* 133,600,000원은 68,600,000원과 타 호의 인수 추정 보증금 65,000,000원을 단순 합산한 참고 산식입니다. 표시된 804호를 취득하는 데 필요한 확정 실질취득금액은 아닙니다. 804호 임차권의 실제 미배당액과 매각범위를 확인한 후 별도로 산정해야 합니다.
부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 8층 804호의 임의경매 사건입니다. 소유자는 주식회사디에스디앤씨이며 신청채권자는 구덕신용협동조합, 청구금액은 3,700,000,000원입니다. 프리랜드는 감정평가 당시 주거용으로 이용되는 오피스텔로 조사됐습니다. 감정평가 범위에는 여러 호실이 함께 기재되어 있어, 개별 호실의 권리와 다른 호실의 임차관계를 명확하게 구별하는 것이 중요합니다.
특히 804호에는 이혜린의 주택임차권등기가 있습니다. 등기된 보증금은 30,000,000원이며, 주민등록일과 확정일자는 모두 2024.01.19입니다. 경매개시결정일인 2024.07.17보다 앞서므로 인수 여부를 정밀하게 살펴야 합니다. 예상배당에서 전액을 받는 것으로 표시되어 있다는 사실과 실제 배당이 확정되어 임차권 부담이 해소된다는 것은 서로 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 8층 804호 |
| 물건종류 | 집합건물 · 오피스텔(주거용 이용) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 · 2020.08.28 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 | 98,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 68,600,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 | 구덕신용협동조합 |
| 청구금액 | 3,700,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 핵심 임차권 | 이혜린 · 임차보증금 30,000,000원 · 임차권등기 |
① 권리 흐름 — 임차권등기와 말소기준의 확인
등기상 2020.09.16 구덕신용협동조합 명의의 근저당권이 설정되었고, 최초 채권최고액은 4,440,000,000원입니다. 이후 채무자 변경과 채권최고액 4,070,000,000원으로의 변경 내역이 있습니다. 다만 최초 근저당권은 등기상 이미 말소된 것으로 표시되고, 관련 변경등기의 존속 표시가 일치하지 않는 부분도 있어 실제 말소 시점과 효력을 확인해야 합니다.
현재 권리 분석상 기준으로 제시된 사건은 2024.07.17 임의경매개시결정입니다. 그에 앞선 2024.01.31 이혜린의 임차권등기는 매수인 인수 여부를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 기존 근저당권의 말소 경위와 임차권의 우선순위를 확인하기 전에는 단순히 경매개시결정일을 기준으로 모든 권리가 소멸한다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 804호와 다른 호실을 분리
804호에서 직접 확인되는 주요 임차권자는 이혜린입니다. 등기에는 임대차계약일자와 점유개시일자가 2021.01.11, 주민등록일 및 확정일자가 2024.01.19로 기재되어 있습니다. 월 차임은 200,000원입니다.
| 성명 / 호실 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 이혜린 804호 · 전유부분 전부 |
전입 2024.01.19 확정 2024.01.19 |
30,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 가능 승계 아님 임차권등기 |
| 김승훈 904호 · 타 호 |
전입 2022.12.12 확정일자 미상 |
5,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김현정 907호 · 타 호 |
전입 2023.05.01 확정일자 미상 |
20,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 아님 |
| 김영록 1003호 · 타 호 |
전입 2022.02.25 확정일자 미상 |
40,000,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미확인 승계 아님 |
위 표는 804호 임차권과 예상 인수금액 계산에 포함된 다른 호실의 임차인을 구분한 것입니다. 타 호의 임차인은 804호의 임차인으로 합산하지 않습니다. 확정일자 미상 임차인은 전입일만으로 우선변제권이나 대항력의 최종 성립을 확정할 수 없습니다.
주민등록일: 2024.01.19
확정일자: 2024.01.19
점유개시일: 2021.01.11
임차보증금: 30,000,000원
예상 우선배당: 30,000,000원
예상 미배당액: 0원(전액 배당 가정)
배당액이 확정되고 해당 임차권이 적법하게 말소되는지 확인해야 합니다. 전액 배당 가정이 성립하지 않으면 미배당 보증금의 인수 가능성을 다시 계산해야 합니다.
- 904호 김승훈: 5,000,000원
- 907호 김현정: 20,000,000원
- 1003호 김영록: 40,000,000원
③ 가격 분석 — 최저가 68,600,000원의 의미
감정가는 98,000,000원, 현재 최저매각가는 68,600,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준으로 내려온 상태입니다. 하지만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건의 가격 메리트를 판단하려면 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래가와 비교해야 합니다.
| 가격 비교 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 98,000,000원 | 감정평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 68,600,000원 | 감정가의 70% |
| 2회 유찰 시 최저가 | 48,020,000원 | 감정가의 49% |
| 3회 유찰 시 최저가 | 33,614,000원 | 감정가의 34.3% |
| 타 호 보증금 인수 추정 합계 | 65,000,000원 | 804호의 확정 인수액 아님 |
현재 회차를 기준으로 최저가 68,600,000원에 다른 호실의 인수 추정액 65,000,000원을 단순 합산하면 133,600,000원이 됩니다. 이 값은 호실별 권리를 구별하지 않은 계산이 얼마나 달라질 수 있는지 보여주는 참고 수치일 뿐, 804호의 실질취득가로 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이혜린 · 우선변제(804호) | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 인수 추정 · 김승훈(904호) | 5,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 김현정(907호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 김영록(1003호) | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정 계산) | — | 36,965,200원 |
표에 표시된 배당금액은 가정에 따른 계산입니다. 집행비용 1,634,800원과 임차인 우선배당 30,000,000원, 소유자 잔여 36,965,200원을 합하면 68,600,000원입니다. 타 호 보증금 65,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니며 804호 인수액으로 확정할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 소재 롯데백화점 동래점 북측 인근입니다. 공동주택·오피스텔·단독주택·각종 점포가 형성된 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장과 부산지하철 1호선 명륜역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 2020.08.28 사용승인된 철근콘크리트구조 11층 건물입니다. 주거용 오피스텔로 이용되고 있는 것으로 탐문됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워 설비와 도시가스 개별난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 및 남서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 (60m 이하)·상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 2,544,000원/㎡입니다. 토지는 대체로 평탄한 오피스텔 건부지로 이용되고 있습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 명륜역과 생활편의시설 접근성은 긍정적이지만, 실제 매매가격과 거래 빈도를 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 개별 호실의 임대차관계도 환금성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 확인. 804호 단독 매각인지, 다른 호실과 함께 매각되는지 매각물건명세서와 매각공고를 통해 확인해야 합니다.
- 말소기준권리 검증. 2020.09.16 구덕신용협동조합 근저당권의 실제 말소 경위와 2024.07.17 경매개시결정의 우선순위를 확인해야 합니다.
- 이혜린 임차권. 보증금 30,000,000원의 실제 배당 가능액과 임차권등기 말소조건을 확인해야 합니다.
- 타 호 보증금 구분. 904호 김승훈 5,000,000원, 907호 김현정 20,000,000원, 1003호 김영록 40,000,000원은 804호 인수채무에 포함할 수 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 실질취득비용 계산. 실제 낙찰가에 804호 관련 인수 확정금액과 취득·명도 관련 비용을 반영해야 합니다. 다른 호실의 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다.
- 시세 검증. 동일 건물·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격과 가격추세를 확인한 뒤 응찰 상한을 설정해야 합니다.
- 배당표 재확인. 구덕신용협동조합 청구금액 3,700,000,000원의 배당순위와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 실제 점유자, 임차권자 퇴거 여부, 열쇠 인도 및 인도명령 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비. 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당 관련 서류를 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰보다 중요한 것은 실제 인수금액”
부산 프리랜드 804호는 감정가 98,000,000원에서 최저가 68,600,000원으로 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 804호의 임차권등기와 실제 인수금액이 확정되지 않은 상태입니다.
이혜린의 임차보증금 30,000,000원은 예상배당에서 전액 지급되는 것으로 계산되어 있습니다. 그러나 실제 배당과 권리 말소를 확인해야 합니다. 또한 65,000,000원의 인수 추정액은 다른 호실의 보증금이므로 804호의 매수인 부담으로 확정할 수 없습니다.
신청채권자 청구금액과 예상배당 사이에도 확인이 필요한 차이가 있습니다. 여기에 최근 실거래 시세까지 확인되지 않은 상황에서 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 인정할 수는 없습니다.
최종 판단은 입찰 보류. 권리상 위험이 확정됐다는 뜻이 아니라, 위험의 범위와 실제 취득비용을 아직 확정할 수 없기 때문입니다. 매각 대상, 임차권 말소조건, 배당순위와 최근 실거래를 확인한 뒤에야 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
