부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 705호 점유자 김기범의 전입일은 2024.09.20로 말소기준권리인 2021.06.16 근저당보다 늦어 대항력은 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금은 미상이고, 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 동일 조건 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 단정하는 것은 금물입니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

실질취득

110,600,000원

현재 최저가 기준 · 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

핵심지표

감정가 70%

1회 유찰 현재 회차

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 7층 705호 오피스텔입니다. 감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 110,600,000원으로 1회 유찰된 상태입니다. 말소기준권리는 2021.06.16 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하고, 1번 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

권리분석에서 눈에 띄는 부분은 큰 채권액 자체가 아니라 매수인에게 넘어오는 권리가 있는가입니다. 현재 배당 시나리오는 110,600,000원의 매각대금 중 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 말소기준 근저당에 배당되고, 미배당액은 10,595,748,400원으로 남습니다. 그러나 이 미배당은 담보권자의 미회수 채권이며, 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층705호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 동일한 1번 근저당권의 이전입니다. 2024.09.19 임의경매개시결정과 2026.02.13 압류는 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 등기부상 매수인이 별도로 인수하는 권리는 확인되지 않고, 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.

✅ 채권 미배당과 매수인 인수는 다릅니다 현재 회차에서 근저당 채권의 미배당액은 10,595,748,400원이지만, 이는 담보권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.

② 임차인·점유 — 705호 김기범, 대항력 없음

점유자	호실	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
김기범	705호	2024.09.20	미상	대항력 없음	우선변제 미상	승계 없음

705호 점유자 김기범의 전입일은 2024.09.20입니다. 말소기준 근저당 설정일인 2021.06.16보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 차임은 미상이며, 매각물건명세서 보완 확인이 필요한 부분입니다. 다만 현재 권리 판정과 배당 시나리오에서는 매수인 승계액이 발생하지 않습니다.

⚠️ 점유관계 확인 포인트 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 입찰 전 최신 매각물건명세서에서 보증금·배당요구·점유관계를 다시 대조해야 합니다. 대항력이 없다는 점과 실제 명도 절차의 난도는 별개의 문제입니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다

현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가 158,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 77,420,000원, 3회 유찰 시 54,194,000원의 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 감정가 대비 할인율은 경매 회차 정보일 뿐, 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지는 않습니다.

따라서 이 물건의 가격 메리트는 실거래 시세를 별도로 대조한 뒤 판단해야 합니다. 현재 확인되는 근거만으로는 110,600,000원을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다. 특히 공부상 업무시설이면서 현황 주거용 오피스텔이라는 이용 차이도 함께 가격에 반영할 요소입니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
1. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차의 근저당 미배당액은 10,595,748,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 110,600,000원)

회차별 근저당 미배당

유찰이 진행될수록 담보권자의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후의 경매개시결정·압류는 소멸하고, 705호 점유자의 전입도 말소기준보다 늦습니다. 현재 시나리오상 매수인 인수 0원으로 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.

⛔ 가격 관점 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 동일 조건의 실제 거래가격과 비교하기 전에는 ‘싸다’는 결론을 유보해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

위치. 부산광역시 부산진구 부전동 소재 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 서면역이 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 용도는 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전· 화재탐지 및 경보·승강기·주차타워 설비가 되어 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

705호 점유자 확인. 김기범의 전입일은 2024.09.20로 대항력은 없지만 보증금은 미상입니다. 최신 매각물건명세서에서 보증금·배당요구·점유 상태를 다시 확인해야 합니다.
실거래 가격 대조. 감정가 대비 70%라는 숫자만으로 시장가보다 저렴하다고 단정하지 말고 더토포필리아 오피스텔의 실제 거래가격과 비교해 응찰가 상한을 잡아야 합니다.
용도 차이 확인. 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔입니다. 이용·대출·세금 판단에서 이 차이를 확인해야 합니다.
근저당 이전 확인. 2021.06.16 설정된 1번 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 최신 등기사항을 기준으로 권리자를 다시 대조해야 합니다.
배당표 한계. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”

이 물건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 705호 김기범의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다. 둘째, 현재 최저가 110,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다. 실제 시장가격을 대조하지 않은 채 ‘70%니까 싸다’고 접근하면 경매 할인율과 시장가 할인율을 혼동하게 됩니다. 권리는 통과, 가격은 검증 후 결정. 더토포필리아 705호의 판단 기준은 이 한 문장으로 정리됩니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원·대항력 없음, 하지만 70% 가격만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다 — 더토포필리아 705호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리는 소멸

② 임차인·점유 — 705호 김기범, 대항력 없음

③ 가격 판단 — 70% 할인율만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 비교적 단순, 가격은 별도 검증”

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (127장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고