부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 4층 404호가 경매에 나왔습니다. 감정가 9,400만원에서 한 차례 유찰되면서 최저매각가는 6,580만원으로 낮아졌습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 30% 할인된 물건입니다. 하지만 이 사건은 가격보다 권리를 먼저 살펴야 하는 경매입니다.
등기상 소유자는 주식회사디에스디앤씨이고, 경매개시결정의 채권자는 구덕신용협동조합입니다. 2020년 설정된 구덕신용협동조합 근저당은 당초 채권최고액이 4,440,000,000원이었으며, 이후 변경등기에는 4,070,000,000원이 기재돼 있습니다. 다만 최초 설정등기에 말소 표시가 있는 반면 변경 이력과 임의경매 신청도 확인되므로, 근저당권의 실제 존속 상태와 경매채권의 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
무엇보다 404호에는 신비 명의의 전입 내역이 있습니다. 전입일은 2021.02.08이고 배당요구 접수일은 2024.08.21입니다. 자동 산정된 말소기준일인 2023.12.01보다 전입이 빠르지만, 보증금·확정일자와 실제 점유 요건이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 4층 404호 (프리랜드) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 · 사용승인일 2020.08.28 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08 소유권이전) |
| 감정가 | 94,000,000원 |
| 최저매각가 | 65,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 404호 점유 신고 | 신비 · 2021.02.08 전입 · 2024.08.21 배당요구 접수 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 임차권을 함께 확인
2023.12.01 김시은 명의의 가압류 청구금액은 466,000,000원입니다. 2024.07.17에는 구덕신용협동조합을 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있지만, 이것만으로 선행 근저당의 법적 상태나 임차인의 보증금 인수 여부까지 해결되는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 404호 신비의 보증금이 핵심
| 점유 신고자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신비 (404호) | 2021.02.08 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
404호의 실제 점유 신고자는 1명입니다. 신비의 배당요구는 2024.08.21 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 다른 호실의 점유 신고자는 404호 임차인 수에 합산하지 않았습니다.
③ 실질취득비용 — 낙찰가와 실제 부담은 다릅니다
최저매각가는 65,800,000원입니다. 하지만 404호 임차인에게 매수인에게 대항할 수 있는 보증금 반환청구권이 있고 매각대금에서 전액 변제받지 못한다면, 매수인이 미배당 보증금을 추가로 부담할 수 있습니다.
특히 대항력 있는 임차인의 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 크고 배당으로 반환되지 않는 구조라면, 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 늘어 실질취득금액은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 따라서 유찰에 따른 최저가 하락만으로 가격 메리트가 증가한다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,800,000원 가정 · 추정치)
다음은 매각가 65,800,000원을 가정한 배당 계산입니다. 권리순위 및 공동담보 관계가 확정된 배당표가 아니며, 404호에 그대로 적용되는 금액으로 보아서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,584,400원 |
| 1. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 64,215,600원 |
| 2. 경매신청채권자 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
추정 집행비용은 1,584,400원, 가압류 채권 배당은 64,215,600원, 가압류 채권의 미배당은 401,784,400원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 신청채권자에게 0원이 배당되는 계산 결과는 근저당의 존속 여부 및 실제 배당순위를 확인하는 과정에서 반드시 재검증해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 가압류 미배당 | 404호 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 65,800,000원 | 401,784,400원 | 미확정 |
| 2회 유찰 (49%) | 46,060,000원 | 421,169,080원 | 미확정 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 32,241,999원 | 434,738,357원 | 미확정 |
⑥ 시세 검토 — 가격 메리트 판단은 보류
감정가는 94,000,000원이고, 현재 최저매각가는 65,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 동일 건물·동일 유형의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인할 수 없는 상태입니다. 따라서 현재 최저매각가가 실제 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다.
주거용 오피스텔의 가치는 개별 호실의 면적·층·향·임대 상태와 실제 거래가격에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 이 사건은 404호 보증금 인수 가능성까지 반영한 실질취득비용을 기준으로 시세를 비교해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·오피스텔·단독주택과 각종 점포가 혼재된 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 건물 북동측과 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가 당시 업무시설인 오피스텔이 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 명륜역과 생활편의시설 접근성은 긍정적인 입지 요소입니다. 다만 실제 환금성은 동일 유형 실거래와 임대수요, 호실별 권리 상태를 확인한 후 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 확인. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당과 2023.09.15 변경등기, 말소 표시의 관계를 확인해야 합니다. 2023.12.01 가압류가 실제 말소기준권리인지 단정하지 마세요.
- 404호 임차보증금 확인. 신비의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 대항력 요건을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 인수액 확인. 2024.08.21 배당요구의 효력과 예상 배당액을 검토하고, 배당 후 남을 수 있는 보증금의 매수인 인수 여부를 판단해야 합니다.
- 매각 대상 범위 확인. 감정평가에는 프리랜드의 여러 호실이 포함돼 있습니다. 404호에 관한 개별 매각 대상과 다른 호실의 권리·보증금이 혼합되지 않았는지 확인해야 합니다.
- 공동담보·배당순위 재검증. 구덕신용협동조합의 청구금액은 3,700,000,000원입니다. 공동담보목록과 실제 담보권 존속 상태를 확인하고 가압류 중심으로 계산된 추정 배당의 타당성을 검증해야 합니다.
- 시세 확인. 최근 동일 건물·동일 유형 오피스텔의 실거래를 확인하고, 인수보증금까지 포함한 실질취득비용을 기준으로 입찰가를 결정해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하고, 공용부분 관리비 체납과 관리사무소 확인사항을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 및 배당 관련 서류를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “6,580만원이 실제 취득비용은 아닐 수 있다”
부산 프리랜드 404호는 감정가 9,400만원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 6,580만원까지 내려왔습니다. 입지 면에서는 명륜역과 롯데백화점 동래점 인근이라는 장점이 있습니다. 그러나 경매의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 매수인이 실제 부담하게 될 금액입니다.
404호의 신비는 2021.02.08 전입했고 배당요구도 접수했습니다. 하지만 보증금과 확정일자, 실제 점유 및 대항력의 구체적인 요건이 확인되지 않아 보증금 인수 위험을 배제할 수 없습니다. 더구나 선순위 근저당의 말소·변경 관계도 재검토가 필요합니다.
다른 호실에서 확인된 65,000,000원의 보증금 인수 추정을 404호에 적용할 수 없으므로, 현재로서는 실질취득금액 자체가 확정되지 않습니다. 최근 실거래 시세 역시 확인되지 않아 감정가 대비 30% 하락했다는 이유로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 말소기준권리, 신비의 대항력·보증금, 404호의 실제 인수금액을 확정하고 동일 유형 실거래와 비교한 다음에야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 숨은 인수비용을 정확히 확인할 수 있느냐에 있습니다.
