며, 2023.09.15 변경등기에서 채권최고액 4,070,000,000원이 기재되어 있습니다.
한편 최초 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시되어 있으면서도 그에 연결된 변경등기가 남아 있습니다. 별도로 제시된 말소기준권리는 2024.07.17 임의경매개시결정입니다. 이 때문에 최초 근저당의 실제 말소 범위와 효력, 변경등기와의 관계를 등기부 원본에서 확인하기 전에는 경매개시결정이 확정적인 말소기준이라고 단정하기 어렵습니다.
② 임차인 분석 — 1101호 보증금이 핵심
1101호에 관하여 확인되는 점유 관련 인물은 남새봄입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 이름이 나타나지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 명확하게 확인되지 않습니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 1101호 · 남새봄 | 2020.11.12 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 인수 여부·금액 미확정 |
1101호에 관한 실제 임대차계약, 점유 개시, 확정일자, 배당요구 및 보증금액은 추가 확인이 필요합니다. 현황조사에 적힌 전입 사실만으로 보증금 전액 인수를 확정하지 않습니다.
대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 경우, 실질취득비용은 낙찰대금 + 실제 인수 보증금입니다. 특히 인수할 보증금이 낙찰가보다 커서 매각대금에서 배당받지 못하는 구조라면, 낙찰가가 떨어져도 총취득비용이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 이 사건은 해당 보증금 자체가 미상이므로 실질취득비용을 특정 금액으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 분석 — 70% 할인은 시세 할인이 아니다
현재 최저매각가는 72,800,000원입니다. 이는 감정가 104,000,000원 대비 70%이지만, 실거래 시세 대비 70%라는 뜻은 아닙니다. 인근 또는 동일 건물의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 시장가치 대비 가격 메리트는 평가할 수 없습니다.
| 구분 | 가격 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 104,000,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 72,800,000원 | 70% | 실질취득 미확정 |
| 2회 유찰 시나리오 | 50,960,000원 | 49% | 인수금 별도 확인 |
| 3회 유찰 시나리오 | 35,672,000원 | 34.3% | 인수금 별도 확인 |
④ 예상배당표 (매각가 72,800,000원 가정 · 산식 검증 필요)
아래 수치는 집행비용을 먼저 공제하고 나머지를 잔액으로 표시한 계산 결과입니다. 그러나 신청채권자의 청구액과 실제 담보권 배당이 반영되어 있지 않으므로 확정적인 배당예상액이 아닙니다.
| 계산 항목 | 채권액 | 계산 금액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,710,400원 |
| 구덕신용협동조합 · 실제 배당 | 청구액 3,700,000,000원 | 미산정 |
| 1101호 임차인 · 실제 인수금 | 보증금 미상 | 미확정 |
| 배당채권 미반영 산술 잔액 | — | 71,089,600원 |
71,089,600원은 실제 소유자 교부액이 아니라 매각가에서 추정 집행비용만 공제한 금액입니다. 담보권자·임차인·조세채권자의 배당을 반영하면 결과가 달라집니다. 다른 호실의 보증금 65,000,000원은 1101호 인수금으로 포함하지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이며 감정평가 현장조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2020.08.28입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지, 공동현관기, 주차타워 및 도시가스 개별난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하) 및 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이가 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설에 접근하기 좋은 입지지만 1101호의 개별 거래사례와 최근 거래 추세가 확인되지 않아 적정 처분가격이나 매각 소요기간을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 1101호 임대차계약 확인. 남새봄의 보증금, 차임, 계약기간 및 실제 임차인 여부를 확인해야 합니다. 전입 기록만으로 보증금을 산정하지 마세요.
- 대항력 및 우선변제 검토. 실제 점유 개시일과 전입일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 2020년 근저당과 2024년 경매개시결정 중 유효한 말소기준이 무엇인지에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
- 근저당 말소 상태 확인. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당과 2023.09.15 채권최고액 변경등기, 실제 말소 여부 및 공동담보목록을 대조해야 합니다.
- 타호실 보증금 제외. 904호·907호·1003호에 관한 보증금 합계 65,000,000원은 1101호 임차보증금이 아닙니다. 다른 호실의 권리를 1101호에 합산해서는 안 됩니다.
- 매각 범위 대조. 감정평가에는 여러 호실이 포함되어 있으므로 사건의 실제 매각 단위, 1101호의 개별 매각 여부, 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 감정가의 70%라는 사실만으로 저렴하다고 판단하지 말고, 1101호와 유사한 오피스텔의 최근 실거래가격, 임대수익 및 거래 추세를 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 계산. 실제 인수할 보증금이 확인되면 낙찰대금과 인수금, 취득 관련 비용을 합산해 시세와 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 현황조사상 전입자가 존재하므로 실제 점유관계와 인도 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서 및 매각공고를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 인수금”
부산 프리랜드 1101호는 감정가 104,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 72,800,000원까지 내려왔습니다. 명륜역과 상업시설에 접근하기 좋은 입지이지만, 그 사실만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
핵심은 권리관계의 불확실성입니다. 1101호 점유자 남새봄의 보증금이 확인되지 않았고, 최초 근저당의 말소 여부와 경매개시결정의 말소기준 적용도 원본 확인이 필요합니다. 다른 호실 보증금 65,000,000원을 인수금으로 적용해서도 안 되며, 반대로 인수금이 없다고 가정해서도 안 됩니다.
권리 확인 전에는 입찰 보류가 합리적입니다. 남새봄의 임대차관계, 유효한 말소기준, 공동담보와 매각 범위, 최근 실거래가격을 확인한 다음에야 실제 총취득비용을 기준으로 응찰 여부를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 단순히 낮아진 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지를 확정하는 데 있습니다.
