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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 114,480,660원 ~ 131,599,790원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 415건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 78,890,000원
B 매력지수64 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 오피스텔
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
112,700,000 1억 1,270만 감정가 161,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,127만원
최저가의 10% · 11,270,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 1.61억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 비교적 단순합니다. 1505호 임차권은 말소기준보다 늦어 인수 0원이며, 현재 최저가는 감정가의 70%지만 시세 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 오피스텔

인수 0원·감정가 70%, 그러나 시세 검증은 별도 — 부산 더토포필리아 1505호

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1505호 (부전동,더토포필리아)
감정가 161,000,000원 · 최저매각가 112,700,000원(1회 유찰) · 매각기일 2026.09.01 · 오피스텔
64
매력지수 B등급 · 말소기준 이후 임차권으로 매수인 인수 0원, 다만 감정가 70%만으로 시세 메리트는 확인할 수 없음
2021.06.16 근저당이 말소기준이고 1505호 배정인의 전입은 2022.09.27로 늦어 대항력이 없으며 예상 인수액도 0원이다. 현재 최저가는 112,700,000원으로 감정가의 70%지만 비교할 최근 실거래가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요해 종합 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 1505호에 등기된 임차권자 배정인의 전입일은 2022.09.27.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 확인된 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 별도 검증이 필요합니다.
감정가 / 최저가
161,000,000원
112,700,000원
1회 유찰 · 감정가 70%
실질취득
112,700,000원
최저가 + 인수 0원
매수인 인수
0원
현재 회차 예상
핵심지표
70%
최저가 ÷ 감정가
🔑 핵심지표 🏷️ 감정가 161,000,000원 · 💰 최저가 112,700,000원 · 📉 1회 유찰 70% · 🛡️ 예상 인수 0원 · 👤 1505호 확인 임차권자 1명

부산지방법원 2024타경62594. 대상은 부산진구 부전동 더토포필리아 15층 1505호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 161,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 112,700,000원입니다.

권리의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있습니다. 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정이 들어왔고, 2024.11.25. 배정인의 주택임차권이 등기됐습니다. 근저당은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만 기준 권리의 설정일 자체는 2021.06.16.입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1505호 (부전동,더토포필리아)
물건종류오피스텔 · 공부상 업무시설 / 현황 주거용 오피스텔
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰)
청구금액8,751,296,835원
매각기일2026.09.01
등기 발급2026.08.28 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 기준

말소기준권리는 2021.06.16. 을구 1번 근저당권입니다. 이후 경매개시결정과 주택임차권은 모두 기준권리보다 늦습니다. 배정인의 주민등록일자도 2022.09.27.로 말소기준보다 늦어 대항력이 없으며, 예상배당표상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다.

⚠️ 공동담보 근저당의 숫자를 그대로 ‘이 호실의 빚’으로 읽으면 안 됩니다 을구 1번 근저당의 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 붙어 있습니다. 현재 매각가 가정에서는 매각대금 대부분이 이 근저당에 배당되지만, 예상 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.

② 1505호 임차인 — 배정인 1명 확인

임차인범위전입보증금대항력우선변제승계
배정인 건물 전유부분 전부 2022.09.27 5,000,000원 없음 확정일자 없음 인수 0원

배정인은 2022.05.30. 임대차계약, 2022.06.04. 점유개시, 2022.09.27. 주민등록, 보증금 5,000,000원으로 주택임차권이 등기되어 있습니다. 확정일자는 없습니다. 주민등록일이 말소기준 2021.06.16.보다 늦으므로 대항력은 없고, 배당요구는 2024.11.25. 확인됩니다.

✅ 임차권 결론 1505호에서 확인되는 임차권자는 배정인 1명이며 보증금을 낙찰자에게 승계시키는 대항력 임차인이 아닙니다. 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’는 결론은 금지

감정가 161,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 최저가는 112,700,000원, 즉 감정가의 70%입니다. 인수금액이 없으므로 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 112,700,000원입니다.

다만 이 사건에서는 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가보다 30% 낮아졌다는 이유만으로 시장가 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 오피스텔은 개별 호수의 면적·층·임대수익·관리비·실사용 형태 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있으므로 입찰가는 별도의 실거래 확인 뒤 정하는 것이 안전합니다.

⚠️ 현재 가격의 해석 확인 가능한 사실은 감정가 161,000,000원 → 최저가 112,700,000원으로 내려왔다는 것까지입니다. 시장 시세와의 할인율은 확인할 수 없으므로 가격 가점은 보수적으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,377,800원
을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합10,704,000,000원110,322,200원
소유자 교부-0원

현재 회차 가정에서 근저당권 미배당액은 10,593,677,800원입니다. 이는 담보권자의 미회수분이며 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (112,700,000원)
집행비용 2,377,800원, 근저당 배당 110,322,200원, 소유자 잔여 0원.
회차별 미배당
유찰이 거듭될수록 매각대금이 감소해 근저당 미배당액은 증가하지만 매수인 인수액은 각 회차 0원입니다.
회차매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 (70%)112,700,000원110,322,200원10,593,677,800원0원
2회 유찰 시 (49%)78,890,000원77,069,980원10,626,930,020원0원
3회 유찰 시 (34%)55,223,000원53,828,986원10,650,171,014원0원
✅ 권리 관점 말소기준보다 뒤에 있는 1505호 임차권은 대항력이 없고, 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
⛔ 가격 관점 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 분명하지만, 이를 시장 시세 대비 할인율로 바꿔 해석할 실거래 근거는 없습니다. 감정가 할인과 시세 할인은 같은 말이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변으로, 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 이용. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
  • 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
  • 토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
  • 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1505호 임차권 원본 확인. 배정인의 임차권등기 내용, 배당요구 및 매각물건명세서의 최종 기재를 입찰 직전에 다시 대조하세요.
  • 시세 확인. 감정가 70%만 보고 저가 낙찰로 판단하지 말고, 더토포필리아 동일·유사 호실 최근 실거래와 현재 매물을 비교하세요.
  • 용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 금융·세금·사용 측면에서 확인하세요.
  • 공동담보 확인. 채권최고액 10,704,000,000원의 공동담보 구조와 근저당 이전 내용을 최신 등기에서 재확인하세요.
  • 관리비·점유. 실제 점유 상태와 관리비 체납 여부를 현장에서 확인하세요.
  • 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인 후

이 물건의 권리 구조는 핵심이 명확합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고, 1505호 배정인의 주민등록일은 2022.09.27.로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 예상 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 최저가는 감정가 161,000,000원의 70%인 112,700,000원입니다. 그러나 확인된 최근 실거래 자료가 없으므로 이 숫자만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론 낼 수는 없습니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 단순, 가격은 추가 검증 필요로 요약하는 것이 맞습니다. 응찰 여부와 상한가는 동일·유사 오피스텔의 최신 실거래 및 임대수익을 확인한 뒤 결정해야 합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정 관련 자료와 제시된 배당 시나리오를 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·임차인 최우선변제·미납 관리비 등 일부 항목은 실제 결과와 달라질 수 있습니다. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이에 따른 세무·금융·사용상 영향은 별도 확인이 필요합니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1505호 (부전동,더토포필리아)

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