부산지방법원 2024타경59253. 동래구 온천동 프리랜드 8층 805호, 주거용으로 이용되는 오피스텔입니다. 현재 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며, 2021년 12월 8일 소유권을 취득했습니다. 경매는 구덕신용협동조합의 신청으로 2024년 7월 17일 개시되었고, 사건상 청구금액은 3,700,000,000원입니다. 다만 이 청구금액은 개별 805호에 배분된 확정 채무액이라고 볼 수 없으며, 등기에는 공동담보 근저당도 나타납니다.

등기상 임차인 송상호의 전입일은 2021년 1월 25일, 확정일자는 2021년 1월 7일입니다. 임차권등기는 2024년 10월 16일에 이루어졌지만, 임차권등기일만을 기준으로 임차인의 권리순위를 판단해서는 안 됩니다. 반대로 전입일이 경매개시일보다 앞선다는 이유만으로 무조건 보증금 전액을 매수인이 인수한다고 판단할 수도 없습니다. 2020년 근저당의 유효한 존속 여부가 우선순위를 바꿀 수 있기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리부터 다시 확인해야 한다

구덕신용협동조합의 최초 근저당은 채권최고액 4,440,000,000원으로 설정되었으며 공동담보목록 제2020-304호가 기재되어 있습니다. 이후 소유권이전과 채무자 변경이 이루어졌고, 2023년에는 채권최고액 변경기록이 존재합니다. 별도로 황기태 명의의 채권최고액 400,000,000원 근저당은 2022.02.10 해지를 원인으로 말소되었습니다.

송상호의 임차권등기는 경매개시 이후인 2024.10.16에 이루어졌습니다. 등기 자체의 매각 소멸 여부와 보증금 반환채권의 대항력 및 배당순위는 구분해서 보아야 합니다. 임차권등기가 말소되더라도 법적 요건에 따라 미배당 보증금의 승계 문제가 남을 수 있고, 반대로 선순위 근저당이 유효했다면 임차인이 매수인에게 대항할 수 있는지에 대한 판단도 달라집니다.

② 임차인 분석 — 실제 805호 임차인과 다른 호실을 구분

프리랜드 조사 내역에 등장하는 실제 임차인은 총 49명으로, 이 가운데 805호에 직접 연결된 임차인은 송상호 1명입니다. 나머지 48명은 서로 다른 호실의 점유·임차 관련 조사 대상입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 임차인은 확인되지 않습니다.

송상호: 임대차계약일 2021.01.07 · 점유개시 2021.01.25 · 임차권등기 2024.10.16 · 배당요구 기록 있음. 확정일자와 배당요구가 있어도 선순위 담보권보다 먼저 배당받는다는 의미는 아닙니다.

다른 호실 임차보증금 — 805호에 자동 합산하면 안 된다

예상배당 계산에서 매수인 인수금으로 집계된 65,000,000원은 다음 세 임차인의 보증금 합계입니다. 세 사람 모두 805호가 아닌 다른 호실에 속합니다.

904호 김승훈의 월세는 530,000원, 1003호 김영록의 월세는 200,000원으로 조사되어 있습니다. 이들에 대해서는 확정일자와 우선변제순위를 확정할 수 없으며, 단순히 전입일이 경매개시일보다 앞섰다는 사실만으로 대항력이나 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.

③ 가격 비교 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다

805호의 감정가는 141,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 98,700,000원입니다. 감정가에 대한 할인율만 보면 30% 인하된 가격입니다. 하지만 최근 12개월 동일·유사 오피스텔 실거래 평균과 최신 실거래 가격을 확인할 수 없어, 9,870만원이 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

참고로 감정평가 대상은 프리랜드 201호 외 다수 호실을 포함하며, 건물은 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 조사되었습니다. 그러나 건물 전체의 평가 또는 여러 호실의 임차현황을 개별 805호의 시세나 인수금액으로 그대로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 98,700,000원 가정 · 조건부 계산)

현재 회차의 예상배당은 아래와 같이 계산되어 있습니다. 다만 이는 송상호에게 보증금 9,000만원이 우선 배당된다는 가정에 따른 모형이며, 구덕신용협동조합의 담보권과 사건 청구금액을 반영한 확정 배당표가 아닙니다.

집행비용 약 2.2% 추정. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 채권 및 담보권 우선순위가 충분히 반영되지 않아 실제 배당과 크게 달라질 수 있습니다.

회차별 실질취득 시나리오 — 유찰돼도 총부담이 크게 줄지 않을 수 있다

회차별 매각가와 인수 시뮬레이션을 나란히 보면 중요한 특징이 있습니다. 전체 모형의 인수금액은 최저가가 내려갈수록 커집니다. 이는 임차보증금이 배당되지 않은 부분만큼 추가 승계되는 것으로 계산되어 있기 때문입니다.

805호 실질취득 추정액은 모형의 총인수금에서 904호·907호·1003호의 보증금 65,000,000원을 제외한 뒤 낙찰가에 더해 산출했습니다. 송상호가 미배당 보증금을 매수인에게 승계할 수 있고, 다른 호실 보증금은 805호에 귀속되지 않는다는 조건부 계산입니다. 선순위 담보권 및 실제 배당에 따라 모두 달라질 수 있습니다.

이 시나리오에서 최저가가 9,870만원에서 4,836만 3,000원으로 내려가더라도, 805호 임차보증금 승계가 성립한다는 가정 아래 실질취득액은 9,127만 534원 수준입니다. 보증금 9,000만원을 중심으로 총부담이 사실상 고정되는 특성을 보여줍니다. 다만 실제로 송상호에게 대항력이 인정되는지, 얼마를 배당받는지는 별도로 확정해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 각종 점포가 혼재한 간선도로 후면 주상지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 소재하여 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 업무시설인 오피스텔로서 주거용으로 이용 중인 것으로 탐문조사되었습니다. 본건은 8층 805호이며, 감정평가는 건물 내 다수 호실을 함께 조사한 내용입니다.
• 도로. 건물 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터의 포장도로에 접합니다. 주차타워의 실제 이용 여건은 현장 확인이 필요합니다.
• 용도지역 및 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다. 조사된 공시지가는 2,544,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부는 위반사항 없는 것으로 확인되어 있습니다.
• 환금성. 명륜역과 생활편의시설 접근성은 장점으로 볼 수 있으나, 주거용 오피스텔의 매매수요, 임대수요, 실제 거래가격 및 호실별 임차보증금 규모를 확인하지 못한 상태에서 환금성이 높다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 2020년 근저당 말소 여부 확인. 구덕신용협동조합의 2020.09.16 근저당과 2023.09.15 채권최고액 변경기록을 원등기·말소등기와 대조해야 합니다. 말소기준권리를 경매개시결정으로 볼 수 있는지 우선 확정해야 합니다.
• 공동담보와 신청채권자 배당 검증. 공동담보목록 제2020-304호와 사건 청구금액 3,700,000,000원의 관계를 확인하고, 805호에 귀속되는 실제 채권액 및 배당순서를 확인해야 합니다.
• 송상호 임차인의 대항력 재판단. 전입일 2021.01.25, 확정일자 2021.01.07, 임차권등기 2024.10.16과 2020년 근저당의 권리순서를 비교해야 합니다. 점유 유지 및 임차권등기의 효력도 확인해야 합니다.
• 송상호 배당요구 및 실제 배당액 확인. 예상배당상 90,000,000원 전액 지급은 조건부 계산입니다. 실제 배당액과 미배당액, 매수인 승계 여부를 구분해서 확인해야 합니다.
• 다른 호실 임차보증금 분리. 김승훈(904호) 5,000,000원, 김현정(907호) 20,000,000원, 김영록(1003호) 40,000,000원을 805호에 직접 합산하지 않도록 배당표 및 각 호실 매각관계를 점검해야 합니다.
• 다수 호실의 임차관계 확인. 조사상 전체 실제 임차인 49명 가운데 805호는 송상호 1명입니다. 다른 호실의 보증금·확정일자 미상 점유자는 대항력 가능성이 있으나 확정된 권리자로 단정할 수 없습니다.
• 최근 실거래 확인. 프리랜드 동일·유사 오피스텔의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤, 최저매각가가 아닌 실질취득액을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
• 점유 및 명도. 805호의 실제 점유자를 확인하고, 송상호의 임차권등기와 현재 점유 상황 및 명도 조건을 구분하여 조사해야 합니다.
• 공용부분 관리비 체납. 주거용 오피스텔은 관리비 및 공용부분 체납 문제가 발생할 수 있으므로 관리주체에 미납액을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 공동담보목록, 임대차 관련 증빙 및 배당관계를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “9,870만원에 낙찰받는 것과 9,870만원에 취득하는 것은 다르다”

프리랜드 805호는 표면적으로 감정가 141,000,000원에서 최저가 98,700,000원으로 낮아진 주거용 오피스텔입니다. 그러나 이 사건의 관건은 할인율이 아닙니다.

805호 임차인 송상호의 보증금은 90,000,000원이고, 임차권등기와 배당요구가 확인됩니다. 예상배당대로 전액 배당된다면 임차보증금 인수는 없겠지만, 2020년 근저당의 유효 여부와 담보권 배당관계가 우선 확정되어야 그 결과를 신뢰할 수 있습니다.

또한 배당 모형의 인수금 65,000,000원은 805호가 아닌 다른 호실 임차인들의 보증금입니다. 이것을 805호에 무조건 더한 실질취득가도, 반대로 임차보증금 인수가 전혀 없다는 판단도 모두 근거가 부족합니다.

후속 유찰에서 송상호의 미배당 보증금 승계가 발생하는 조건이라면, 낙찰가가 내려가도 실질취득 부담은 보증금 9,000만원 수준을 중심으로 유지될 수 있습니다. 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 이러한 부담이 시장가격보다 낮다고 평가할 수 없습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류. 우선 확인할 것은 감정가 할인율이 아니라 ① 구덕신용협동조합 근저당의 존속 및 순위, ② 송상호 보증금의 실제 배당·인수, ③ 805호와 다른 호실의 인수금 분리, ④ 최근 실거래 대비 실질취득액입니다. 이 네 가지가 정리되기 전까지는 최저가만으로 투자매력을 인정하기 어렵습니다.