부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 1407호 점유자 김인하의 전입일은 2024.01.04로 말소기준인 2021.06.16 근저당보다 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 승계도 없습니다. 예상배당 기준 매수인 인수액 역시 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 조건은 확인이 필요한 상태이므로 점유·명도 조건은 입찰 전 다시 대조해야 합니다. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만, 실거래 비교 없이 이 숫자만으로 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.

감정가 / 최저가

161,000,000원

최저 112,700,000원 · 1회 유찰

실질취득

112,700,000원

최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시뮬레이션 기준

핵심지표

70%

감정가 대비 현재 회차

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 14층 1407호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사서융이고, 말소기준권리는 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다.

이후 2024.09.19 부산성의신용협동조합 신청으로 임의경매가 개시됐고, 2025.11.19 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 1407호 점유자 김인하의 전입신고일은 2024.01.04로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력이 없으며 매수인이 임차보증금을 승계하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1407호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
신청채권자 / 청구	부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 2024.09.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 2025.11.19에는 확정채권양도를 원인으로 근저당권자가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으나, 말소기준 근저당 자체의 순위가 새로 뒤바뀌는 것은 아닙니다.

✅ 매수인 인수 구조 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차 112,700,000원, 2회 유찰 시 78,890,000원, 3회 유찰 시 55,223,000원 시나리오에서도 매수인 인수는 모두 0원입니다.

② 1407호 임차인 — 실제 임차인 1명

임차인	점유부분	전입일	보증금	월세	대항력	우선변제	승계
김인하	1407호	2024.01.04	미상	미상	없음	미상	없음

김인하는 현황조사와 매각물건명세서에서 1407호 점유자로 확인됩니다. 전입일이 2024.01.04로 말소기준일 2021.06.16보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 미배당 보증금이 발생하더라도 그 금액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제 관계와 실제 명도 협의 조건은 입찰 전 재확인이 필요합니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%

현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가 161,000,000원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 78,890,000원, 3회 유찰 시 시나리오는 55,223,000원입니다.

⚠️ 70%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 판단하면 안 됨 현재 회차는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 가격 메리트는 감정가 할인율만으로 확정할 수 없습니다. 이 물건은 권리상 인수 0원이어서 실질취득액이 최저가와 같지만, 응찰가 결정은 별도의 실제 거래가격과 임대수익 조건을 함께 대조하는 것이 안전합니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,377,800원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	110,322,200원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 10,593,677,800원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (112,700,000원)

회차별 근저당 미배당

유찰이 거듭될수록 매각대금은 낮아지고 근저당 미배당액은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 전입한 1407호 임차인은 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수는 0원입니다. 등기상 인수권리 때문에 실질취득액이 불어나는 유형은 아닙니다.

⛔ 확인이 남는 지점 1407호 김인하의 보증금·확정일자·배당요구 관계가 확정되지 않았습니다. 대항력은 없지만 점유가 확인된 만큼 명도 일정과 실제 임대차 조건은 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 10,150,000원/㎡, 토지면적은 627.6㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1407호 임대차 원본 확인. 김인하의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 실제 점유 상태를 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 대조하세요.
명도 일정. 대항력은 없지만 점유자가 확인되므로 낙찰 후 인도명령과 이사 협의 가능성을 반영하세요.
근저당 이전 확인. 2025.11.19 부산성의신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 등기 흐름을 최신 등기부에서 확인하세요.
가격 검증. 최저가 112,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정하지 말고 실제 거래가격과 임대조건을 별도로 비교하세요.
용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이가 있으므로 취득·사용 목적에 맞는 규제와 금융 조건을 확인하세요.
관리비·세금. 관리비 체납과 당해세, 최우선변제 여부는 별도로 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증

이 사건의 핵심은 분명합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 1407호 김인하의 전입은 2024.01.04이므로 대항력과 보증금 승계가 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있어 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.

반면 가격 판단은 별개입니다. 현재 최저가는 112,700,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 감정가 할인율만으로 ‘저렴하다’고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 1407호 점유자의 보증금과 우선변제 관계 확인도 남아 있습니다. 결론은 권리는 합격, 가격과 점유 조건은 입찰 전 검증. 이 두 가지를 분리해서 보는 것이 이 물건의 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 6,100만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,270만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

말소기준 뒤 전입·인수 0원, 1회 유찰 70% — 부산 더토포필리아 1407호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리

② 1407호 임차인 — 실제 임차인 1명

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가 70%

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순, 가격은 별도 검증

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