부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 11층 1102호는 감정평가상 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 감정가 133,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 93,100,000원으로 조정되었습니다. 그러나 이 가격만으로 입찰 판단을 내려서는 안 됩니다. 해당 전유부분 전체를 대상으로 황지현의 110,000,000원 임차권등기가 존재하기 때문입니다.
특히 이 사건은 2020년 설정된 구덕신용협동조합 근저당에 말소 표시가 있는 반면, 2023년 채권최고액 변경등기도 존재하여 현재 유효한 말소기준권리가 정확히 무엇인지 확인해야 합니다. 임차인의 주민등록일은 2021.02.18이고, 경매개시결정은 2024.07.17입니다. 경매개시결정이 실제 기준이라면 선순위 임차권 문제가 발생하지만, 2020년 근저당이 유효하게 존속했다면 판단이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 11층 1102호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 11층 건물 중 11층 |
| 사용승인일 | 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 공동담보 근저당 | 구덕신용협동조합 · 2023.09.15 변경 채권최고액 4,070,000,000원 |
| 1102호 임차권 | 황지현 · 보증금 110,000,000원 · 2025.02.18 임차권등기 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 등기 확인 기준일 | 2026.09.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다
가장 중요한 쟁점은 근저당의 존속 여부입니다. 구덕신용협동조합의 2020.09.16 근저당권은 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정되었고, 이후 2023.09.15 채권최고액 4,070,000,000원으로 변경된 내역이 있습니다. 최초 근저당에는 이미 말소된 것으로 표시되지만 관련 변경등기는 별도로 존재합니다. 따라서 최초 근저당의 말소가 최종적으로 어떤 효력을 갖는지, 변경등기와 실제 경매신청의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 대조해야 합니다.
② 임차인 분석 — 1102호 황지현의 보증금 1.1억
이번에 분석하는 전유부분은 1102호입니다. 해당 호실과 직접 연결되는 임차인은 황지현 1명이며, 주택임차권등기가 건물 전유부분 전부를 대상으로 설정되어 있습니다. 다른 호실의 임차보증금은 1102호 낙찰자가 당연히 인수하는 금액으로 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 대상 | 주민등록 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 황지현 1102호 전유부분 전부 |
주민등록 2021.02.18 점유개시 2021.02.17 확정일자 2021.01.27 |
110,000,000원 |
대항력 조건부
우선변제 확인
승계 없음
확정일자와 임차권등기 확인. 말소기준 및 실제 배당에 따라 매수인 인수 여부와 금액이 달라짐. |
| 임대차계약일 | 2021.01.27 |
|---|---|
| 확정일자 | 2021.01.27 (임차권등기 기재) |
| 점유개시일 | 2021.02.17 |
| 주민등록일 | 2021.02.18 |
| 임차권등기일 | 2025.02.18 |
| 등기된 임차보증금 | 110,000,000원 |
| 배당요구 관련 | 2025.02.18 문건접수 내역 확인 · 실제 배당요구 효력 및 종기 준수 여부 검증 필요 |
| 보증기관 대위·승계 | 해당 없음 |
| 최종 인수판정 | 미확정 · 보증금 미배당 시 인수위험 |
다만 현재 예상배당 계산은 황지현의 보증금 배당을 0원으로 처리하고 있습니다. 이 계산이 그대로 유지되고 임차인의 대항력이 인정되어 보증금 전액을 낙찰자가 인수한다면, 단순 실질취득비용은 93,100,000원 + 110,000,000원 = 203,100,000원입니다. 이는 매각대금이 임차보증금에 배당되는 경우의 실질취득비용과 다른 결과입니다. 확정일자가 존재함에도 배당을 0원으로 처리한 추정이 타당한지 배당요구, 우선순위, 공동담보 배당관계를 반드시 재검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (최저매각가 93,100,000원 가정)
현재 단순 배당추정은 집행비용을 공제한 나머지를 소유자 잔여금으로 처리하고, 임차보증금 및 신청채권자에 대한 배당은 반영하지 않는 구조입니다. 이는 실제 법원 배당표가 확정되었다는 의미가 아닙니다. 특히 신청채권액과 임차권등기가 있는 사건이므로 아래 숫자를 그대로 최종 배당결과로 사용해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 추정 배당액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,075,800원 |
| 1. 황지현 임차보증금 | 110,000,000원 | 0원 |
| 2. 구덕신용협동조합 신청채권 | 3,700,000,000원 | 미산정 |
| 추정 잔여 · 소유자 교부 | — | 91,024,200원 |
집행비용은 매각가의 약 2.2%를 기준으로 산정한 추정치입니다. 소유자 잔여금 91,024,200원은 배당 미반영 상태의 기계적 잔액으로, 실제 소유자 수령액을 뜻하지 않습니다. 당해세·최우선변제·공동담보 배당관계도 확정 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 별개
| 매각 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 | 전액 인수 가정 총액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 93,100,000원 | 110,000,000원 | 203,100,000원 |
| 2회 유찰 (49%) | 65,169,999원 | 110,000,000원 | 175,169,999원 |
| 3회 유찰 (34%대) | 45,618,999원 | 110,000,000원 | 155,618,999원 |
위 총액은 황지현 보증금 110,000,000원이 전액 미배당되고 매수인에게 모두 승계되는 경우를 가정한 수치입니다. 매각대금이 임차보증금에 우선적으로 배당된다면, 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당 보증금이 증가할 수 있어 낙찰가와 미배당 인수액의 합계는 보증금 110,000,000원 안팎으로 유지됩니다. 두 경우는 서로 다른 배당 전제이므로 혼동해서는 안 됩니다.
⑤ 시세 판단 — 감정가 할인율만으로는 부족하다
프리랜드 1102호의 가격 적정성을 판단하려면 같은 건물의 유사한 전유면적과 이용상태를 가진 오피스텔에 대해 최근 12개월 거래가격, 가장 최근 거래가격, 거래가격의 상승·하락 방향을 비교해야 합니다. 현재는 그 비교를 통해 110,000,000원 안팎의 실질취득비용이나 전액 인수 가정 총액 203,100,000원이 시장가격보다 유리한지 확정할 수 없습니다.
감정가 133,000,000원과 최저가 93,100,000원 사이에는 할인폭이 존재하지만, 그 차액이 투자수익을 의미하지는 않습니다. 실제 거래가격과 임차보증금 인수구조가 확인되기 전에는 가격 메리트를 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근의 프리랜드입니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조의 11층 건물입니다. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·공동현관기 설비와 주차타워, 도시가스 개별난방설비 등이 있습니다.
- 실제 이용. 공부상 업무시설(오피스텔)이며, 감정평가상 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문되었습니다. 임차권등기에도 주택임대차 관련 내용이 기재되어 있어 실제 주거용 사용 및 대항요건을 중요하게 확인해야 합니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항상 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 상업시설 인근 입지라는 접근성은 있으나, 아파트가 아닌 주거용 오피스텔로서 동일 건물의 거래가격과 임대수요를 확인해야 합니다. 임차보증금 인수 불확실성은 일반적인 매매보다 환금성 판단을 어렵게 만드는 요인입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당의 실제 말소 여부, 2023.09.15 채권최고액 변경등기의 효력, 2024.07.17 경매개시결정의 순위를 반드시 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 원본 확인. 황지현의 보증금 110,000,000원, 계약일 2021.01.27, 점유개시일 2021.02.17, 주민등록일 2021.02.18, 확정일자 2021.01.27의 일치 여부와 임차권등기 당시의 권리보전 요건을 확인해야 합니다.
- 배당요구와 배당순위. 임차권등기 및 문건접수 내역만으로 보증금 전액 배당 또는 전액 인수를 단정하면 안 됩니다. 배당요구 종기, 확정일자 효력, 우선변제 순위, 실제 예상배당액을 확인해야 합니다.
- 매각대상 범위. 프리랜드 내 다른 호실 임차인의 보증금이 함께 신고되어 있으므로 1102호 단독매각인지, 다른 호실과 일괄매각되는지 매각목록 및 명세서를 대조해야 합니다.
- 공동담보 관계. 구덕신용협동조합 공동담보목록 제2020-304호 및 다른 담보목적물의 매각·배당관계를 검토해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 있다고 현재 점유 여부까지 확정되는 것은 아닙니다. 1102호 현장 점유자와 인도 가능성, 실제 임대차 종료 및 보증금 반환 상태를 확인해야 합니다.
- 관리비 체납. 오피스텔의 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물 또는 유사 주거용 오피스텔의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격을 확인하고, 실질취득비용을 기준으로 비교해야 합니다.
- 원본 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “9,310만원에 낙찰받는 것과 9,310만원에 취득하는 것은 다르다”
프리랜드 1102호는 감정가 133,000,000원에서 70%로 낮아진 오피스텔입니다. 그러나 그 사실만으로 투자 매력이 높다고 평가할 수 없습니다. 해당 호실에는 110,000,000원의 임차보증금이 있고, 말소기준권리와 배당순위에 따라 매수인이 승계하는 부담이 크게 달라지기 때문입니다.
특히 현재 단순 배당추정처럼 보증금이 전액 미배당되어 매수인에게 승계된다면 실질취득비용은 203,100,000원입니다. 반면 선순위 임차인의 보증금에 매각대금이 배당되는 구조라면 미배당금 인수액이 조정되면서 실질취득비용은 보증금 110,000,000원 안팎으로 수렴할 수 있습니다. 여기에 2020년 근저당의 존속 여부에 따른 선후순위 변동까지 고려하면, 확정된 단일 취득가격을 제시하기 어렵습니다.
입지 면에서는 명륜역과 롯데백화점 동래점 인근이라는 장점이 있지만, 주거용 오피스텔의 환금성을 판단할 실거래 비교와 가장 중요한 보증금 인수구조가 확정되지 않았습니다. 권리·배당 검증 전 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마나 내려갔느냐가 아니라, 1102호 매수인이 실제로 얼마를 부담하고 어떤 권리를 인수하느냐입니다.
