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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 112,347,480원 ~ 129,147,620원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 415건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 77,420,000원
B 매력지수61 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 오피스텔
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
110,600,000원 1억 1,060만 감정가 158,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,106만원
최저가의 10% · 11,060,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 1.58억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 말소기준 후 전입으로 808호 대항력은 없고 예상 인수는 0원. 다만 임대조건과 실제 가격 검증은 필요합니다.
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법원경매 권리분석 · 오피스텔

말소기준은 선명하고 인수 0원 — 다만 808호 임대조건 확인은 필요

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층808호 (부전동,더토포필리아)
감정가 158,000,000원 · 최저매각가 110,600,000원 · 1회 유찰 · 매각기일 2026.09.01
💰 110,600,000원 ✅ 인수 0원 📉 감정가 70% 🔑 대항력 없음
61점
매력지수 B등급 · 말소기준 후 전입으로 808호 대항력은 없고 예상 인수 0원이나, 임대조건·점유 확인과 별도 가격검증이 필요
2021.06.16. 근저당이 말소기준이고 김민아 전입은 2022.05.19.로 뒤여서 대항력은 없으며 현재 회차 예상 인수액도 0원이다. 다만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 시장가격 검증이 남아 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 본건 808호 점유자 김민아의 전입일은 2022.05.19.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 김민아의 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확정되지 않아 점유 및 임대조건 확인은 필요합니다. 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 시세와 비교할 근거 없이 단순히 ‘싸다’고 판단해서는 안 됩니다.
감정가 / 최저가
158,000,000원
110,600,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
실질취득
110,600,000원
최저가 + 예상 인수 0원
매수인 인수
0원
현재 회차 배당 시나리오
핵심지표
70%
최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경62594. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 808호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정 현황에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 주식회사서융이고, 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록이 있는 근저당입니다.

경매는 부산성의신용협동조합의 임의경매개시결정으로 진행됐고 청구액은 8,751,296,835원입니다. 이후 2025.11.19. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 말소기준의 기준일 자체는 2021.06.16.입니다. 이 날짜와 본건 808호 전입일을 비교하는 것이 임차관계 판단의 핵심입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층808호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
말소기준권리2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 2021.06.16. 근저당이 기준

갑구에는 2021.06.16. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 같은 날 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 이어 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 2024.09.19. 임의경매개시결정은 이보다 뒤의 권리이며 매각으로 소멸합니다.

✅ 말소기준 포인트 본건에서 대항력 판단의 기준일은 2021.06.16.입니다. 808호 김민아의 전입일 2022.05.19.는 기준일보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

② 808호 점유관계 — 대항력 없음, 임대조건은 확인

점유자호실전입일보증금월세권리판단
김민아 808호 2022.05.19 미상 미상 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

김민아는 현황조사와 매각물건명세서에서 808호 점유자로 확인됩니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 배당요구 여부도 확정되지 않아, 낙찰 전에는 실제 임대차계약 내용과 점유 상태를 대조하는 편이 안전합니다.

⚠️ ‘인수 0원’과 ‘명도 부담 없음’은 같은 말이 아닙니다 배당 시나리오의 예상 매수인 인수액은 0원이지만 현재 808호에는 김민아의 점유가 확인됩니다. 대항력이 없더라도 실제 인도 과정에서는 점유자와의 협의 및 인도 절차가 남을 수 있습니다.

③ 배당 구조 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용 - 2,348,400원
2. 근저당권 · 부산성의신용협동조합 10,704,000,000원 108,251,600원
잔여 · 소유자 교부 - 0원

현재 최저매각가 110,600,000원을 기준으로 집행비용 2,348,400원을 제외한 108,251,600원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 채권최고액 기준 미배당액은 10,595,748,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 회차)
최저매각가 110,600,000원은 집행비용과 근저당 배당으로 소진됩니다.
회차별 미배당
유찰로 매각가가 내려갈수록 근저당권의 미배당액은 더 커집니다. 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

회차매각가채권자 배당미배당매수인 인수
현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) 110,600,000원 108,251,600원 10,595,748,400원 0원
2회 유찰 시 (감정가 49%) 77,420,000원 75,626,440원 10,628,373,560원 0원
3회 유찰 시 (감정가 34%) 54,194,000원 52,818,508원 10,651,181,492원 0원

현재 회차는 감정가 158,000,000원에서 1회 유찰돼 110,600,000원까지 내려온 상태입니다. 추가 유찰 시 77,420,000원, 54,194,000원 시나리오가 제시돼 있습니다. 중요한 점은 각 회차에서 예상 매수인 인수액이 모두 0원이라는 것입니다. 다만 실거래 시세와의 비교 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 피해야 합니다.

✅ 권리 관점 말소기준일이 명확하고, 본건 808호 점유자의 전입이 그보다 늦습니다. 현재 분석상 대항력 있는 임차보증금 인수는 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
⚠️ 가격 관점 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 감정가 할인율은 곧바로 시세 할인율을 뜻하지 않습니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 여부와 실제 시장가격 판단을 분리해서 접근해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며 주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 현황 용도. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
  • 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 808호 실제 임대차계약 확인. 김민아의 전입일은 2022.05.19.로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 현재 점유 상태를 원본 문서와 현장에서 다시 확인하세요.
  • 명도 확인. 인수액 0원과 실제 점유 해소는 별개입니다. 점유자가 계속 거주 중인지 확인한 뒤 인도 절차를 예상해야 합니다.
  • 근저당권 이전 확인. 2025.11.19. 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기 내용을 최신 등기부에서 다시 대조하세요.
  • 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익 수준을 별도로 확인하세요.
  • 용도 확인. 공부상 업무시설이고 현황은 주거용 오피스텔이므로 실제 이용, 세금, 금융조건을 입찰 전 확인하세요.
  • 배당표 한계 확인. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 원본 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원은 강점, 가격 판단은 별도”

이 물건의 권리분석 핵심은 단순합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고, 808호 김민아의 전입은 2022.05.19.로 뒤입니다. 따라서 대항력은 없으며 현재 회차의 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 큰 줄기는 비교적 선명합니다.

다만 808호의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인이 필요하고 실제 점유에 따른 명도 문제도 남아 있습니다. 또한 현재 최저매각가 110,600,000원이 감정가 158,000,000원의 70%라고 해서 시장가격보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 권리는 긍정적, 임대차 세부와 가격 검증은 필수. 이 두 가지를 분리해 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.

본 리포트는 등기사항, 매각물건명세서·현황조사 내용, 감정 관련 정보와 예상 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견입니다. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며 실제 배당과 점유관계는 달라질 수 있습니다. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 이용 차이도 입찰 전 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사 등 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층808호 (부전동,더토포필리아)

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