부동산임의경매 (아파트)

핵심지표 🏷️ 최저 110,600,000원 📉 감정가 70% 👤 805호 점유자 1명 🛡️ 매수인 인수 0원

한 줄 평 말소기준권리는 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 805호 황희지의 전입일은 2023.11.10.으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 실거래 시세도 제시되지 않아, 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

현재 최저가 비율

70%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

현재·2회·3회 유찰 시나리오 동일

본건 점유자

황희지

805호 · 전입 2023.11.10.

부산지방법원 2024타경62594. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 805호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 권리의 기준점은 2021년 6월 16일 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당권에는 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있고, 2024년 9월 19일 부산성의신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다.

본건 805호에서는 황희지가 2023년 11월 10일 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 2년 5개월 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 제공된 배당 시나리오에서도 매수인의 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 황희지의 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 실제 배당과 명도 준비를 위해서는 해당 부분의 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층805호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 현황	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 본건 8층805호
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 점유

2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 같은 날 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 말소되고 주식회사서융 명의로 소유권이 이전되었습니다. 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정이 등기됐으며, 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.11.19.에는 위 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있습니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 110,600,000원, 2회 유찰 시 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 점유자의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다.

② 본건 805호 임차·점유 현황

점유자	호수	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
황희지	805호	2023.11.10	미상	대항력 없음	미상	승계 없음

황희지는 현황조사와 매각물건명세서에서 805호 점유자로 확인됩니다. 전입일 2023.11.10.은 말소기준권리인 2021.06.16.보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.

⚠️ 보증금 미상은 별도로 확인 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 현재 예상배당표 역시 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로, 실제 배당관계는 달라질 수 있습니다.

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 상태이며, 다음 시나리오는 77,420,000원(49%), 그 다음은 54,194,000원(34.3%)입니다.

다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 떨어졌으니 싸다”라고 결론 내릴 근거는 없습니다. 감정가는 감정가이고, 실제 매수 판단은 더토포필리아의 주거용 오피스텔 거래 수준과 본건 8층805호의 상태를 별도로 확인한 뒤 해야 합니다.

⛔ 감정가 할인율 ≠ 시세 할인율 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않은 상태에서는 시세보다 저렴하다는 표현이나 가격 가점을 줄 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 10,595,748,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.

매각대금 배분 (현재 110,600,000원)

현재 매각대금은 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 모두 소진되는 계산입니다.

회차별 근저당 미배당액

유찰이 거듭될수록 선순위 근저당의 미배당액은 증가하지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차	매각가	근저당 배당	미배당	매수인 인수
현재 · 1회 유찰 (70%)	110,600,000원	108,251,600원	10,595,748,400원	0원
2회 유찰 시 (49%)	77,420,000원	75,626,440원	10,628,373,560원	0원
3회 유찰 시 (34.3%)	54,194,000원	52,818,508원	10,651,181,492원	0원

신청채권 청구액은 8,751,296,835원이고, 현재 회차에서 신청채권자에게 배당되는 것으로 계산된 금액은 108,251,600원입니다. 2회 유찰 시에는 75,626,440원, 3회 유찰 시에는 52,818,508원으로 감소합니다. 어느 시나리오에서도 신청채권은 전액 충족되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변으로, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
현황. 공부상 업무시설이지만 본건을 포함한 일련번호 20~59는 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m, 최고높이 100m가 기재되어 있습니다.
토지. 토지면적 627.6㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

805호 점유관계 재확인. 황희지의 전입일은 2023.11.10.으로 후순위이지만, 현재 실제 점유 상태를 매각 전 다시 확인하는 것이 좋습니다.
보증금·확정일자 확인. 황희지의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 최우선변제 가능성까지 포함해 매각물건명세서와 배당관계를 대조해야 합니다.
말소기준권리 확인. 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이 기준이며, 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 되어 있습니다.
공동담보 확인. 근저당권에는 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있으므로 공동담보 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
가격 검증. 최저가 110,600,000원은 감정가의 70%이지만 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 단정하지 마십시오.
용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 차이가 있으므로 이용·대출·세금 판단 시 현황과 공부를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.06.16. 근저당권이 말소기준이고, 805호 황희지는 2023.11.10. 전입해 대항력이 없습니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 계산상 매수인 인수액도 모두 0원입니다.

반면 가격 판단은 별개의 문제입니다. 감정가 158,000,000원에서 한 차례 유찰돼 110,600,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 이를 “싸다”라고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 보증금·확정일자가 확인되지 않은 805호 점유자의 배당관계도 최종 확인이 필요합니다. 결론은 권리는 통과 가능, 가격과 임차 세부사항은 원본 확인 후 결정입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

805호 임차인은 후순위·인수 0원 — 감정가 70%라도 시세 확인이 먼저

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 점유

② 본건 805호 임차·점유 현황

③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족하다

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격은 아직 검증이 필요하다

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (127장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고