67,900,000원
부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 10층 1003호를 대상으로 한 임의경매입니다. 감정가 97,000,000원이 한 차례 유찰되면서 최저매각가가 67,900,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가보다 30% 낮은 가격이지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 얼마를 추가 부담할 수 있는가입니다.
1003호의 점유 관련 조사에서는 김영록이 확인됩니다. 전입일은 2022.02.25이고 보증금은 40,000,000원, 월차임은 200,000원입니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다. 경매개시결정일인 2024.07.17보다 전입일이 앞서지만, 2020년에 설정된 근저당의 후속 변경등기도 존재하므로 대항력과 보증금 승계 여부를 최종 확정하려면 말소기준권리의 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 10층 1003호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 소유권이전 | 2021.12.08 · 매매 원인일 2021.11.04 |
| 감정가 | 97,000,000원 |
| 최저매각가 | 67,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 점유 관련 확인자 | 김영록 · 1003호 · 보증금 40,000,000원 · 월차임 200,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재확인
경매개시결정은 2024.07.17 구덕신용협동조합 신청으로 등기되었습니다. 권리분석상 이 경매개시결정이 말소기준으로 지정되어 있으나, 등기에는 더 오래된 구덕신용협동조합 근저당권과 그 변경 내역이 존재합니다.
황기태 명의의 2021.12.14 근저당권은 채권최고액 400,000,000원으로 설정되었다가 2022.02.10 해지에 따른 말소가 확인됩니다. 반면 구덕신용협동조합 근저당은 최초 설정과 후속 변경 내역의 관계가 정확히 정리되어야 최종 권리순위를 판단할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 1003호 보증금 4,000만원
매각 대상인 1003호에서 확인된 실제 임차 관련자는 김영록 1명입니다. 전입신고는 경매개시결정보다 먼저 이루어졌지만, 확정일자와 우선변제권이 확인되지 않았고 앞선 근저당의 권리관계에도 검토 사항이 남아 있습니다. 따라서 대항력 가능·최종 판정 미확정으로 구분합니다.
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김영록 · 1003호 | 2022.02.25 | 40,000,000원 | 200,000원 | 대항력 가능 우선변제 미확인 승계 위험 |
최저매각가 67,900,000원 + 인수 보증금 40,000,000원 = 107,900,000원
다만 이는 확정된 인수금액이 아닙니다. 실제 인수 여부와 미배당액은 말소기준권리·우선변제 순위·배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.904호 김승훈의 보증금 5,000,000원, 907호 김현정의 보증금 20,000,000원은 각각 다른 호실에 관한 금액입니다. 이 두 금액까지 합산한 65,000,000원을 1003호만의 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다. 본건의 인수 위험 분석은 1003호 김영록의 보증금 40,000,000원을 기준으로 합니다.
③ 가격 분석 — 30% 할인되어도 싸다고 할 수 없다
최저매각가 67,900,000원은 감정가 97,000,000원의 70%입니다. 그러나 보증금 전액을 인수한다는 가정에서는 실질취득액이 107,900,000원으로 상승합니다. 감정가보다 10,900,000원 높으며, 감정가 대비 약 111.2%입니다.
따라서 현재 30% 할인율은 보증금 인수 위험을 상쇄하지 못합니다. 또한 감정가는 실거래 시세와 동일한 개념이 아니므로, 실질취득액 107,900,000원이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거도 없습니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 실질취득 검토 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 67,900,000원 | 70% | 보증금 전액 인수 시 107,900,000원 |
| 2회 유찰 시 | 47,530,000원 | 49% | 인수액·배당순위 재산정 필요 |
| 3회 유찰 시 | 33,270,999원 | 34.3% | 보증금보다 낮은 최저가 · 실질취득 재산정 필수 |
④ 예상배당표 (매각가 67,900,000원 가정)
현재 산술상 집행비용은 1,622,200원, 비용 차감 후 금액은 66,277,800원입니다. 다만 구덕신용협동조합의 담보권과 공동담보 관계가 정리되지 않아 이 금액이 실제 소유자에게 교부되는 금액이라고 확정할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 계산상 배당·잔액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,622,200원 |
| 1. 구덕신용협동조합 · 담보권 관련 | 청구액 3,700,000,000원 | 미확정 |
| 2. 임차인 김영록 · 1003호 | 40,000,000원 | 0원(현재 가정) |
| 비용 차감 후 배당 미확정액 | — | 66,277,800원 |
66,277,800원은 집행비용 차감 후의 단순 계산상 잔액입니다. 담보권자 배당, 공동담보 관계, 당해세, 임차인 우선변제 및 실제 배당순위가 확정되지 않은 상태이므로 소유자 수령액으로 해석할 수 없습니다. 김영록의 보증금 전액 인수 역시 현재 배당 가정에 따른 잠정 위험액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 11층 건물로 2020.08.28 사용승인되었습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관·주차타워 설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 이용상태. 업무시설(오피스텔)로서 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 주거용 이용과 공부상 업무시설이라는 구분을 함께 고려해야 합니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 공부 및 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 명륜역 인근의 주거용 오피스텔이라는 입지·용도 특성은 확인되지만, 실제 거래가격과 거래량을 통한 환금성 판단은 별도로 필요합니다. 감정가 대비 할인율만으로 시장에서 쉽게 매도할 수 있다고 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 말소 여부, 2023.09.15 채권최고액 4,070,000,000원 변경등기의 효력, 2024.07.17 경매개시결정과의 순위 관계를 등기 원본으로 확인하세요.
- 1003호 임차인 권리 확인. 김영록의 전입일 2022.02.25, 보증금 40,000,000원, 월차임 200,000원, 확정일자와 우선변제 여부를 매각물건명세서 및 관련 원본과 대조하세요.
- 배당요구 및 미배당 보증금. 임차인의 실제 배당요구 여부와 배당 가능액을 확인한 후 매수인에게 승계될 보증금의 범위를 산정하세요.
- 호실별 임차관계 구분. 904호와 907호의 보증금은 1003호의 직접 인수액에 합산하지 마세요. 1003호에 관한 권리와 점유관계를 구분하여 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 구덕신용협동조합의 공동담보목록 제2020-304호 및 관련 담보권의 실제 배당·말소 관계를 확인하세요.
- 실질취득액 기준으로 판단. 현재 최저가 67,900,000원에만 주목하지 말고 김영록 보증금의 실제 인수 가능액과 취득 관련 추가 부담을 포함해 자금계획을 세우세요.
- 유찰 시나리오 재검토. 2회 유찰 최저가 47,530,000원, 3회 유찰 최저가 33,270,999원은 참고 가격입니다. 회차가 달라지면 임차보증금의 배당과 인수액도 다시 판단해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차인과의 보증금 정산, 임대차 종료 및 인도 협의에 필요한 절차와 비용을 검토하세요. 대항력 있는 임차인이 있다면 낙찰만으로 즉시 인도를 받을 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담과 당해세 등 배당에 영향을 미치는 금액을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 관련 배당자료를 확인하고 권리분석을 다시 검토하세요.
맺으며 — “최저가 70%가 곧 안전한 할인은 아니다”
부산 프리랜드 1003호는 감정가 97,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 67,900,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 이 가격만 보고 저렴한 경매라고 판단하면 중요한 위험을 놓치게 됩니다.
매각 대상 호실의 김영록 보증금은 40,000,000원입니다. 이 보증금이 전액 매수인에게 승계되는 배당 가정에서는 실질취득 부담이 107,900,000원으로 증가합니다. 이는 감정가의 약 111.2%에 해당하며, 실거래 시세와 비교하기 전부터 가격상 경계가 필요한 수준입니다.
여기에 2020년 근저당의 말소 여부와 2023년 변경등기의 효력, 경매개시결정의 말소기준 적정성, 공동담보 배당관계까지 검증해야 합니다. 특히 1003호 외 다른 호실의 임차보증금을 합산해서는 안 되며, 김영록의 실제 미배당 보증금만을 개별적으로 판단해야 합니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 유찰 횟수와 최저가 할인율이 매력적으로 보이더라도 실질취득액과 실제 시장가격의 관계가 확인되지 않으면 가격 메리트는 성립하지 않습니다. 이 사건은 얼마나 싸게 낙찰받느냐보다, 낙찰 후 무엇을 인수하는지를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.
