부동산임의경매

한 줄 평 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준권리이고 이후 경매개시결정·압류는 매각으로 소멸합니다. 조사된 점유자들의 전입일도 모두 말소기준권리보다 뒤여서 대항력 없음으로 정리되어 있으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔어도 비교할 실거래 시세 수치가 없으므로 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.

감정가 / 최저가

247,000,000원

최저 172,900,000원 · 1회 유찰

현재 최저가율

70%

감정가 247,000,000원 기준

매수인 인수

0원

예상배당 시나리오 기준

채권 미배당

10,534,320,600원

현재 회차 가정

부산지방법원 2024타경62594. 대상은 부산진구 부전동 더토포필리아 2층 204호입니다. 사건상 용도 표시는 대지이며, 감정요항상 이 건물은 지하2층·지상17층 철근콘크리트 구조로, 일부는 근린생활시설이고 공부상 업무시설인 구간은 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 토지는 일반상업지역·방화지구에 속하고, 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 자리합니다.

권리의 출발점은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2024.09.19 임의경매개시결정, 2025.10.15 강제경매개시결정, 2025.10.24 부산진구 압류가 뒤에 이어집니다. 근저당권은 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 등기가 2025.11.19 접수돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 2층204호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 이용	대지 · 건물 내 공부상 업무시설 구간은 현황 주거용 오피스텔로 이용
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	247,000,000원 / 172,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 2021.06.16 근저당이 기준

등기부상 최초 신탁 소유권은 이미 말소되었고 주식회사서융에 귀속됐습니다. 이후 같은 날 설정된 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 그보다 늦은 임의경매개시결정, 강제경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 근저당권 자체는 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사에 확정채권양도로 이전됐습니다.

✅ 핵심 권리 결론 현재 회차 예상배당에서 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 점유자도 모두 전입일이 2021.06.16 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

② 점유자·임차관계 — 조사된 전입은 모두 말소기준 이후

현황조사에는 여러 호실의 점유자가 함께 확인됩니다. 대상 호실은 204호이며, 아래 조사목록에는 204호 명의가 나타나지 않습니다. 확인된 명단의 전입일은 모두 2021.06.16 이후이고, 각 조사 결과도 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 점유자는 금액 자체를 추정하지 않았습니다.

점유자	호실	전입일	보증금	월차임	대항력	우선변제	승계
정호성	101호	2023.05.11	30,000,000원	2,500,000원	없음	미정	해당 없음
고종한	102호	2023.06.16	20,000,000원	900,000원	없음	미정	해당 없음
유도숙	202호	2023.08.08	30,000,000원	950,000원	없음	배당요구 2024.11.26	해당 없음
신중인	301호	2023.07.17	30,000,000원	1,250,000원	없음	배당요구 2024.10.14	해당 없음
김태림	302호	2022.09.27	20,000,000원	1,200,000원	없음	미정	해당 없음
성호제	304호	2024.09.13	20,000,000원	800,000원	없음	배당요구 2024.11.11	해당 없음
안병윤	401호	2022.07.27	20,000,000원	1,300,000원	없음	미정	해당 없음
배윤미	402호	2024.09.13	20,000,000원	1,100,000원	없음	미정	해당 없음
한영주	504호	2022.11.28	10,000,000원	500,000원	없음	미정	해당 없음
송근혜	807호	2021.12.07	5,000,000원	500,000원	없음	미정	해당 없음

그 밖의 조사 점유자 가운데 보증금·차임이 확인되지 않은 명의도 있으며, 이들 역시 전입일이 말소기준권리 이후로 기록돼 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 명의는 없습니다.

⚠️ 204호 자체 점유 확인은 별도 대조 현황조사 명단에는 여러 다른 호실이 함께 기록되어 있으나 대상 호실인 204호 명의는 표시되지 않습니다. 따라서 입찰 전 대상 204호의 실제 점유 상태와 인도 가능 여부를 현장 및 매각서류에서 직접 대조하는 것이 핵심입니다.

③ 가격 — 감정가 70%까지 왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 247,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 172,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 121,029,999원, 3회 유찰 시 84,720,999원으로 제시돼 있습니다.

다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 가격 수치가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 단정할 수 없습니다. 특히 공부상 업무시설 구간이 현황 주거용 오피스텔로 사용되는 건물인 만큼, 낙찰가 판단은 대상 204호와 동일·유사 조건의 실제 거래가격을 대조한 뒤 정하는 편이 안전합니다.

⚠️ 현재 확인 가능한 가격 신호 감정가 247,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가가 172,900,000원으로 내려왔다는 사실까지만 확정적으로 읽을 수 있습니다. 70%라는 숫자 자체는 시세 대비 할인율이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	3,220,600원
1. 근저당 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	169,679,400원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액 대비 10,534,320,600원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.

매각대금 배분 (172,900,000원)

매각대금은 집행비용 3,220,600원과 근저당 배당 169,679,400원으로 소진됩니다.

회차별 미배당

유찰로 매각가가 낮아질수록 근저당권자 미배당은 10,534,320,600원 → 10,585,464,421원 → 10,621,203,979원으로 증가합니다.

✅ 권리 관점 말소기준이 명확하고 조사된 점유자들은 모두 후순위 전입입니다. 현재 예상 시나리오상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.

⛔ 가격·점유 관점 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 비교값 없이 이를 곧바로 ‘싼 가격’으로 해석해서는 안 됩니다. 또한 현황조사 명단이 다수 호실을 포괄하는 반면 대상 204호 점유자는 명시되지 않아, 실제 204호의 점유·인도 상태 확인이 입찰 전 필수입니다.

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

위치. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며 주변은 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕의 지하2층/지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
이용. 일부는 근린생활시설이며 공부상 업무시설 구간은 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이고 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

말소기준 재확인. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당과 이후 권리의 순서를 등기사항전부증명서 원본에서 다시 대조하세요.
204호 점유 확인. 현황조사에는 여러 호실의 점유자가 기록되어 있으나 대상 204호 명의는 표시되지 않습니다. 현장점유·출입·인도 상태를 직접 확인하세요.
임차자료 대조. 확인된 점유자들은 말소기준권리 이후 전입이라 대항력이 없지만, 실제 대상 호실과의 연관 여부 및 매각물건명세서를 최종 확인하세요.
실거래 가격 확인. 최저가 172,900,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 동일 건물·유사 오피스텔 거래가격과 비교하세요.
용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이가 있으므로 실제 204호의 공부상 용도와 이용상태를 입찰 전에 대조하세요.
배당 변동 요소. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표를 확정액으로 보지 마세요.

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 204호 점유와 실제 시세

이 사건은 2021.06.16 근저당이 기준이 되고 뒤의 경매개시결정과 압류가 소멸하는 구조입니다. 조사된 점유자들도 모두 그 이후 전입해 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그래서 권리만 보면 비교적 정리가 잘 되는 편입니다.

다만 현재 최저가 172,900,000원은 감정가 247,000,000원의 70%라는 사실일 뿐, 실제 시장가격과 비교한 할인율은 아닙니다. 여기에 현황조사가 여러 호실을 한꺼번에 담고 있고 대상 204호 점유 명의가 직접 표시되지 않는 점까지 감안하면, 이 물건의 핵심은 “인수 0원”보다 204호의 실제 점유·용도·실거래 가격을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다. 권리는 통과, 가격과 현장 확인은 보류입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	2억 4,700만원
2	2026-09-01	대기	1억 7,290만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원·말소기준은 명확 — 부산 더토포필리아 204호, 가격은 실거래 확인이 핵심

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021.06.16 근저당이 기준

② 점유자·임차관계 — 조사된 전입은 모두 말소기준 이후

③ 가격 — 감정가 70%까지 왔지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다

④ 예상배당표 (매각가 172,900,000원 가정)

⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 204호 점유와 실제 시세

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