부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 703호 임차권자 우승원의 전입·점유·확정일자는 모두 2023.12.05로 말소기준보다 늦어 대항력이 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 104,300,000원으로 감정가의 70%지만, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

149,000,000원

최저가 104,300,000원

실질취득

104,300,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

대항력 임차인 없음

핵심지표

감정가의 70%

1회 유찰

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 7층 703호입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고, 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층이며, 본건은 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치합니다.

권리의 출발점은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.19 임의경매가 개시됐고, 2025.11.04 우승원의 주택임차권등기가 들어왔습니다. 이 임차권은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸하며, 보증금 30,000,000원을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층703호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 현황	오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
신청채권자 / 청구	부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸

말소기준권리는 2021.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 2024.09.19 경매개시결정과 2025.11.04 우승원 임차권등기는 모두 그 뒤에 위치합니다. 근저당권 자체는 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 우선순위의 출발점은 기존 2021.06.16 근저당권입니다.

✅ 핵심 권리판정 703호 우승원의 임대차계약일은 2023.12.04, 주민등록·점유개시·확정일자는 2023.12.05입니다. 모두 2021.06.16 말소기준 이후이므로 대항력 없음. 매각으로 임차권등기도 소멸하고 매수인이 승계할 보증금은 0원입니다.

703호 임차인 분석

현황조사에는 더토포필리아 내 여러 다른 호실의 점유관계도 함께 확인되지만, 본건 703호에 직접 연결된 임차관계는 등기부상 임차권자 우승원입니다.

임차인	범위	전입·점유	보증금	차임	권리판정
우승원	건물 전유부분 전부	2023.12.05 확정일자 2023.12.05	30,000,000원	300,000원	대항력 없음 우선변제 후순위 승계 0원

우승원은 2025.11.04 배당요구가 확인되고 같은 시점 임차권등기도 존재하지만, 최초 전입·점유·확정일자부터 말소기준 근저당보다 늦습니다. 따라서 보증금 자체는 30,000,000원이더라도 낙찰자에게 이전되는 대항력 있는 보증금으로 볼 수 없습니다.

② 가격 기준 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 104,300,000원으로 감정가 149,000,000원의 70%입니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차에서의 실질취득 기준도 104,300,000원입니다.

다만 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실은 법원 감정가와의 비교일 뿐, 실제 시장가격보다 낮다는 의미는 아닙니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 “70%까지 유찰됐다”는 데서 멈추고, 이를 곧바로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 있다’는 결론으로 연결하면 안 됩니다.

⚠️ 가격에서 볼 숫자 현재 회차는 104,300,000원, 2회 유찰 시 시나리오는 73,010,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 51,107,000원입니다. 유찰이 추가될수록 가격은 내려가지만, 각 금액의 시장 대비 경쟁력은 별도로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,260,200원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	102,039,800원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 104,300,000원 가정 시 집행비용 2,260,200원과 근저당권 배당 102,039,800원으로 매각대금이 소진됩니다. 근저당 채권 미배당액은 10,601,960,200원이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.

매각대금 배분 (현재 104,300,000원)

회차별 근저당 미배당

현재 회차에서도 선순위 근저당 채권은 전액 충족되지 않지만, 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.

✅ 매수인 관점 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원입니다. 우승원 보증금 30,000,000원 역시 대항력이 없어 낙찰대금 외에 보증금을 별도로 떠안는 구조가 아닙니다.

⚠️ 배당 부족액과 인수액은 다르다 근저당권의 현재 회차 미배당액은 10,601,960,200원으로 크지만, 이는 채권자가 배당으로 회수하지 못하는 금액입니다. 데이터상 매수인 인수액은 0원이므로 미배당액 전체를 낙찰자가 부담하는 것으로 해석하면 안 됩니다.

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변. 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 기준일. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권을 말소기준으로 잡고 이후 권리의 소멸 여부를 다시 대조하세요.
우승원 임차권. 전입·점유·확정일자 2023.12.05, 보증금 30,000,000원. 말소기준보다 늦어 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다.
점유 인도. 권리 인수 0원과 실제 점유 인도 절차는 별개입니다. 현장 점유 상태를 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가 104,300,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 마세요.
용도 차이. 공부상 업무시설(오피스텔), 현황 주거용 오피스텔이라는 이용상태 차이를 확인하세요.
공동담보 근저당. 말소기준 근저당 채권최고액 10,704,000,000원 및 공동담보목록 제2021-436호를 원본 등기에서 대조하세요.
배당 변수. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격 판단은 보수적으로

이 사건에서 가장 중요한 결론은 명확합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 703호 임차권자 우승원의 전입·점유·확정일자는 2023.12.05이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금 30,000,000원이 존재하더라도 낙찰자가 승계하는 금액은 0원이며, 현재 최저가 기준 실질취득액은 104,300,000원입니다.

반면 가격에서는 감정가 149,000,000원에서 한 차례 유찰돼 104,300,000원까지 내려왔다는 사실만 확인할 수 있습니다. 감정가의 70%라는 숫자와 시세 메리트는 같은 말이 아닙니다. 따라서 이 물건은 권리분석은 비교적 명확하지만, 가격 경쟁력은 별도 검증이 필요한 오피스텔로 보는 것이 데이터에 맞는 결론입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 4,900만원
2	2026-09-01	대기	1억 430만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 최저가는 감정가 70% — 더토포필리아 703호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸

703호 임차인 분석

② 가격 기준 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

③ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 소멸형, 가격 판단은 보수적으로

사건 개요

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