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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 786,884,699원 ~ 917,055,930원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 713건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 539,490,000원
C 매력지수54 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 건물
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
770,700,000원 7억 7,070만 감정가 1,101,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
7,707만원
최저가의 10% · 77,070,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 11.01억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리상 매수인 인수는 0원이고 조사된 48명 모두 말소기준 이후 전입입니다. 다만 점유 규모가 크고 실거래 시세가 없어 70% 최저가만으로 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지 · 근린생활시설·오피스텔 건부지

인수는 0원, 그러나 48명 점유와 시세 공백을 먼저 봐야 한다 — 부산 더토포필리아

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 지하1층비101호 (부전동,더토포필리아)
감정가 1,101,000,000원 · 최저매각가 770,700,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.09.01
54점
매력지수 C등급 · 인수 0원·48명 모두 말소기준 후순위이나, 다수 점유와 시세 공백 때문에 가격·명도 검증이 핵심
2021.06.16 말소기준 이후 전입한 실제 점유자 48명으로 대항력 인수는 없고 배당상 인수액도 0원이지만, 보증금 미상 점유자가 다수이며 근린생활시설·주거용 오피스텔이 혼재하고 실거래 시세가 없어 현재 70% 최저가의 가격 메리트를 확인할 수 없어 C.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 조사된 실제 점유자 48명은 모두 그 이후 전입이라 대항력은 없는 것으로 정리됩니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 점유자가 다수이고 실거래 시세 자료가 없어, 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
감정가 / 최저가
1,101,000,000원
최저 770,700,000원 · 1회 유찰
시세 비교
확인 불가
실거래 비교자료 없음
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심지표
👥 48명
모두 말소기준 이후 전입

부산지방법원 2024타경62594. 사건의 말소기준권리는 2021.06.16. 접수된 부산성의신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 10,704,000,000원입니다. 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정과 2025.10.15. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 해당 근저당은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

권리 자체보다 실무상 눈에 띄는 부분은 점유 규모입니다. 현황조사에 잡힌 사람은 모두 48명이고, 101호부터 1510호까지 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 다만 이들 전입일은 모두 2021.06.16. 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정돼 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 중복을 제거할 필요 없이 실제 점유자 48명으로 봅니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 지하1층비101호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 이용상태대지 · 일련번호(1)-(19) 근린생활시설, 일련번호(20)-(59) 공부상 업무시설·현황 주거용 오피스텔
토지627.6㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 평지 · 가로장방
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가1,101,000,000원 / 770,700,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%)
경매 청구액8,751,296,835원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

✅ 핵심 권리판단 2021.06.16. 근저당권이 말소기준입니다. 이후 확인되는 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 조사된 48명의 점유자 역시 모두 말소기준권리 이후 전입해 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

② 임차·점유 현황 — 실제 점유자 48명

보증기관이나 대위변제에 따른 중복신고는 없습니다. 따라서 아래 48명은 모두 실제 조사된 점유자입니다. 확정일자는 확인되지 않았고 우선변제 여부도 확정되지 않았습니다. 다만 전입일 기준으로는 모두 말소기준권리 후순위여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.

성명점유부분전입일보증금월세대항력우선변제
정호성101호2023.05.1130,000,000원2,500,000원없음미상
고종한102호2023.06.1620,000,000원900,000원없음미상
유도숙202호2023.08.0830,000,000원950,000원없음미상
신중인301호2023.07.1730,000,000원1,250,000원없음미상
김태림302호2022.09.2720,000,000원1,200,000원없음미상
성호제304호2024.09.1320,000,000원800,000원없음미상
안병윤401호2022.07.2720,000,000원1,300,000원없음미상
배윤미402호2024.09.1320,000,000원1,100,000원없음미상
한영주504호2022.11.2810,000,000원500,000원없음미상
김세아701호2024.04.02미상미상없음미상
전희은702호2022.12.16미상미상없음미상
우승원703호2023.12.05미상미상없음미상
박정영704호2024.02.27미상미상없음미상
김기범705호2024.09.20미상미상없음미상
송예진706호2023.08.11미상미상없음미상
김민지707호2024.01.25미상미상없음미상
이승주708호2024.08.16미상미상없음미상
권미경709호2023.05.15미상미상없음미상
한금상(거주불명자)709호2022.03.07미상미상없음미상
차유빈710호2023.09.15미상미상없음미상
김수연801호2024.08.16미상미상없음미상
이예진802호2022.11.10미상미상없음미상
박화윤803호2023.11.27미상미상없음미상
주자련804호2024.01.12미상미상없음미상
황희지805호2023.11.10미상미상없음미상
진재연806호2023.08.14미상미상없음미상
송근혜807호2021.12.075,000,000원500,000원없음미상
정희숙807호2023.06.09미상미상없음미상
심수진807호2024.03.12미상미상없음미상
김민아808호2022.05.19미상미상없음미상
문단비809호2022.01.21미상미상없음미상
정미애810호2024.03.04미상미상없음미상
김소연1402호2024.08.12미상미상없음미상
최진경1403호2024.09.10미상미상없음미상
정창환1405호2021.12.30미상미상없음미상
황하성1406호2024.10.11미상미상없음미상
김인하1407호2024.01.04미상미상없음미상
송남진1408호2021.12.06미상미상없음미상
전현정1410호2024.03.05미상미상없음미상
정샛별1501호2022.05.25미상미상없음미상
강래경1503호2024.09.20미상미상없음미상
박민영1504호2022.04.26미상미상없음미상
배정인1505호2022.09.27미상미상없음미상
정다연1506호2024.05.01미상미상없음미상
손예림1508호2023.10.31미상미상없음미상
양나영1509호2022.07.07미상미상없음미상
박진희1509호2023.08.14미상미상없음미상
이지나1510호2023.08.18미상미상없음미상
⚠️ 대항력 0과 명도 난도는 별개 권리상 인수는 0원이지만 점유자가 48명에 이릅니다. 특히 상당수는 보증금과 월세가 확인되지 않았고, 여러 호실에는 복수 점유자가 조사돼 있습니다. 따라서 낙찰 이후의 인도·명도 과정은 단순한 무점유 물건과 같은 난도로 볼 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다

감정가는 1,101,000,000원, 현재 최저매각가는 770,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰돼 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.

이 사건은 감정 이용상태도 단일 주거형이 아닙니다. 일련번호(1)-(19)는 근린생활시설, 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔이며, 토지는 일반상업지역의 업무시설·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 주거용 아파트의 단순 평형 시세 비교와 같은 방식으로 접근하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 770,700,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-10,107,000원
근저당 · 부산성의신용협동조합10,704,000,000원760,593,000원
소유자 교부-0원

채권최고액 기준 근저당 미배당액은 9,943,407,000원입니다. 이 부족액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니며, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 최저가)
770,700,000원 중 집행비용 10,107,000원, 근저당 배당 760,593,000원, 소유자 잔여 0원.
회차별 미배당
실거래 자료가 없어 가격 비교 대신 유찰 회차별 근저당 미배당액을 표시합니다.
✅ 권리 관점 확인된 48명 전원이 말소기준권리 후순위이고 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 근저당 채권이 매각대금으로 전액 회수되지 않더라도 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 구조는 아닙니다.
⛔ 가격·점유 관점 감정가의 70%라는 할인율만 보고 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다. 실거래 시세가 확인되지 않는 데다 근린생활시설과 주거용 오피스텔이 혼재하고 점유자도 48명입니다. 이 사건은 권리보다 가격 검증과 점유 정리가 더 중요한 물건입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변이며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 이용. 일련번호(1)-(19)는 근린생활시설, 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔입니다.
  • 구조. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
  • 토지. 627.6㎡ 장방형 평지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용되며 남측 약 6미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역이 포함됩니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 시세 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 770,700,000원이 실제 시세보다 낮다는 전제부터 검증해야 합니다.
  • 점유자 48명 확인. 권리상 대항력은 없지만 호실별 실제 점유·퇴거 가능성·인도 일정은 별도 확인이 필요합니다.
  • 보증금 미상 점유자 확인. 상당수 점유자는 보증금·월세가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황을 대조해야 합니다.
  • 용도 차이 확인. 일부는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용 중이므로 이용·운영 조건을 직접 확인해야 합니다.
  • 배당 한계 확인. 현재 가격에서 근저당 미배당액이 9,943,407,000원 발생하지만, 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 후순위, 승부는 점유와 가격”

이 사건의 구조는 의외로 명확합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고 조사된 48명의 점유자는 모두 그 이후 전입이라 대항력은 없습니다. 현재 회차의 매수인 인수액 역시 0원입니다. 따라서 거액의 근저당 미배당만 보고 낙찰자가 99억여 원을 떠안는 것으로 해석해서는 안 됩니다.

다만 이것이 곧 쉬운 물건이라는 뜻은 아닙니다. 다수 호실에 48명이 점유하고 있고 보증금이 확인되지 않은 사람이 많으며, 근린생활시설과 주거용 오피스텔이 혼재합니다. 게다가 시세 비교에 필요한 최근 실거래 자료도 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 점유 정리는 복잡. 현재 70% 최저가의 숫자보다는 실제 시세와 호실별 점유 상태를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

본 리포트는 등기사항전부증명서·현황조사·감정평가 및 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견입니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 점유자의 보증금·우선변제 여부 중 확인되지 않은 사항이 존재합니다. 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저매각가의 시장 대비 수준은 판단하지 않았습니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 원본과 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.

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부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 지하1층비101호 (부전동,더토포필리아)

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