부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 1406호 점유자 황하성의 전입일은 2024.10.11.로 기준권리보다 늦습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수는 없습니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 가격 메리트는 별도로 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

161,000,000원

최저가 112,700,000원 · 70%

실질취득

112,700,000원

최저가 가정 · 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

1회 유찰

감정가의 70% 회차

부산지방법원 2024타경62594. 부산 부산진구 부전동 더토포필리아 14층 1406호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 등기 흐름의 핵심은 2021년 6월 16일 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 연결돼 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 본건 매각으로 소멸하는 구조입니다.

경매개시결정은 2024년 9월 19일 부산성의신용협동조합을 채권자로 등기됐고, 사건 청구금액은 8,751,296,835원입니다. 이후 2025년 11월 19일 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 중요한 점은 채권 규모가 크더라도 현재 배당 시뮬레이션상 미배당 채권을 매수인이 승계하는 것이 아니라는 점입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1406호 (부전동, 더토포필리아)
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 본건 14층 1406호
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
경매 청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유, 인수 0원

말소기준은 2021.06.16. 근저당권입니다. 본건 1406호의 확인 점유자인 황하성은 2024.10.11. 전입해 기준권리보다 약 3년 이상 늦습니다. 따라서 전입 시점만 놓고 보면 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았지만, 기준권리보다 후순위 전입이라는 점 때문에 현재 분석상 매수인 승계 보증금은 0원입니다.

✅ 큰 근저당 미배당 ≠ 매수인 인수 현재 최저가 112,700,000원 가정에서 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권최고액 기준 10,593,677,800원이 미배당으로 남습니다. 그러나 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미회수액과 매수인이 떠안는 권리는 구분해야 합니다.

② 본건 1406호 점유관계

점유자	호실	전입일	보증금	월차임	권리판정
황하성	1406호	2024.10.11	미상	미상	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

본건에서 확인되는 실제 점유자는 1명입니다. 황하성의 전입은 경매개시결정 2024.09.19.보다도 늦은 2024.10.11.이며, 말소기준권리 2021.06.16. 이후입니다. 확정일자와 보증금은 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정하지 않지만, 선순위 대항력을 전제로 한 보증금 승계 구조는 아닙니다.

⚠️ 점유·명도는 별도 확인 권리상 보증금 승계가 없다는 것과 실제 인도 절차가 필요 없다는 것은 다른 문제입니다. 현 점유 상태와 인도 가능 시점은 입찰 전 현장 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 1회 유찰로 48,300,000원이 낮아졌지만, 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세 대비 저렴하다’, ‘가격 메리트가 크다’고 결론내릴 근거는 없습니다.

이 물건의 가격 판단은 현재 최저가 112,700,000원을 출발점으로 삼되, 동일 건물·인근 주거용 오피스텔의 최신 거래와 임대수익 수준을 확인한 뒤 결정하는 편이 맞습니다. 권리가 깔끔하다는 이유로 가격까지 자동으로 유리해지는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,377,800원
2. 근저당 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	110,322,200원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 근저당 채권이 전액 회수되지 않고 10,593,677,800원이 미배당으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 112,700,000원)

회차별 근저당 미배당

유찰이 진행될수록 매각대금은 낮아지고 근저당권 미배당액은 커집니다. 이 미배당액 자체는 매수인 인수액이 아닙니다.

✅ 권리 관점 1406호 확인 점유자의 전입일이 말소기준보다 늦고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 확인 범위에서는 선순위 임차보증금을 떠안는 구조가 아닙니다.

⚠️ 가격 관점 최저가 112,700,000원은 감정가의 70%이지만 실거래 비교치가 없습니다. 따라서 ‘30% 할인 = 시세보다 30% 저렴’으로 해석해서는 안 됩니다. 현재 회차의 가격 경쟁력은 최신 주변 거래를 대조하기 전까지 판단 유보가 맞습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
건축상태. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1406호 점유 확인. 황하성의 현 점유 여부와 실제 인도 가능 시점을 현장에서 다시 확인하세요.
보증금·확정일자 확인. 선순위 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 최신 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 대조하세요.
근저당 이전 확인. 2025.11.19. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 상태이므로 최신 등기사항을 다시 확인하세요.
공동담보 확인. 채권최고액 10,704,000,000원의 근저당권에 공동담보목록 제2021-436호가 연결돼 있습니다. 큰 채권액 자체를 본건 단독 가치나 매수인 인수액으로 오해하지 마세요.
가격 검증. 1회 유찰 70%라는 숫자보다 최신 동일 건물·주변 오피스텔 거래를 먼저 확인해 입찰 상한을 정하세요.
주거용 이용 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이가 있으므로 대출·세금·향후 이용계획에 미치는 영향을 입찰 전 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격 검증

이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.06.16. 근저당권이고, 1406호 점유자 황하성은 2024.10.11. 전입했습니다. 따라서 선순위 대항력 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당표의 매수인 인수액도 0원입니다.

반면 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 161,000,000원에서 한 번 유찰돼 112,700,000원까지 내려왔지만 비교할 실거래 수치가 없기 때문에 ‘감정가의 70%니까 싸다’는 결론은 금물입니다. 공동담보 근저당의 큰 미배당액은 매수인 승계 부담이 아니므로 과도하게 겁낼 필요는 없지만, 입찰 판단에서는 권리보다 112,700,000원이 실제 주변 시세와 비교해 어떤 수준인지를 검증하는 것이 최종 승부처입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 6,100만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,270만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원·1회 유찰 70% — 다만 시세 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 점유, 인수 0원

② 본건 1406호 점유관계

③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 승부처는 가격 검증

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