부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 소재 프리랜드 6층 603호 오피스텔입니다. 감정가는 92,000,000원이며 1회 유찰되어 최저매각가가 64,400,000원까지 낮아졌습니다. 겉으로 보기에는 감정가 대비 가격이 내려간 물건이지만, 실제 투자 판단의 핵심은 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 인수하느냐에 있습니다.
현재 소유자는 주식회사디에스디앤씨입니다. 등기에는 구덕신용협동조합의 근저당권과 변경 기록, 김시은의 가압류, 구덕신용협동조합의 임의경매개시결정이 확인됩니다. 특히 2020년 설정된 근저당권은 원등기에 말소 표시가 있으면서 후속 변경 기록이 남아 있어, 실제 유효한 권리와 말소기준을 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
또 하나의 핵심은 점유관계입니다. 603호에 전입한 이홍재 씨는 2023.02.20 전입자로 조사되었지만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력과 보증금 인수 여부를 확정할 수 없는 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 6층 603호 |
| 물건종류 | 집합건물(오피스텔) · 업무시설 · 주거용 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 · 사용승인 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 64,400,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 점유관계 | 603호 이홍재 전입 조사 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수 | 603호 인수금 미확정 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 임차인 관계가 핵심
등기상 소유권은 2020년 주식회사보국주택산업에서 2021.12.08 주식회사디에스디앤씨로 이전되었습니다. 구덕신용협동조합의 2020년 근저당권은 최초 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정되었고, 2023.09.15 변경 기록에는 채권최고액 4,070,000,000원이 표시됩니다.
다만 최초 근저당권에는 등기부상 이미 말소된 것으로 표시된 기록이 존재합니다. 반면 후속 근저당권 변경 기록과 같은 채권자의 임의경매개시결정이 함께 확인됩니다. 따라서 2020년 근저당권이 실제로 유효한지, 어느 권리가 말소기준인지, 각 채권이 매각대금에서 어떤 순위로 배당되는지 원본 대조가 필요합니다.
현재 산정된 말소기준은 2023.12.01 김시은 가압류입니다. 이 기준이 맞다면 그 이전에 전입한 603호 이홍재 씨는 대항력 성립 가능성이 있습니다. 하지만 전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아니며, 점유·임대차계약·보증금·선순위 권리의 실제 효력을 함께 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 603호 인수금이 확인되지 않았다
603호에 관하여 확인된 전입자는 이홍재 씨입니다. 전입일은 2023.02.20로, 현재 산정된 말소기준일보다 앞섭니다. 하지만 보증금과 확정일자가 알려져 있지 않고 배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 이 때문에 실제 낙찰자가 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
| 호실 / 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 603호 · 이홍재 | 2023.02.20 | 미상 | 가능·미상 | 확인 필요 | 해당 없음 |
603호 실제 전입자로 조사된 인원은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 확정일자 및 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권과 매수인 인수 여부를 단정하지 않습니다.
다른 호실의 보증금 — 603호 인수금과 구분
배당 계산에는 다음 임차인들의 보증금이 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 이들은 모두 603호가 아닌 다른 호실의 전입자입니다.
| 호실 | 임차인 | 보증금 | 월세 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|
| 904호 | 김승훈 | 5,000,000원 | 530,000원 | 가능·미상 |
| 907호 | 김현정 | 20,000,000원 | — | 가능·미상 |
| 1003호 | 김영록 | 40,000,000원 | 200,000원 | 가능·미상 |
| 합계 | 3명 | 65,000,000원 | — | 타 호실 |
③ 예상배당표 (매각가 64,400,000원 가정)
다음은 현재 매각가를 기준으로 작성된 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 금액이 김시은 가압류 채권에 배당되는 계산이지만, 앞서 확인한 근저당권의 효력 및 경매신청채권자와의 관계가 확정되지 않았으므로 실제 배당순위를 보장하는 표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,559,200원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 62,840,800원 |
| 가압류 미배당 | — | 403,159,200원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 배당액은 집행비용 1,559,200원과 가압류 배당 62,840,800원으로 구성됩니다. 당해세·최우선변제 및 확인되지 않은 권리관계에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
유찰 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 64,400,000원 | 62,840,800원 | 403,159,200원 |
| 2회 유찰(49%) | 45,080,000원 | 43,868,560원 | 422,131,440원 |
| 3회 유찰(34.3%) | 31,555,999원 | 30,587,991원 | 435,412,009원 |
유찰이 진행될수록 추정 매각가는 낮아지고 채권자의 미배당액은 증가합니다. 하지만 이 시나리오의 미배당액은 가압류 채권에 관한 것이며 603호 임차보증금 인수액과 같은 금액이 아닙니다. 603호에 대항력 있는 임차인이 존재한다면 유찰 이후에도 실질취득액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택과 각종 점포가 혼재한 주상지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 사용승인일은 2020.08.28입니다. 업무시설인 오피스텔이며 주거용으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 및 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역입니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역 및 상업시설 인근이라는 입지상 장점은 있으나, 실제 환금성은 603호의 면적·내부 상태·동일 유형 실거래가격 및 임차관계를 확인한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 구덕신용협동조합의 2020년 근저당권 말소 상태, 2023년 변경 기록 및 2024년 임의경매개시결정의 연결관계를 최신 등기부와 경매기록으로 대조해야 합니다.
- 603호 임차보증금 확인. 이홍재 씨의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 매수인 인수액 산정. 임차인의 대항력이 성립하는 경우 배당에서 변제받지 못하는 금액이 얼마인지 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서는 실질취득액 산정을 보류해야 합니다.
- 매각 단위 확인. 감정평가 및 현황조사에 여러 호실이 함께 나타나므로 603호에 실제로 귀속되는 권리와 다른 호실의 권리를 구분해야 합니다.
- 배당순위 검증. 가압류 채권에 배당되는 추정액과 구덕신용협동조합에 대한 배당 0원 산정의 근거를 확인해야 합니다.
- 실거래가 비교. 603호와 유사한 규모·층·이용상태의 오피스텔 실거래가를 확인하고, 최저매각가뿐 아니라 보증금 인수액을 포함한 실질취득액과 비교해야 합니다.
- 관리비 및 점유 확인. 체납 관리비 중 인수 가능 항목과 실제 점유자의 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 경매기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 인수액”
부산 프리랜드 603호는 감정가 92,000,000원에서 최저가 64,400,000원까지 내려온 1회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 감정가의 70%라는 숫자만으로 저렴한 경매물건이라고 결론 내릴 수 없습니다.
603호 전입자 이홍재 씨의 보증금과 대항력 성립 여부가 확인되지 않았고, 구덕신용협동조합 근저당권의 말소·변경 기록과 배당순위에도 검증할 부분이 남아 있습니다. 다른 호실의 보증금 65,000,000원 역시 603호 인수금으로 단정해서는 안 됩니다.
임차보증금 인수액이 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 더 내려가더라도 매수인의 실질 부담이 충분히 낮아진다고 보장할 수 없습니다. 최근 실거래가격까지 확인되어야 적정 입찰가를 산출할 수 있습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 권리와 603호 임대차관계, 인수액 및 실거래 시세가 명확해진 후에야 가격 메리트와 입찰 가능성을 다시 평가할 수 있습니다.
