부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 대상 710호의 차유빈 임차권은 2023.09.15. 전입·점유에 기초한 후순위 권리라 매각으로 소멸합니다. 현재 회차의 매수인 인수액은 0원, 권리분석상 실질취득은 108,500,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없어 70% 최저가만으로 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

155,000,000원

최저 108,500,000원 · 1회 유찰

권리상 실질취득

108,500,000원

최저가 + 인수 0원

현재 최저가율

70%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

후순위 임차권·근저당 소멸

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 7층 710호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 감정가는 155,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 108,500,000원으로 감정가의 70%입니다.

권리의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-436호에 연결되어 있고, 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 확정채권양도에 따른 권리이전이 이루어졌습니다. 권리이전은 기존 근저당의 승계이므로 말소기준일 자체가 새로 생기는 구조는 아닙니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층710호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
경매 청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 발행일	2026.08.28

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

2021.06.16. 주식회사서융이 소유권을 취득한 날 부산성의신용협동조합 근저당권이 설정됐고, 이것이 말소기준권리입니다. 2024.09.19. 같은 채권자의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 대상 710호에 관한 차유빈의 임차권등기는 2025.04.16. 접수됐으며, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2023.09.15로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준일보다 뒤이므로 대항력은 없습니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다. 차유빈 임차권은 말소기준권리 이후의 후순위 임차권으로 매각으로 소멸하고, 근저당권 역시 매각대금에서 배당받은 뒤 소멸하는 구조입니다.

② 대상 710호 임차권 — 대항력 없음·승계 없음

임차인	목적물	보증금	기준일	배당요구	권리판단
차유빈	건물 전유부분 전부 · 710호	10,000,000원 차임 450,000원	임대차·전입·점유·확정일자 2023.09.15	있음 · 2025.04.16	대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음

차유빈의 임차보증금은 10,000,000원이고 임차권등기명령은 부산지방법원 2025카임347에 따라 2025.04.16. 등기됐습니다. 전입·점유 시점이 2023.09.15.로 말소기준 2021.06.16.보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 아니므로 보증금 중복 합산 문제도 없습니다.

⚠️ 임차권과 배당은 분리해서 볼 것 임차권 자체는 매각으로 소멸하지만, 현재 회차 배당가정에서는 집행비용과 선순위 근저당권 배당으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 따라서 입찰 전 최종 매각물건명세서와 배당요구·우선변제 관계를 원본으로 다시 확인해야 합니다.

③ 현재 회차 배당 구조 (매각가 108,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,319,000원
근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	106,181,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 10,704,000,000원 중 106,181,000원이 배당되는 계산이며, 미배당액은 10,597,819,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정이고, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 108,500,000원)

회차별 근저당 미배당

실거래 비교자료가 없어 가격 차트 대신 각 유찰 시나리오의 근저당권 미배당액을 표시했습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

회차	매각가	근저당 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70%	108,500,000원	106,181,000원	10,597,819,000원	0원
2회 유찰 시 · 감정가 49%	75,950,000원	74,182,900원	10,629,817,100원	0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%	53,165,000원	51,808,030원	10,652,191,970원	0원

이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액이 커지지만, 그 부족분이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 제시된 2회·3회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

⛔ “70%니까 싸다”라고 결론내리면 안 되는 이유 동일·인근 오피스텔 실거래 비교자료가 없으므로 현재 최저가 108,500,000원이 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않았습니다. 감정가 대비 70%라는 사실은 경매 회차 정보일 뿐, 시세 대비 할인율을 뜻하지 않습니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하고, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물로 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·경보·승강기·주차타워 설비가 되어 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
토지. 대지 627.6㎡, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

말소기준 재확인. 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권과 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전 내용을 최신 등기부와 대조하세요.
710호 임차권 확인. 차유빈의 임차권등기, 보증금 10,000,000원, 2023.09.15. 전입·점유·확정일자 및 2025.04.16. 배당요구 내용을 최종 매각물건명세서에서 확인하세요.
배당변수 확인. 현재 배당계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
용도 현황 확인. 공부상 업무시설과 실제 주거용 오피스텔 이용상태의 차이를 현장·건축물대장·관리규약과 함께 확인하세요.
가격은 별도 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 70%만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 말고 인근 동일·유사 오피스텔 거래를 별도로 대조하세요.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 남는다

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.16. 근저당권이고, 대상 710호 차유빈의 전입·점유는 2023.09.15.로 후순위입니다. 따라서 임차권은 매각으로 소멸하고 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 1회 유찰로 최저가가 108,500,000원까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 가격을 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없습니다. 권리는 합격, 가격은 추가 검증. 이 물건의 핵심은 그 두 판단을 분리하는 것입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,500만원
2	2026-09-01	대기	1억 850만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

1회 유찰 70%·인수 0원 — 부산 더토포필리아 710호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

② 대상 710호 임차권 — 대항력 없음·승계 없음

③ 현재 회차 배당 구조 (매각가 108,500,000원 가정)

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 검증은 남는다

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