부동산임의경매

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 302호로 특정된 김태림의 전입일은 2022.09.27로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 호실이 특정되지 않은 보증금 20,000,000원의 주거 점유정보는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남습니다.

감정가 / 최저가

407,000,000원
284,900,000원

1회 유찰 · 감정가 70%

실질취득

284,900,000원

현재 회차 · 인수 0원 가정

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

핵심지표

대항력 미상

호실 미특정 주거 점유정보

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 3층 302호입니다. 사건 용도 표시는 대지이며, 감정평가 요항상 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층이며 주변에는 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.

권리의 기준점은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재되어 있습니다. 이후 임의경매개시결정, 강제경매개시결정, 부산진구 압류는 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 3층302호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 이용상태	대지 · 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설, 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	407,000,000원 / 284,900,000원 (1회 유찰)
청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 발행일	2026.08.28 · 부산지방법원 등기국

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2021.06.16 신탁재산의 귀속으로 주식회사서융 명의 소유권이전이 이뤄졌고, 같은 날 부산성의신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2024.09.19 임의경매개시결정, 2025.10.15 강제경매개시결정, 2025.10.24 부산진구 압류는 모두 그 이후입니다. 2025.11.19에는 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기도 확인됩니다.

✅ 등기상 인수 구조 배당 계산상 현재 최저가 284,900,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다. 근저당권 채권최고액이 매각대금을 크게 초과하지만, 미배당액 자체를 낙찰자가 승계하는 구조로 계산되어 있지는 않습니다.

② 임차관계 — 본건 302호와 미특정 점유정보를 분리해서 봐야 한다

현황조사에는 여러 호실의 점유자가 확인되지만, 본건 302호로 특정된 사람은 김태림입니다. 김태림의 전입일은 2022.09.27로 말소기준일인 2021.06.16보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 1,200,000원입니다.

점유자	호실	전입일	보증금 / 월차임	대항력	우선변제	승계
김태림	302호	2022.09.27	20,000,000원 / 1,200,000원	대항력 없음	미상	없음
점포	호실 미특정	미상	20,000,000원 / 미상	대항력 가능·미상	미상	없음

⚠️ 남아 있는 확인 포인트 호실이 특정되지 않은 “점포”의 이용상태는 주거, 보증금은 20,000,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 이 점유정보는 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없습니다. 본건 302호와의 관련 여부 및 전입일을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%

감정가는 407,000,000원이고 현재 최저매각가는 284,900,000원입니다. 현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 추가 시나리오상 2회 유찰 시 199,430,000원(49%), 3회 유찰 시 139,601,000원(34.3%)으로 계산되어 있습니다.

회차	비율	매각가	근저당권 배당	미배당
현재 회차 · 1회 유찰	70%	284,900,000원	280,111,400원	10,423,888,600원
2회 유찰 시	49%	199,430,000원	195,837,980원	10,508,162,020원
3회 유찰 시	34.3%	139,601,000원	136,846,586원	10,567,153,414원

현재 최저가가 감정가보다 내려왔다는 사실만으로 시세 대비 싸다고 판단할 수는 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단은 감정가 대비 유찰률과 권리·점유 리스크를 중심으로 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	4,788,600원
2. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	280,111,400원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 집행비용 4,788,600원을 제외한 280,111,400원이 근저당권에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 10,423,888,600원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.

매각대금 배분 (현재 회차 284,900,000원)

회차별 미배당

추가 유찰 시 매각대금이 감소하면서 근저당권 미배당액은 증가합니다. 미배당액 자체는 매수인 인수액으로 계산되지 않습니다.

✅ 본건 302호 임차인 관점 김태림의 전입일 2022.09.27은 말소기준일 2021.06.16 이후입니다. 보증금 20,000,000원 전액을 낙찰자가 승계하는 대항력 임차인 구조는 아닙니다.

⛔ 확인 없이 “인수 0원”만 믿어서는 안 되는 이유 배당 시나리오에는 매수인 인수가 0원으로 계산되어 있지만, 호실 미특정 주거 점유정보는 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 이 정보가 본건 302호와 무관한지 확인되기 전에는 인수 리스크가 완전히 해소됐다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

위치. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변이며, 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 서면역이 소재해 교통사정은 양호한 편입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
이용상태. 일련번호(1)-(19)는 근린생활시설, 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이나 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
토지. 면적 627.6㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가 10,150,000원/㎡입니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

302호 점유관계. 김태림의 전입일 2022.09.27과 보증금 20,000,000원, 월차임 1,200,000원을 원문과 대조하세요.
호실 미특정 점유정보. “점포”로 기재된 주거 점유정보의 보증금 20,000,000원과 본건 302호의 관련 여부, 전입일을 반드시 확인하세요.
근저당권 이전. 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기와 배당요구·채권자 지위를 확인하세요.
세금·최우선변제. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.
용도 확인. 사건 용도는 대지로 표시되고 감정평가상 일부 호실은 공부상 업무시설·현황 주거용 오피스텔이므로 건축물대장과 실제 이용상태를 확인하세요.
가격 판단. 현재 최저가 284,900,000원은 감정가 407,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.

맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, 점유 확인이 마지막 관문

등기상 핵심은 명확합니다. 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 본건 302호 김태림도 2022.09.27 전입으로 말소기준 이후라 대항력 없음입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

다만 결론을 완전히 닫기 전에 하나를 더 확인해야 합니다. 호실이 특정되지 않은 주거 점유정보에는 보증금 20,000,000원이 기재되어 있으나 전입일이 확인되지 않습니다. 이 점유자가 본건과 관계없는 것이 확인되면 권리 구조는 한층 단순해집니다. 반대로 본건과 관련된 점유라면 대항력 판단을 새로 해야 합니다. 따라서 이 사건은 “302호 임차인은 후순위·등기상 인수 0원, 미특정 점유관계 확인 후 입찰”로 정리하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	4억 700만원
2	2026-09-01	대기	2억 8,490만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

1회 유찰 70% — 302호 임차인은 후순위, 다만 호실 미특정 점유정보는 확인이 필요하다

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차관계 — 본건 302호와 미특정 점유정보를 분리해서 봐야 한다

③ 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%

④ 예상배당표 (매각가 284,900,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 비교적 정리됐지만, 점유 확인이 마지막 관문

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