부산지방법원 2024타경59253. 부산 동래구 온천동 프리랜드 10층 1002호, 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 133,000,000원이고 한 차례 유찰된 뒤 최저매각가는 93,100,000원으로 내려왔습니다. 그러나 가격만으로 판단하면 안 됩니다. 해당 호실에는 양희송의 임차권등기가 확인되며, 등기부상 임차보증금은 110,000,000원입니다. 보증금이 현재 최저가보다 16,900,000원 많기 때문에, 대항력 인수가 인정되는 경우 낙찰가만으로 실제 취득비용을 계산할 수 없습니다.
반대로 임차권이 경매로 소멸하는 후순위 권리인지도 확인해야 합니다. 등기부에는 2020년 9월 16일 근저당권 설정이 기재되어 있고, 임차인의 전입·점유일은 2021년 2월 15일입니다. 임차권등기는 2025년 2월 7일로 경매개시일인 2024년 7월 17일보다 늦습니다. 따라서 제공된 임차인 판정의 대항력 표시만으로 인수를 확정하거나, 임차권 소멸 표시만으로 인수가 없다고 단정해서는 안 됩니다. 핵심은 최저가가 아니라 말소기준권리의 실제 효력과 양희송 임차권의 대항력 여부입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경59253 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 동래로15번길 15(온천동), 프리랜드 10층 1002호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가서상 주거용 오피스텔로 이용 |
| 소유자 | 주식회사디에스디앤씨 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 93,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 구덕신용협동조합 / 3,700,000,000원 |
| 등기상 근저당 | 구덕신용협동조합 · 채권최고액 변경등기상 4,070,000,000원. 현재 유효한 권리 및 말소기준 순위는 원본 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.06 |
| 건물 정보 | 철근콘크리트구조, 지상 11층, 사용승인일 2020.08.28 |
① 권리 흐름 — 근저당과 임차권의 순위를 확인해야 한다
등기부상 구덕신용협동조합의 근저당권은 2020년 9월 16일 설정되었고, 이후 채무자 변경 및 채권최고액 변경등기가 이어집니다. 2023년 9월 15일 변경등기에는 채권최고액 4,070,000,000원이 기재되어 있습니다. 다만 최초 근저당권 항목은 등기상 말소로 표시된 반면 후속 변경등기에는 말소 표시가 없는 부분이 있어, 현재 유효한 담보권과 그 순위를 등기사항전부증명서 원본에서 확인해야 합니다.
임차인 양희송은 2021년 1월 23일 임대차계약, 2021년 1월 25일 확정일자, 2021년 2월 15일 전입·점유로 기재되어 있습니다. 보증금 110,000,000원의 임차권등기는 2025년 2월 7일 이루어졌습니다. 임차인의 전입일이 근저당 설정일보다 늦다는 사실과, 제공된 임차인 판정에서 대항력 있음으로 표시된 사실은 서로 맞지 않습니다. 경매기록의 말소기준권리, 임대차계약서, 전입세대 확인자료와 매각물건명세서를 함께 확인해야 합니다.
| 주요 일자 | 권리·사실관계 | 분석 |
|---|---|---|
| 2020.09.16 | 구덕신용협동조합 근저당권 설정 | 순위 확인 채권최고액 4,440,000,000원으로 최초 기재. 후속 변경등기와 현재 효력 확인 필요 |
| 2021.01.23 | 양희송 임대차계약 | 등기부상 보증금 110,000,000원 |
| 2021.01.25 | 양희송 확정일자 | 확정일자 자체와 선순위 담보권에 대한 배당순위는 구분해서 확인 |
| 2021.02.15 | 양희송 전입·점유 개시 | 대항력 재검증 2020년 근저당 설정일보다 늦음 |
| 2021.12.08 | 주식회사디에스디앤씨 소유권이전 및 채무자 변경등기 | 매매 및 계약인수 관련 등기 |
| 2023.09.15 | 근저당권 채권최고액 변경 | 4,070,000,000원 기재 |
| 2024.07.17 | 구덕신용협동조합 임의경매개시결정 | 부산지방법원 2024타경59253 |
| 2025.02.07 | 양희송 주택임차권등기 | 인수 여부 쟁점 경매개시 후 등기. 등기부상 보증금 110,000,000원 |
② 임차인 분석 — 1002호 양희송의 보증금 1.10억
아래 표는 본건 표시 주소인 10층 1002호와 연결되는 임차권을 중심으로 정리한 것입니다. 다른 호실의 임차인은 1002호 임차인과 구분해야 합니다.
| 임차인 / 호실 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 검토 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양희송 1002호 |
110,000,000원 | 2021.02.15 2021.01.25 |
판정 재확인 | 순위 확인 | 보증금 인수 쟁점 확약서 확인 필요 |
③ 배당·인수 시나리오 (현재 최저매각가 93,100,000원 가정)
등기부상 임차보증금 110,000,000원을 기준으로 대항력 인수가 인정되는 경우를 보수적으로 계산했습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮으면 낙찰대금만으로 보증금을 충당할 수 없는 차액이 발생합니다. 이때 매수인의 실질취득액은 낙찰가에 인수액을 더한 약 110,000,000원으로 유지됩니다.
| 항목 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 현재 최저매각가 | 93,100,000원 | 감정가의 70% · 1회 유찰 |
| 양희송 임차보증금 | 110,000,000원 | 등기부상 임차권등기 보증금 |
| 보증금 부족액 | 16,900,000원 | 대항력 인수 인정 시 보수적 추가 부담 |
| 보수적 실질취득액 | 110,000,000원 | 낙찰가 93,100,000원 + 인수액 16,900,000원 |
| 신청채권 청구액 | 3,700,000,000원 | 구덕신용협동조합 · 실제 배당액은 권리순위 확인 필요 |
④ 유찰 회차별 자금 시나리오
아래는 제공된 회차별 매각가와 양희송의 등기부상 보증금 110,000,000원을 사용한 보수적 계산입니다. 각 회차에서 임차보증금이 매각대금으로 충당되지 않는다고 가정했으며, 법률상 최종 인수 여부를 확정한 결과는 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 보증금 부족액 | 보수적 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,100,000원 | 16,900,000원 | 110,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 65,169,999원 | 44,830,001원 | 110,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 45,618,999원 | 64,381,001원 | 110,000,000원 |
⑤ 시세·입지·환금성 메모
- 시세 비교. 본건과 직접 비교할 수 있는 실거래 가격 수치가 확인되지 않아 시세 대비 저렴 여부를 판단할 수 없습니다. 감정가 133,000,000원이나 최저가 93,100,000원만으로 가격 메리트를 확정하지 마세요.
- 입지. 감정평가서에는 롯데백화점 동래점 북측 인근으로 기재되어 있습니다. 주변은 공동주택·업무시설·단독주택·각종 점포가 혼재하는 간선도로 후면 주상지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장 및 부산지하철 1호선 명륜역이 있어 대중교통 접근성이 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 2020.08.28 사용승인 건물로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·공동현관기·주차타워·도시가스 개별난방 설비가 확인됩니다.
- 토지이용. 일반상업지역이며 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 주거용 오피스텔로 이용되고 있으나, 본건 호실의 실거래 비교 자료가 없어 매각 후 환금성이나 적정 취득가격을 수치로 확정할 수 없습니다. 실제 임대현황과 관리비, 주차 이용 조건을 별도로 확인하세요.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.09.16 근저당권의 현재 유효 여부, 2021.12.08 및 2023.09.15 변경등기의 효력, 경매개시결정과의 순위를 등기사항전부증명서 원본으로 확인하세요.
- 양희송 임차권 확인. 보증금 110,000,000원, 계약일 2021.01.23, 확정일자 2021.01.25, 전입·점유일 2021.02.15를 임대차계약서 및 전입 관련 자료와 대조하세요. 제공된 대항력 판정과 날짜상 선순위 근저당의 관계를 반드시 검토해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 임차권등기의 매각에 따른 소멸 여부, 매수인 인수 가능성, 배당요구와 실제 배당순위를 확인하세요. 임차권이 소멸한다는 기재만으로 보증금 반환 문제까지 해결되었다고 단정하지 마세요.
- 매각대상 범위 확인. 사건 주소는 1002호지만 감정요항표에는 여러 호실에 대한 설명이 함께 있습니다. 실제 매각대상이 1002호인지, 별도 목적물이나 공동담보 관련 범위가 있는지 원본 서류로 확인하세요.
- 인수자금 확보. 대항력 인수가 인정되는 경우 현재 최저가 기준 실질취득액은 약 110,000,000원입니다. 취득세·등기비용·명도비용·수선비 등은 별도이며, 이 보고서의 실질취득액에는 포함하지 않았습니다.
- 다른 호실 권리와 분리. 김승훈(904호), 김현정(907호), 김영록(1003호)의 보증금을 1002호 임차보증금에 합산하지 마세요. 호실별 매각대상과 임차권을 구분해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·임대차계약서와 전입세대 관련 자료를 함께 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 권리순위가 먼저다”
프리랜드 1002호는 감정가 133,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 93,100,000원으로 내려왔습니다. 그러나 등기부상 양희송의 보증금은 110,000,000원입니다. 대항력 인수가 인정된다면 현재 최저가 기준 부족액은 16,900,000원이고 실질취득액은 약 110,000,000원으로 계산해야 합니다.
다만 2020년 근저당 설정일과 2021년 전입·점유일의 선후관계, 2025년 임차권등기, 등기부의 말소·변경 표시 및 경매상 소멸 여부가 서로 맞물려 있어 인수 여부를 단정할 수 없습니다. 임차권이 경매로 소멸하는 후순위 권리로 확인되는지, 아니면 매수인이 부담할 권리로 남는지에 따라 취득비용이 달라집니다. 권리순위가 확인되기 전에는 인수액 0원으로 입찰가를 계산하지 말고, 보수적으로 110,000,000원의 실질취득 시나리오를 검토해야 합니다.
