부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 감정가 158,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 110,600,000원까지 내려온 주거용 오피스텔입니다. 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 1410호 점유자 전현정의 전입일은 2024.03.05로 그보다 늦어 대항력은 없습니다. 현재 자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유·명도와 임대차 조건은 입찰 전 원문 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

현재 최저가율

70%

현재 회차 기준

매수인 인수

0원

현재 배당 시나리오 기준

본건 점유자

1명

전현정 · 대항력 없음

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 14층 1410호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 이 사건의 권리분석 중심은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있습니다.

이 근저당권이 말소기준권리이므로 이후의 경매개시결정과 본건 점유자의 전입은 모두 그 뒤에 놓입니다. 특히 1410호 점유자 전현정의 전입일은 2024.03.05로 말소기준일보다 늦습니다. 따라서 현재 자료상 낙찰자가 이 임차관계를 대항력 때문에 승계할 구조는 아니며, 배당 시나리오 역시 매수인 인수액을 0원으로 계산하고 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1410호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰)
경매 청구액	8,751,296,835원
말소기준권리	2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 점유

최초 소유권은 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁으로 보존되었다가 같은 날 주식회사서융으로 귀속됐고, 곧바로 부산성의신용협동조합 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 2024.09.19 부산성의신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.11.19에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 이전으로, 별개의 선순위 인수권리가 추가된 구조는 아닙니다.

✅ 현재 확인되는 인수 구조 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 1410호 점유자 역시 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.

② 임차인 — 1410호 점유자는 대항력 없음

점유자	점유 부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
전현정	1410호	2024.03.05	미상	없음	미상	없음

전현정은 현황조사와 매각물건명세서에 확인되며 전입일은 2024.03.05입니다. 말소기준일 2021.06.16보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도로 확인할 필요가 있지만, 대항력이 없어 보증금 자체가 낙찰자에게 승계되는 구조로 보이지는 않습니다.

⚠️ 보증금·점유 조건은 입찰 전 확인 본건 점유자의 보증금과 월차임은 확인되지 않습니다. 권리상 대항력은 없지만 실제 인도 시점, 점유 이전 협의와 명도 일정은 별개이므로 매각물건명세서와 현황을 다시 확인하는 편이 안전합니다.

③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 110,600,000원 가정 시 근저당권 미배당액은 10,595,748,400원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 110,600,000원)

집행비용 2,348,400원, 근저당권 배당 108,251,600원, 소유자 잔여 0원.

회차별 근저당권 미배당

현재 10,595,748,400원 → 2회 유찰 시 10,628,373,560원 → 3회 유찰 시 10,651,181,492원.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

회차	최저매각가	근저당권 배당	미배당	매수인 인수
현재 · 1회 유찰	110,600,000원	108,251,600원	10,595,748,400원	0원
2회 유찰 시	77,420,000원	75,626,440원	10,628,373,560원	0원
3회 유찰 시	54,194,000원	52,818,508원	10,651,181,492원	0원

담보채권은 매각대금보다 훨씬 크기 때문에 어느 회차에서도 전액 변제가 되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 낙찰자가 떠안는 금액이 아닙니다. 현재 자료가 계산한 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다.

⚠️ 가격 메리트는 시세 자료 없이 단정 금지 감정가 대비 현재 최저가는 70%까지 내려왔지만, 동일·유사 오피스텔의 최근 실거래 자료가 없어 이것만으로 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 감정가 할인율과 시장가 할인율은 같은 개념이 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변으로, 주변에 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 용도는 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 627.6㎡, 평지의 가로장방형입니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
공시지가. 10,150,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1410호 점유 확인. 전현정의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 실제 점유 여부와 인도 가능 시점을 다시 확인하세요.
보증금·확정일자 확인. 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서 및 임대차 관련 서류를 원문 대조하세요.
근저당권 이전 확인. 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 상태이므로 최신 등기사항을 입찰 직전 확인하세요.
공부·현황 용도 차이. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔입니다. 실제 이용·대출·세무상 취급은 별도 확인이 필요합니다.
시세 직접 확인. 현재 최저가가 감정가의 70%라도 실거래 비교 없이 가격 메리트를 확정하지 마세요.
원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 입찰 직전 변동사항을 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증

이 물건의 권리 구조는 비교적 명료합니다. 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 1410호 점유자의 전입은 2024.03.05로 이후입니다. 따라서 현재 확인 자료상 대항력에 따른 임차보증금 승계는 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 110,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 비교자료가 없어 이를 곧바로 ‘싸다’고 평가할 수는 없습니다. 권리 측면은 통과, 가격 측면은 실거래 확인 후 판단이 이 사건의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

말소기준 이후 점유라 인수는 0원 — 부산 더토포필리아 1410호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 점유

② 임차인 — 1410호 점유자는 대항력 없음

③ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수액은 0원

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증

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