부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 2층 204호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 신청채권자는 구덕신용협동조합입니다. 감정평가에서는 프리랜드 2층 201호 외 55개 호실을 대상으로 하고 있어, 204호의 개별 권리와 다른 호실의 임차관계를 구분하는 작업이 매우 중요합니다.
204호에 직접 연결되는 임차권등기는 이승훈의 보증금 10,000,000원입니다. 반면 매수인 인수액으로 별도 산정된 65,000,000원은 904호·907호·1003호의 임차보증금 합계입니다. 204호의 매수인이 해당 금액을 부담하는 것으로 처리하면 실질취득금액이 왜곡됩니다. 동시에 2020년에 설정된 구덕신용협동조합 근저당의 소멸 여부에 따라 이승훈의 대항력과 배당순위 판단도 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 2층 204호 (프리랜드) |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔 (감정평가상 주거용 이용) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 2층 |
| 사용승인 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 64,400,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 신청채권 청구액 | 3,700,000,000원 |
| 등기상 말소기준 후보 | 2023.11.08 을구 4번 근저당권 · 편성임 외 (채권최고액 60,000,000원) |
| 중요 확인사항 | 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당의 말소 효력 및 공동담보 배당관계 |
① 권리 흐름 — 근저당의 선후관계가 핵심이다
권리분석의 출발점은 말소기준권리 확정입니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023.11.08 접수된 을구 4번 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원이고, 등기에는 편성임·문점남·김광임이 근저당권자로 기재되어 있습니다.
하지만 그보다 앞선 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당을 반드시 살펴야 합니다. 최초 채권최고액은 4,440,000,000원이었으며, 2023.09.15 변경등기에서 4,070,000,000원으로 조정되었습니다. 해당 원근저당은 소멸 처리된 것으로 표시되지만, 변경등기 이력도 존재합니다. 원근저당의 유효한 말소가 확인되지 않으면 2023.11.08을 말소기준으로 확정할 수 없습니다.
한편 2021.12.14 설정된 황기태의 채권최고액 400,000,000원 근저당은 2022.02.10 말소등기가 확인됩니다. 2023.12.01 김시은의 가압류 466,000,000원과 2024.07.17 경매개시결정은 제시된 2023.11.08 말소기준보다 뒤에 설정된 권리입니다. 그 기준이 유효하다면 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 204호의 보증금은 10,000,000원
204호의 임차권등기자는 이승훈입니다. 임대차계약일은 2023.07.31, 주민등록일은 2023.08.01, 확정일자는 2023.08.02입니다. 2024.07.05 을구 5번으로 주택임차권등기가 접수되어 있습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
이승훈 204호 전유부분 전부 주거용 · 임차권등기 |
전입 2023.08.01 확정 2023.08.02 임차권등기 2024.07.05 |
10,000,000원 |
대항력 조건부
우선변제 가능
승계 없음 2023.11.08 기준 전입 선행 선순위 근저당 말소 확인 필요 |
이승훈은 보증금과 확정일자가 확인되며, 배당요구도 이루어진 것으로 기록되어 있습니다. 따라서 선순위 관계가 정리되면 우선변제권 행사가 가능한 임차인입니다. 제시된 예상배당에서는 보증금 10,000,000원 전액이 배당됩니다.
204호에서 확인되는 실제 임차인은 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 확인되지 않습니다. 따라서 보증금을 중복 합산할 사유는 없습니다.
| 호실 | 임차인 | 보증금 |
|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 5,000,000원 |
| 907호 | 김현정 | 20,000,000원 |
| 1003호 | 김영록 | 40,000,000원 |
| 합계 | 204호 외 호실 | 65,000,000원 |
또한 203호의 편성임은 임차인 신고자이면서 근저당권자로도 등장해 관계인 또는 가장임차인 여부에 대한 확인 필요성이 제기되어 있습니다. 그러나 이는 203호에 관한 사항으로, 204호 이승훈의 임차권과 혼동하거나 동일한 보증금으로 계산해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
현재 회차의 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 이승훈 보증금과 근저당권자에게 배당하는 구조입니다. 실제 배당순위는 앞서 설명한 선순위 근저당과 공동담보관계 확인을 전제로 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,559,200원 |
| 1. 임차인 이승훈 (우선변제) | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 편성임 외 | 60,000,000원 | 52,840,800원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
예상배당 합계 64,400,000원. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 공동담보 배당과 실제 채권액에 따라 배당순위 및 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남는 권리확인
감정가 92,000,000원을 기준으로 1회 유찰된 현재 회차는 최저매각가 64,400,000원입니다. 추가 유찰 시 매각가격이 낮아지지만, 채권자가 배당받지 못하는 금액은 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당액 |
|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 64,400,000원 | 473,159,200원 |
| 2회 유찰 (49%) | 45,080,000원 | 492,131,440원 |
| 3회 유찰 (34%) | 31,555,999원 | 505,412,009원 |
이 표의 미배당액은 채권자의 회수 부족액이지, 매수인에게 자동으로 승계되는 채무가 아닙니다. 매수인 인수 여부는 임차인의 대항력, 배당 결과, 말소기준권리, 개별 호실의 매각 범위를 기준으로 별도 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근의 프리랜드입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 점포 등이 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 이용상태. 공부상 업무시설인 오피스텔이며, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 주거 이용과 오피스텔의 법적 용도를 구분하여 검토해야 합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 대지 형상은 정방형에 가까운 평지입니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·상대보호구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)에 해당합니다. 토지 공시지가 기준은 2,544,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 개별 호실의 시설 노후도는 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 지하철과 상업시설 접근성이 있다는 점은 입지 요소입니다. 다만 오피스텔은 주거용 아파트와 매수층·대출·임대수요가 다르며, 204호의 실거래 비교가격과 거래량이 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 2020년 근저당의 말소등기 확인. 구덕신용협동조합이 설정한 최초 근저당의 말소 여부와 2023.09.15 변경등기의 효력을 원본 등기사항전부증명서로 대조해야 합니다.
- 말소기준권리 확정. 을구 4번 2023.11.08 근저당을 실제 말소기준으로 적용할 수 있는지 확인해야 합니다. 이 판단이 이승훈의 대항력과 인수 위험에 영향을 줍니다.
- 이승훈 보증금 검증. 보증금 10,000,000원, 전입일, 확정일자, 배당요구, 임차권등기 및 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 204호 단독 매각 범위 확인. 감정평가에는 56개 호실이 함께 등장합니다. 실제 입찰 대상과 매각물건명세서의 물건별 범위를 확인해야 합니다.
- 다른 호실 보증금 제외. 904호·907호·1003호에 귀속되는 65,000,000원을 204호 단독 매수인의 인수액으로 합산하지 않아야 합니다.
- 공동담보목록 확인. 구덕신용협동조합의 기존 근저당 및 신청채권 3,700,000,000원이 여러 호실과 어떤 관계인지, 공동담보 매각대금이 어떻게 배분되는지 확인해야 합니다.
- 편성임 관련 권리 검토. 편성임 외 근저당권의 채권최고액 60,000,000원과 203호 임차인 신고자의 관계를 확인하되, 해당 문제를 204호의 임차보증금과 혼동하지 않아야 합니다.
- 명도·임차권등기 말소. 실제 점유자와 보증금 반환 여부를 확인하고, 배당 완료 후 임차권등기 말소 및 인도 절차를 검토해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 통해 실질취득금액의 적정성을 판단해야 합니다.
- 부대비용 점검. 취득 관련 세금, 미납 공용관리비, 명도비용, 수선비 및 개별 오피스텔의 금융 조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 아니라 실제 인수할 권리를 먼저 보라”
부산 프리랜드 204호의 현재 최저가는 64,400,000원입니다. 감정가 92,000,000원에서 1회 유찰된 가격이지만, 이것만으로 매수 매력이 있다고 평가하기는 어렵습니다.
204호에 직접 확인되는 임차인은 이승훈 1명이며, 보증금은 10,000,000원입니다. 예상배당에서는 전액 변제되어 인수액이 0원으로 계산되지만, 2020년 구덕신용협동조합 근저당의 말소 효력과 실제 배당순위 확인이 선행되어야 합니다. 여러 호실에 걸친 공동담보관계와 신청채권자 배당 구조도 확인이 필요합니다.
특히 904호·907호·1003호의 보증금 65,000,000원은 204호의 인수액이 아닙니다. 반대로 이 금액을 제외했다는 이유만으로 204호의 인수액이 확정적으로 0원이라고 판단해서도 안 됩니다. 실제 인수 여부는 이승훈의 배당 결과와 권리순위에 달려 있습니다.
이 물건의 핵심은 64,400,000원이라는 숫자가 아닙니다. 204호에 실제로 남는 권리가 무엇인지 확인하는 것입니다.
