부동산임의경매

💰 395,500,000원 🔻 감정가 70% ⚖️ 배당모형 인수 0원 📅 2026.09.01

한 줄 평 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 압류·경매개시·임차권등기는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 ‘건물 전부’ 임차권등기와 대항력 판정이 미상인 ‘점포’ 점유 기재가 함께 있어, 배당모형상 인수액이 0원이라고 해서 실제 인수 위험까지 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.

감정가 / 최저가

565,000,000원

최저 395,500,000원 · 1회 유찰

실질취득(확정분)

395,500,000원

확정 인수 0원 · 미상 점유 확인 필요

매수인 인수

배당모형 0원

점포 대항력 가능·미상 별도 확인

핵심지표

70.0%

최저가 ÷ 감정가

부산지방법원 2024타경62594. 부전동 더토포필리아 4층 403호입니다. 사건 용도 표시는 대지이고, 감정평가 이용상태에는 일부 호실이 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 주식회사서융입니다.

권리분석의 기준점은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당입니다. 공동담보목록 제2021-436호가 붙은 근저당으로, 이후 부산진구 압류와 경매개시결정, 2024.10.28 임차권등기는 모두 말소기준보다 늦습니다. 이 근저당권은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 4층403호 (부전동, 더토포필리아)
용도 / 이용상태	사건 용도 대지 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 및 현황 주거용 오피스텔
건물 구조	철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 · 지하2층/지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	565,000,000원 / 395,500,000원 (1회 유찰·감정가 70%)
신청채권 / 청구액	부산성의신용협동조합 · 8,751,296,835원
말소기준	2021.06.16 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 10,704,000,000원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차관계는 확인 필요

말소기준 이후의 부산진구 압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.10.28 등기된 주식회사뉴크리에이티브랩의 상가건물임차권도 등기 시점은 말소기준보다 늦습니다. 등기 내용에는 임대차계약일과 점유개시일이 2021.10.06, 보증금 30,000,000원, 차임 1,700,000원, 사업자등록신청일자 없음, 확정일자 없음으로 기재돼 있습니다.

⚠️ 근저당은 ‘공동담보’입니다 채권최고액 10,704,000,000원은 이 403호 한 호실의 가치와 직접 일대일 대응하는 금액이 아니라 등기상 공동담보목록 제2021-436호가 붙은 근저당입니다. 현재 회차 배당모형에서도 매각대금 대부분이 이 근저당에 배당되고 채권은 크게 미충족 상태로 남지만, 그 미배당액 자체가 곧 매수인의 인수금이 되는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유관계 — ‘403호 직접 점유’보다 건물 전부 기재가 변수

현황조사에는 101호·102호·202호·301호 등 다른 번호의 호실 점유자가 다수 함께 기재돼 있으며, 이들의 전입일은 모두 2021.06.16 말소기준 이후로 정리돼 있어 대항력 없음으로 표시돼 있습니다. 403호 분석에서 직접 주의할 부분은 아래의 건물 전부 임차권등기와 별도로 기재된 ‘점포’ 점유관계입니다.

임차인·점유	범위	보증금	기준일	대항력	우선변제	승계
주식회사뉴크리에이티브랩	건물 전부	30,000,000원	계약·점유 2021.10.06 임차권등기 2024.10.28	대항력 가능·미상	미상	승계 없음
점포	주거	30,000,000원	점유·확정일자 미상	대항력 가능·미상	미상	승계 없음

두 기재가 같은 임대차를 서로 다른 서류에서 표현한 것인지, 별도의 점유관계인지 확정할 수 없어 보증금을 단순 합산하지 않습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없습니다.

⛔ 배당모형 ‘인수 0원’을 최종 인수액으로 확정하면 안 됩니다 배당 계산에는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있지만, ‘점포’ 항목은 점유개시일·사업자등록 관련 기준일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 403호와의 실제 연결관계, 사업자등록·점유 시점, 보증금 귀속을 확인하기 전에는 최종 인수 0원으로 단정하기 어렵습니다.

③ 배당·유찰 시나리오 (현재 최저가 395,500,000원 기준)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	6,337,000원
2. 근저당 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	389,163,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 배당모형의 미배당액은 10,314,837,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정치이며, 근저당 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

회차	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 · 1회 유찰(70%)	395,500,000원	389,163,000원	10,314,837,000원	0원
2회 유찰 시(49%)	276,850,000원	272,174,100원	10,431,825,900원	0원
3회 유찰 시(34%)	193,795,000원	190,281,870원	10,513,718,130원	0원

매각대금 배분 (현재 최저가 3.955억)

집행비용 6,337,000원, 근저당 배당 389,163,000원으로 매각대금 전액이 소진되는 가정입니다.

회차별 근저당 미배당

실거래 비교자료가 없어 가격 차트는 회차별 미배당액으로 표시합니다. 유찰이 진행돼도 이 미배당액 자체가 매수인 인수액으로 전환되는 것은 아닙니다.

④ 가격 판단 — 30% 하락했지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

감정가는 565,000,000원, 현재 최저매각가는 395,500,000원으로 감정가의 70.0%입니다. 한 번 유찰되면서 169,500,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다.

⚠️ 70%라는 할인율과 시세 메리트는 다른 문제 현재 가격이 감정가 대비 낮다는 사실은 확인되지만, 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 없으므로 395,500,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 따라서 입찰가는 감정가 할인율이 아니라 별도의 실거래 확인 후 정하는 것이 핵심입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변으로, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편으로 평가됐습니다.
이용상태. 감정평가상 일련번호 1~19는 근린생활시설, 20~59는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층/지상17층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
토지. 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용 중이며 남측 약 6미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
공부와 현황. 감정평가상 일부 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)과 실제 주거용 이용상태가 다릅니다. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

403호 점유관계 특정. 다른 호실 점유자 목록과 분리해 403호의 실제 점유자·임대차계약·사업자등록 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
‘점포’ 기재 확인. 보증금 30,000,000원이나 점유·대항력 기준일이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태로 보고 확인 전 인수 0원을 확정하지 않는 편이 안전합니다.
임차권등기 대조. 주식회사뉴크리에이티브랩의 임차권 범위가 ‘건물 전부’로 기재돼 있으므로 403호 포함 여부와 실제 권리관계를 원본에서 직접 대조해야 합니다.
근저당 이전 확인. 말소기준 근저당은 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전돼 있으므로 배당요구·채권자 지위의 최신 상태를 확인해야 합니다.
공부상 용도와 현황 확인. 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이가 있으므로 실제 403호의 건축물대장상 용도와 이용상태를 확인해야 합니다.
가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없으므로 ‘30% 할인’을 곧바로 시세차익으로 보지 말아야 합니다.

✅ 권리상 긍정 요소 말소기준권리가 2021.06.16 근저당으로 명확하고, 압류·경매개시결정·등기된 임차권은 모두 그 이후입니다. 현재 배당 시나리오에서도 확정된 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

⛔ 보수적으로 봐야 하는 요소 현황상 여러 호실에 점유자가 존재하는 건물이고, 403호와 연결 가능성을 배제할 수 없는 ‘건물 전부’ 임차권 및 대항력 미상 점유 기재가 있습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 권리 확인과 가격 검증 두 단계가 모두 남아 있는 물건입니다.

맺으며 — “70% 최저가보다 403호의 실제 점유관계가 먼저다”

이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2021.06.16 근저당이 말소기준이고, 이후 압류·경매개시·임차권등기는 매각으로 정리되는 흐름입니다. 현재 배당모형도 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.

하지만 권리분석을 여기서 끝내면 안 됩니다. 주식회사뉴크리에이티브랩의 ‘건물 전부’ 임차권등기와 별도의 ‘점포’ 기재가 있고, 후자는 대항력 판단에 필요한 기준일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 403호와 이 점유·임대차 관계가 실제로 어떻게 연결되는지를 원본으로 확정하는 것입니다. 가격 역시 감정가 대비 70%까지 내려왔다는 사실만 확인될 뿐 실거래 비교가 없어 ‘싸다’고 평가할 단계는 아닙니다. 권리 기준점은 명확하지만, 인수·점유와 가격은 확인 후 판단. 이것이 현재 회차의 결론입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	5억 6,500만원
2	2026-09-01	대기	3억 9,550만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

감정가 5.65억 → 최저가 3.955억, 그러나 승부처는 ‘점유관계 확인’ — 더토포필리아 403호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 임차관계는 확인 필요

② 임차인·점유관계 — ‘403호 직접 점유’보다 건물 전부 기재가 변수

③ 배당·유찰 시나리오 (현재 최저가 395,500,000원 기준)

④ 가격 판단 — 30% 하락했지만 ‘싸다’고 말할 근거는 없다

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정평가 요항 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “70% 최저가보다 403호의 실제 점유관계가 먼저다”

사건 개요

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