부산지방법원 2024타경62594. 본건 주소는 부전동 더토포필리아 3층 301호입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 2021.06.16 부산성의신용협동조합 명의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준으로 작동하며, 2024.09.19 임의경매개시결정, 2025.10.15 강제경매개시결정, 2025.10.24 부산진구 압류는 모두 그 뒤에 들어온 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “등기상 후순위가 소멸한다”는 사실만 보고 끝낼 물건은 아닙니다. 현황조사에는 다수 호실의 점유·임차관계가 함께 확인되고, 본건 주소와 같은 301호에는 신중인이 전입 2023.07.17, 보증금 30,000,000원, 월차임 1,250,000원으로 기재돼 있습니다. 이 전입은 2021.06.16 말소기준보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 호실이 특정되지 않은 “점포” 1건은 보증금 30,000,000원만 확인되고 전입일이 없어 대항력 가능·미상으로 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 3층301호 (부전동, 더토포필리아) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 근린생활시설 및 공부상 업무시설·현황 주거용 오피스텔 혼재 건물 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 505,000,000원 / 353,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권액 | 8,751,296,835원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 10,704,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.06.16 신탁등기는 같은 날 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이며, 이후의 두 경매개시결정과 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다. 2025.11.19에는 이 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 즉 새로운 후순위 담보가 생긴 것이 아니라 기존 말소기준 근저당의 권리자가 변경된 형태입니다.
② 임차인·점유 분석 — 301호는 후순위, 1건은 대항력 미상
현황조사와 문건접수 등에 나타난 점유·임차 내역은 총 48건입니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 항목은 없으며, 본건 301호의 신중인은 말소기준보다 늦은 전입으로 대항력이 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부가 확인되지 않은 항목이 많고, 호실 미상 “점포” 1건은 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력을 단정할 수 없습니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호성 | 101호 | 2023.05.11 | 30,000,000원 / 2,500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고종한 | 102호 | 2023.06.16 | 20,000,000원 / 900,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유도숙 | 202호 | 2023.08.08 | 30,000,000원 / 950,000원 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신중인 | 301호 | 2023.07.17 | 30,000,000원 / 1,250,000원 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태림 | 302호 | 2022.09.27 | 20,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성호제 | 304호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 / 800,000원 | 2024.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안병윤 | 401호 | 2022.07.27 | 20,000,000원 / 1,300,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배윤미 | 402호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 / 1,100,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한영주 | 504호 | 2022.11.28 | 10,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세아 | 701호 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전희은 | 702호 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우승원 | 703호 | 2023.12.05 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정영 | 704호 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기범 | 705호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송예진 | 706호 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 707호 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승주 | 708호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권미경 | 709호 | 2023.05.15 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한금상(거주불명자) | 709호 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차유빈 | 710호 | 2023.09.15 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 801호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 802호 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박화윤 | 803호 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주자련 | 804호 | 2024.01.12 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황희지 | 805호 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진재연 | 806호 | 2023.08.14 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송근혜 | 807호 | 2021.12.07 | 5,000,000원 / 500,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희숙 | 807호 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심수진 | 807호 | 2024.03.12 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 808호 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문단비 | 809호 | 2022.01.21 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미애 | 810호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 1402호 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진경 | 1403호 | 2024.09.10 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창환 | 1405호 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황하성 | 1406호 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인하 | 1407호 | 2024.01.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송남진 | 1408호 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전현정 | 1410호 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정샛별 | 1501호 | 2022.05.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강래경 | 1503호 | 2024.09.20 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민영 | 1504호 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정인 | 1505호 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다연 | 1506호 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손예림 | 1508호 | 2023.10.31 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양나영 | 1509호 | 2022.07.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진희 | 1509호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지나 | 1510호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 30,000,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
③ 예상배당표 (매각가 353,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,749,000원 |
| 2. 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 10,704,000,000원 | 347,751,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 353,500,000원 중 집행비용 5,749,000원을 제외한 347,751,000원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 대비 미배당액은 10,356,249,000원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 시세 메리트는 확인 불가
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 353,500,000원 | 347,751,000원 | 10,356,249,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 247,449,999원 | 243,185,699원 | 10,460,814,301원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 173,214,999원 | 169,989,989원 | 10,534,010,011원 | 0원 |
현재 최저가는 감정가의 70%인 353,500,000원까지 내려왔습니다. 그러나 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 “감정가보다 30% 낮다 = 시세보다 싸다”라고 해석해서는 안 됩니다. 특히 감정평가상 건물 내부가 근린생활시설과 주거용 오피스텔로 혼재하므로 비교 대상의 용도와 실제 이용상태가 맞는 거래가를 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 일련번호 1~19는 근린생활시설, 20~59는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
- 토지. 627.6㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 남측 약 6m 아스팔트포장도로에 접합니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
- 공부와 현황. 감정평가상 일부는 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용 중인 차이가 있습니다.
- 건축 관련. 위반건축물 표시는 없습니다. 가로구역별 최고높이 제한지역과 도시관리계획 입안중 사항이 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 301호 신중인 점유 재확인. 전입 2023.07.17, 보증금 30,000,000원, 월차임 1,250,000원, 배당요구 2024.10.14로 기재된 현재 점유상태를 확인해야 합니다.
- 호실 미상 점포 확인. 보증금 30,000,000원, 전입일 미상인 주거 점유기재가 어느 호실에 해당하는지 반드시 대조해야 합니다.
- 확정일자·최우선변제 확인. 다수 점유자의 확정일자·우선변제 정보가 확인되지 않아 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 근저당권 이전 확인. 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 실제 배당요구 및 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 근린생활시설·주거용 오피스텔의 실제 이용상태에 맞는 비교 거래를 확인해야 합니다.
- 공부·현황 용도 확인. 업무시설과 주거용 오피스텔의 공부·현황 차이가 있으므로 본건 301호의 정확한 공부상 용도와 현황을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소는 단순, 점유와 가격은 확인형”
등기 권리관계 자체는 비교적 선명합니다. 2021.06.16 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 본건 301호의 신중인 역시 말소기준보다 늦게 전입해 데이터상 대항력이 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.
하지만 안전형으로 단정하기에는 확인할 지점이 남습니다. 호실이 특정되지 않은 보증금 30,000,000원 점유기재는 전입일이 없어 대항력 가능·미상이고, 다수 점유자의 확정일자·우선변제 여부도 확인되지 않았습니다. 더구나 최근 실거래 자료가 없어 353,500,000원의 가격 메리트를 검증할 근거도 없습니다. 등기상 말소관계는 합격, 점유관계와 가격은 확인 후 판단. 이 사건의 핵심입니다.
