369,600,000원
부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 2층 202호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정요항상 토지는 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층이며, 소유자는 주식회사서융입니다. 감정가 528,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 369,600,000원, 감정가의 70%입니다.
권리의 출발점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 붙어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 그 뒤의 임의경매개시결정·강제경매개시결정·부산진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.11.19.에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62594 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 2층202호 (부전동, 더토포필리아) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 8,751,296,835원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.06.16.에는 먼저 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 소유권이 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.19. 임의경매개시결정, 2025.10.15. 강제경매개시결정, 2025.10.24. 부산진구 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 202호는 대항력 없음, 호실 미상 기록은 별도 확인
현황조사에는 여러 호실 점유자가 확인되지만, 대상인 202호로 특정된 임차인은 유도숙 씨입니다. 전입일은 2023.08.08.로 말소기준일 2021.06.16.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 950,000원이며, 2024.11.26. 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상입니다.
| 점유자 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유도숙 | 202호 | 2023.08.08 | 30,000,000원 | 950,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 미상 | 미상 | 30,000,000원 | - | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
따라서 현재 계산상 인수액 0원을 그대로 확인할 수는 있지만, 호실 미상 기록의 대상 호실 관련 여부를 확인하기 전까지는 ‘임차 리스크가 완전히 없다’고 단정하지 않는 편이 안전합니다. 반면 202호로 명확하게 특정된 유도숙 씨의 경우에는 말소기준보다 후순위 전입이므로 대항력 인수형에 해당하지 않습니다.
③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%, 시세 메리트는 판단 보류
감정가는 528,000,000원, 현재 최저매각가는 369,600,000원입니다. 한 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 70%입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 70%라는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,974,400원 |
| 2. 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 10,704,000,000원 | 363,625,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 369,600,000원 기준으로 집행비용 5,974,400원을 제외한 363,625,600원이 근저당권 배당으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 10,340,374,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
신청 청구액은 8,751,296,835원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 측 배당으로 계산된 금액은 363,625,600원으로 청구액 전액을 충족하지 못합니다. 2회 유찰 시 매각가 258,719,999원, 3회 유찰 시 181,103,999원으로 내려가며 근저당권 미배당은 각각 10,449,702,081원, 10,526,231,457원으로 커집니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 토지. 토지면적 627.6㎡, 지목은 대, 평지의 가로장방형이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m 및 최고높이 100m 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 10,150,000원/㎡입니다.
- 건물 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기 및 주차타워 설비가 설치돼 있습니다.
- 용도 차이. 감정요항상 일부 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 202호 임차관계. 유도숙 씨의 전입일 2023.08.08., 보증금 30,000,000원, 월차임 950,000원 및 2024.11.26. 배당요구 사실을 원본과 대조하세요.
- 호실 미상 점유. 보증금 30,000,000원으로 기록된 호실 미상 점유가 대상 202호와 관련 있는지 우선 확인하세요. 전입일이 미상이라 대항력 판정이 끝나지 않았습니다.
- 근저당권 이전. 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 내용을 최신 등기와 대조하세요.
- 배당 한계. 현재 회차에서도 근저당 채권최고액을 전액 배당하지 못하고 10,340,374,400원의 미배당이 발생하는 구조입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 최근 실거래 비교가 없으므로 주변 유사 물건의 실제 거래가를 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.08.28.입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 확인하세요.
맺으며 — 등기는 정리되지만 ‘미상 점유’ 확인 전에는 완전한 안전형이 아니다
이 사건의 등기상 구조 자체는 어렵지 않습니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 경매개시결정과 압류는 매각으로 정리됩니다. 대상 202호에 특정된 임차인 유도숙 씨도 말소기준보다 늦게 전입해 대항력이 없으며 현재 예상배당상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 한 가지를 남겨 둬야 합니다. 호실이 특정되지 않은 별도의 점유 기록은 보증금이 30,000,000원으로 적혀 있지만 전입일이 없어 대항력을 판단할 수 없습니다. 이 기록이 202호와 무관하다는 확인이 되기 전까지는 ‘인수 0원 = 임차 위험도 0’으로 단정해서는 안 됩니다. 가격 역시 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 근거가 없어 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 결론은 등기권리는 비교적 명료, 임차관계는 한 건 추가 확인, 가격은 시장가 검증 후 판단입니다.
