부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 2층 202호의 주거용 오피스텔 경매입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 구덕신용협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권액은 3,700,000,000원입니다. 이 물건은 최초 감정가 124,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 86,800,000원으로 내려왔습니다.
하지만 가격표에 표시되는 금액과 실제로 부담하는 금액은 다릅니다. 202호의 임차인 박시연은 2021.03.08. 점유를 시작하고 2021.03.09. 주민등록을 마쳤으며, 확정일자는 2021.02.15.입니다. 등기부에는 2024.08.09. 주택임차권등기도 이루어졌습니다. 이러한 임차권이 매수인에게 대항할 수 있는 상태라면, 경매 배당으로 반환되지 않은 보증금을 낙찰자가 추가로 부담할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 2층 202호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 내 2층 · 사용승인 2020.08.28. |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 (2021.12.08. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06. |
| 202호 임차보증금 | 박시연 · 110,000,000원 |
| 인수 예상액 | 25,162,400원 (배당 추정 기준 · 권리 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 임차보증금 인수가 핵심
말소기준권리는 2023.12.01. 김시은 가압류로 산정되어 있습니다. 이 기준에서는 이후 가압류와 경매개시결정 등 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2020.09.16. 구덕신용협동조합 근저당권은 최초 설정등기에 말소 표시가 있는 반면, 후속 변경등기에는 채권최고액 4,070,000,000원이 기록되어 있어 권리 상태를 대조할 필요가 있습니다. 최초 근저당권이 유효하게 남아 있다면 말소기준과 임차권 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 202호와 다른 호실을 구분해야 한다
경매 대상인 202호에 직접 대응하는 실제 임차인은 박시연 1명으로 확인됩니다. 다른 호실의 임차인과 보증금은 해당 호실들이 함께 매각되는 것으로 확인되지 않는 한 202호의 인수금액에 합산하면 안 됩니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 박시연 202호 전유부분 전부 점유개시 2021.03.08. |
전입 2021.03.09. 확정 2021.02.15. 배당요구 2024.08.05. |
110,000,000원 | 대항력 있음(산정 기준) 우선변제 있음 인수 가능 보증기관 승계 없음 |
박시연은 배당요구를 하였으므로 배당받을 수 있지만, 배당요구 자체가 미회수 보증금의 인수 위험을 없애지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크면, 매각대금이 낮아질수록 배당으로 회수하지 못한 보증금이 늘어나 매수인의 실질 부담이 유지되는 구조가 됩니다.
③ 실질취득가 — 최저가가 내려가도 싸지는 것은 아니다
현재 회차 최저매각가 86,800,000원을 기준으로, 집행비용 추정액 1,962,400원을 제외하면 박시연에게 배당 가능한 금액은 84,837,600원입니다. 보증금 110,000,000원에서 이를 제외한 25,162,400원이 미회수됩니다.
| 202호 최저매각가 | 86,800,000원 |
|---|---|
| 박시연 보증금 | 110,000,000원 |
| 집행비용(추정) | 1,962,400원 |
| 임차인 예상배당 | 84,837,600원 |
| 보증금 미배당 / 인수 예상 | 25,162,400원 |
| 실질취득가(추정) | 111,962,400원 |
즉, 입찰금액은 감정가의 70%지만 실제 부담은 약 1.12억원입니다. 보증금 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 실질취득액이 보증금 수준에서 유지됩니다. 위 금액은 집행비용 추정을 포함한 배당 계산 결과이며, 확정 배당액이나 확정 인수액은 아닙니다.
특히 이 물건은 실거래 평균이나 최근 거래 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득가 111,962,400원이 주변 시세보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 감정가 124,000,000원보다 낮다는 사실만으로 투자 수익이나 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
④ 회차별 위험 — 유찰만으로 부담이 해결되지 않는다
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 김시은 가압류 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 86,800,000원 | 70% | 466,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 60,759,999원 | 49% | 466,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 42,531,999원 | 34.3% | 466,000,000원 |
회차별 금액은 제시된 시나리오 기준입니다. 미배당액은 김시은 가압류 청구금액에 대한 배당 추정이며, 매수인 인수금액을 뜻하지 않습니다. 다른 호실 보증금이 합산된 총 인수 시나리오는 202호만의 실질취득가로 사용하지 않았습니다.
현재 회차의 임차보증금만 보더라도 낙찰가가 하락할수록 배당 부족분이 증가할 가능성이 있습니다. 따라서 2회, 3회 유찰 시에도 최저가가 떨어졌다는 이유만으로 실질취득가가 같은 비율로 하락한다고 예상하면 안 됩니다. 낙찰가와 미배당 보증금을 함께 계산해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 86,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,962,400원 |
| 1. 임차인 박시연 보증금 | 110,000,000원 | 84,837,600원 |
| 2. 가압류 · 김시은 | 466,000,000원 | 0원 |
| 임의경매 신청 · 구덕신용협동조합 | 3,700,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 박시연 보증금 미배당분 | — | 25,162,400원 |
집행비용과 배당금은 추정치입니다. 보증금 미배당분은 매각대금에서 지급되는 배당액이 아니라, 대항력이 인정되는 경우 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 기존 근저당권의 효력 확인 결과에 따라 실제 배당순위와 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 주변은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 2020.08.28. 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방설비가 있습니다.
- 도로. 건물 부지 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 명륜역 및 상업시설 접근성은 입지상 장점이지만, 해당 202호의 최근 실거래 가격과 거래량이 확인되지 않아 매각·전매 시 적정 가격과 환금성 수준을 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 원본 대조. 2020.09.16. 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부, 2023.09.15. 채권최고액 4,070,000,000원 변경등기의 효력을 확인하세요. 이에 따라 2023.12.01. 가압류를 말소기준으로 보는 판단이 달라질 수 있습니다.
- 박시연 대항력 확인. 2021.03.08. 점유개시, 2021.03.09. 주민등록, 2021.02.15. 확정일자 및 2024.08.09. 임차권등기 사항을 대조하고 실제 보증금 110,000,000원의 반환·승계 상태를 확인하세요.
- 배당 부족액 확인. 현재 추정 미배당액 25,162,400원이 실제로 매수인에게 인수되는지 매각물건명세서와 배당순위를 통해 확인하세요.
- 다른 호실 보증금 제외. 904호·907호·1003호의 보증금 합계 65,000,000원은 202호만의 매각이라면 인수액으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 매각목록과 공동매각 여부를 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰가 계산. 낙찰 희망가만 보지 말고 인수될 보증금과 기타 취득비용을 함께 고려하세요. 추가 유찰 후에도 보증금 인수 위험이 유지될 수 있습니다.
- 실거래 시세 검증. 프리랜드 내 비교 가능한 호실의 최근 실거래와 인근 주거용 오피스텔 가격을 확인해야 실질취득액의 적정성을 평가할 수 있습니다.
- 점유·명도 및 관리비. 임차권등기 이후 실제 점유 현황, 임차인의 보증금 반환 여부, 관리비 체납 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 사건별 배당 관련 서류를 직접 대조하세요.
맺으며 — “최저가 70% ≠ 실질취득가 70%”
부산 프리랜드 202호는 감정가 124,000,000원에서 최저가 86,800,000원으로 하락한 1회 유찰 물건입니다. 그러나 이 물건을 단순히 감정가의 70%에 취득할 수 있다고 평가하는 것은 위험합니다.
202호 임차인 박시연의 보증금은 110,000,000원으로 최저매각가보다 큽니다. 제시된 배당 추정과 임차인의 대항력이 유지된다는 전제에서는 25,162,400원의 보증금이 인수되어 실질취득가가 111,962,400원에 이릅니다. 다른 호실의 보증금을 더해 계산한 90,162,400원을 202호의 확정 인수액으로 취급해서도 안 됩니다.
무엇보다 기존 근저당권의 말소 상태에 따라 권리순위가 달라질 여지가 있고, 실거래 시세 또한 확인되지 않았습니다. 권리 위험이 남아 있고 가격 메리트는 검증되지 않은 물건입니다. 입찰 전에 선순위 권리와 임차권 인수 여부를 확정하는 것이 먼저입니다. 최저가는 낮아졌지만, 안전하고 저렴하게 취득할 수 있다는 결론은 아직 내릴 수 없습니다.
