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특수권리·특수조건 1

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NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 138,651,800원 ~ 161,588,420원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 713건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 95,060,000원
B 매력지수58 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 건물
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
135,800,000원 1억 3,580만 감정가 194,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,358만원
최저가의 10% · 13,580,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 1.94억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 304호 임차인은 말소기준보다 늦어 대항력 없고 매수인 인수도 0원. 다만 감정가 70%만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 용도·점유를 확인해야 합니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지 · 더토포필리아 304호

인수액은 0원, 304호 임차인도 후순위 — 핵심은 ‘가격’보다 점유·용도 확인

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 3층304호 (부전동,더토포필리아)
감정가 194,000,000원 · 최저매각가 135,800,000원 · 1회 유찰 · 매각기일 2026.09.01
58점
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 권리와 304호 후순위 임차인으로 인수 0원이나, 실거래 기준 부재와 용도·점유 확인이 필요
2021.06.16 근저당이 말소기준이고 304호 성호제는 2024.09.13 전입으로 대항력 없으며 예상 인수 0원이다. 다만 현재 최저가는 감정가 70%일 뿐 시세 비교 근거가 없고, 대지 표시와 업무시설·현황 주거용 오피스텔 및 호실 미상 점포 점유를 대조해야 해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
🏷️ 70% 🔨 1회 유찰 🛡️ 인수 0원 👤 304호 보증금 20,000,000원
한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 304호 점유자 성호제의 전입일은 2024.09.13.으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가에서는 건물 일부가 공부상 업무시설이면서 현황 주거용 오피스텔로 이용되는 것으로 조사돼, 실제 304호의 공부·현황 및 점유관계를 입찰 전에 대조할 필요가 있습니다.
감정가 / 최저가
194,000,000원
최저 135,800,000원 · 1회 유찰
실질취득
135,800,000원
현재 최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
예상배당 시나리오 기준
핵심지표
70%
현재 최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경62594. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 3층 304호입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 말소기준권리는 2021년 6월 16일 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 붙어 있습니다. 이후 2024년 임의경매개시결정, 2025년 강제경매개시결정과 부산진구 압류는 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.

304호에는 성호제가 2024.09.13. 전입한 것으로 조사됐습니다. 보증금 20,000,000원, 월차임 800,000원이며 2024.11.11. 배당요구가 접수됐습니다. 전입일이 말소기준권리인 2021.06.16.보다 늦으므로 이 점유자는 대항력이 없는 후순위 임차인입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 3층304호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 이용상태대지 · 감정평가상 건물은 근린생활시설 및 업무시설로 구성되며 일부 업무시설은 현황 주거용 오피스텔로 이용
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가194,000,000원 / 135,800,000원 (1회 유찰)
청구액8,751,296,835원
매각기일2026.09.01
등기 발급2026.08.28 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정, 2025.10.15. 김기용의 강제경매개시결정, 2025.10.24. 부산진구 압류가 뒤따랐습니다. 말소기준 근저당권은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 이전등기가 이뤄졌습니다.

✅ 304호 임차인 핵심 성호제의 전입일은 2024.09.13.으로 말소기준권리인 2021.06.16.보다 늦습니다. 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있으며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

② 임차·점유 현황 — 304호는 후순위, 건물 전체 조사내역은 다수

현황조사에는 더토포필리아의 여러 호실 점유자가 함께 확인됩니다. 아래 표에서 304호 성호제가 이 사건 소재 호실의 직접적인 점유자입니다. 전입일이 확인된 조사대상은 모두 말소기준권리 이후로 정리돼 대항력이 없으며, 별도 호실 표시 없이 조사된 점포는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 미상입니다.

점유자호실전입일보증금월차임 대항력우선변제승계
정호성101호2023.05.1130,000,000원2,500,000원없음미상없음
고종한102호2023.06.1620,000,000원900,000원없음미상없음
유도숙202호2023.08.0830,000,000원950,000원없음미상없음
신중인301호2023.07.1730,000,000원1,250,000원없음미상없음
김태림302호2022.09.2720,000,000원1,200,000원없음미상없음
성호제304호2024.09.1320,000,000원800,000원없음미상없음
안병윤401호2022.07.2720,000,000원1,300,000원없음미상없음
배윤미402호2024.09.1320,000,000원1,100,000원없음미상없음
한영주504호2022.11.2810,000,000원500,000원없음미상없음
김세아701호2024.04.02미상미상없음미상없음
전희은702호2022.12.16미상미상없음미상없음
우승원703호2023.12.05미상미상없음미상없음
박정영704호2024.02.27미상미상없음미상없음
김기범705호2024.09.20미상미상없음미상없음
송예진706호2023.08.11미상미상없음미상없음
김민지707호2024.01.25미상미상없음미상없음
이승주708호2024.08.16미상미상없음미상없음
권미경709호2023.05.15미상미상없음미상없음
한금상(거주불명자)709호2022.03.07미상미상없음미상없음
차유빈710호2023.09.15미상미상없음미상없음
김수연801호2024.08.16미상미상없음미상없음
이예진802호2022.11.10미상미상없음미상없음
박화윤803호2023.11.27미상미상없음미상없음
주자련804호2024.01.12미상미상없음미상없음
황희지805호2023.11.10미상미상없음미상없음
진재연806호2023.08.14미상미상없음미상없음
송근혜807호2021.12.075,000,000원500,000원없음미상없음
정희숙807호2023.06.09미상미상없음미상없음
심수진807호2024.03.12미상미상없음미상없음
김민아808호2022.05.19미상미상없음미상없음
문단비809호2022.01.21미상미상없음미상없음
정미애810호2024.03.04미상미상없음미상없음
김소연1402호2024.08.12미상미상없음미상없음
최진경1403호2024.09.10미상미상없음미상없음
정창환1405호2021.12.30미상미상없음미상없음
황하성1406호2024.10.11미상미상없음미상없음
김인하1407호2024.01.04미상미상없음미상없음
송남진1408호2021.12.06미상미상없음미상없음
전현정1410호2024.03.05미상미상없음미상없음
정샛별1501호2022.05.25미상미상없음미상없음
강래경1503호2024.09.20미상미상없음미상없음
박민영1504호2022.04.26미상미상없음미상없음
배정인1505호2022.09.27미상미상없음미상없음
정다연1506호2024.05.01미상미상없음미상없음
손예림1508호2023.10.31미상미상없음미상없음
양나영1509호2022.07.07미상미상없음미상없음
박진희1509호2023.08.14미상미상없음미상없음
이지나1510호2023.08.18미상미상없음미상없음
점포미상미상20,000,000원미상미상미상없음

점포 항목은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 호실 표시도 확인되지 않으므로 304호 점유관계와 동일한 것으로 단정하지 않습니다.

③ 가격·회차 — 감정가 70%까지 내려온 1회 유찰

감정가는 194,000,000원, 현재 최저매각가는 135,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 95,060,000원, 3회 유찰 시 66,541,999원입니다.

⚠️ “감정가 대비 70%”만으로 싸다고 볼 수 없다 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 기준이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 현재 단계의 확실한 사실은 1회 유찰·최저가 135,800,000원이라는 점입니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,800,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,701,200원
2. 근저당 · 부산성의신용협동조합10,704,000,000원133,098,800원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 최저가 135,800,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 대비 미배당액은 10,570,901,200원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 135,800,000원)
회차별 미배당액
현재 10,570,901,200원 · 2회 유찰 10,611,051,080원 · 3회 유찰 10,639,055,757원.
✅ 권리 관점 말소기준 이후의 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하고, 304호 임차인도 후순위로 대항력이 없습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수액 0원이라는 점이 가장 명확한 장점입니다.
⛔ 확인이 필요한 지점 사건 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가에서는 더토포필리아의 일부 호실이 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용된다고 조사됐습니다. 또한 호실 미상의 점포 점유정보에는 전입일 미상·보증금 20,000,000원이 기재돼 있습니다. 따라서 304호의 공부상 용도와 현황, 실제 점유 범위를 입찰 전에 원본과 대조하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변. 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
  • 토지. 면적 627.6㎡, 지목 대, 일반상업지역, 평지·가로장방형이며 남측 약 6미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
  • 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
  • 공부와 현황. 감정평가상 일부는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 304호 점유자 확인. 성호제의 보증금 20,000,000원·월차임 800,000원·전입 2024.09.13.·배당요구 2024.11.11. 내용을 매각물건명세서와 대조합니다.
  • 대항력 기준일 확인. 말소기준권리는 2021.06.16. 근저당권이며 304호 전입은 그 이후입니다.
  • 용도 대조. 사건 표시인 대지와 건물의 공부상 업무시설·현황 주거용 오피스텔 이용관계를 확인합니다.
  • 호실 미상 점포 확인. 전입일 미상·보증금 20,000,000원인 점포 점유정보가 어느 부분에 해당하는지 확인합니다.
  • 배당변수 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
  • 가격 검증. 최저가는 감정가의 70%지만 비교 가능한 실거래 기준 없이 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.

맺으며 — 권리는 비교적 명료하지만, 용도·점유 확인이 먼저다

이 사건의 권리구조는 중심축이 분명합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 304호 임차인 성호제는 2024.09.13. 전입한 후순위 점유자로 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 감정가 194,000,000원에서 한 차례 유찰돼 135,800,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격이 싸다고 결론내릴 근거는 부족합니다. 더 중요한 확인사항은 사건의 대지 표시와 감정평가상 업무시설·현황 주거용 오피스텔 이용의 관계, 그리고 건물 전체에서 확인된 다수 점유정보 중 실제 304호와 관련된 범위입니다. 정리하면 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류, 공부·현황·점유 대조가 입찰 전 핵심인 물건입니다.

본 리포트는 등기사항·현황조사·매각물건명세서·감정평가 및 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당과 달라질 수 있습니다. 점유자 정보 중 보증금·전입일·확정일자 등이 확인되지 않은 부분은 추가 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 등 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 3층304호 (부전동,더토포필리아)

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