부동산임의경매 (아파트)

📉 최저가율 70% 🛡️ 매수인 인수 0원 👤 1408호 점유자 1명 🗓️ 2026.09.01

한 줄 평 본건 1408호의 현황조사상 점유자 송남진은 2021.12.06 전입으로, 말소기준권리인 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 회차 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 보증금과 우선변제 여부는 확인이 필요하므로 배당표의 최우선변제 변동 가능성을 점검해야 하며, 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 대비 가격 메리트를 단정할 수는 없습니다.

감정가 / 최저가

161,000,000원

최저가 112,700,000원 · 1회 유찰

실질취득

112,700,000원

현재 최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

대항력 임차보증금 인수 없음

핵심지표

70%

감정가 대비 현재 최저가

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 14층 1408호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 10,704,000,000원입니다. 2024.09.19 부산성의신용협동조합이 임의경매를 개시했고, 이후 확정채권양도로 근저당권자는 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

본건 1408호에는 현황조사상 송남진이 전입돼 있습니다. 전입일은 2021.12.06으로 말소기준권리 2021.06.16보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력 없음이며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 권리 인수보다 확인해야 할 부분은 점유자의 보증금과 우선변제 관계입니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1408호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%)
경매 청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 발급	부산지방법원 등기국 · 2026.08.28

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당

2021.06.16 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁등기는 말소되고 주식회사서융으로 소유권이 귀속됐습니다. 같은 날 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2024.09.19 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐으며, 근저당권의 기준일 자체는 2021.06.16입니다.

✅ 매수인 인수 판단 현재 회차와 이후 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 1408호 점유자의 전입일도 말소기준권리보다 뒤여서 제공된 판정상 대항력이 없습니다.

② 임차인·점유 현황 — 대상 1408호

성명	호실	전입일	보증금	월세	배당요구	대항력	우선변제	승계
송남진	1408호	2021.12.06	확인 필요	확인 필요	확인 필요	대항력 없음	확인 필요	승계 없음

본건 1408호의 현황조사상 점유자는 송남진 1명입니다. 전입일 2021.12.06은 말소기준일 2021.06.16보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 확인이 필요한 상태이므로 최우선변제 가능성과 실제 배당요구 여부는 매각 전 원문 서류에서 다시 대조하는 것이 중요합니다. 보증기관 대위·승계 신고에 해당하는 점유자는 아닙니다.

⚠️ 대항력 없음과 배당 문제는 구분 송남진의 보증금이 매수인에게 인수되는 구조는 아니지만, 실제 배당에서는 임차인의 최우선변제 여부에 따라 근저당권 배당액이 달라질 수 있습니다. 현재 예상배당표도 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%

감정가는 161,000,000원, 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차에서 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 112,700,000원입니다.

회차	감정가 대비	매각가	채권자 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰	70%	112,700,000원	110,322,200원	10,593,677,800원	0원
2회 유찰 시	49%	78,890,000원	77,069,980원	10,626,930,020원	0원
3회 유찰 시	34.3%	55,223,000원	53,828,986원	10,650,171,014원	0원

유찰이 이어질수록 매각대금이 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실은 감정가 대비 할인율일 뿐입니다. 별도의 시세 검증 없이 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’고 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,377,800원
1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	110,322,200원
미배당	-	10,593,677,800원
소유자 교부	-	0원

현재 최저매각가 112,700,000원을 전액 매각대금으로 가정한 계산입니다. 집행비용 2,377,800원 차감 후 근저당권 배당은 110,322,200원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 112,700,000원)

집행비용 2,377,800원 · 근저당권 배당 110,322,200원 · 소유자 잔여 0원

회차별 근저당권 미배당

현재 회차 10,593,677,800원 → 2회 유찰 10,626,930,020원 → 3회 유찰 10,650,171,014원

✅ 권리 관점 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인이 본건 1408호에서 확인되지 않고, 현재 및 이후 유찰 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 등기상 핵심은 2021.06.16 근저당권으로 정리됩니다.

⛔ 확인 없이 가격만 보고 들어가면 안 되는 이유 현재 최저가 112,700,000원은 감정가 161,000,000원의 70%이지만, 감정가 대비 할인율만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 또한 1408호 점유자의 보증금과 우선변제 관계는 최종 배당구조 확인에 영향을 줄 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 소재해 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
토지. 일반상업지역·방화지구이며 토지는 627.6㎡, 지목은 대, 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형입니다.
도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
공시지가. 10,150,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1408호 점유관계. 송남진의 전입일 2021.12.06과 말소기준일 2021.06.16을 원본 서류에서 다시 대조합니다.
보증금·우선변제. 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관계에 따라 실제 배당이 달라질 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인합니다.
근저당권 이전. 2025.09.10 확정채권양도로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전됐으므로 최신 등기사항을 확인합니다.
용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이를 전제로 이용·관리 조건을 확인합니다.
가격 검증. 현재 최저가 112,700,000원은 감정가의 70%입니다. 감정가 할인율과 시세 할인율을 같은 의미로 보지 말고 실제 거래가격을 별도로 확인합니다.
배당표 한계. 현재 계산은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 예상치이므로 실제 배당표와 차이가 생길 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 따로 해야 한다

이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권, 본건 1408호의 송남진은 2021.12.06 전입으로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 최저가 112,700,000원과 이후 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

다만 ‘인수 0원’과 ‘좋은 가격’은 별개의 문제입니다. 현재 가격은 감정가 161,000,000원에서 1회 유찰돼 70%까지 내려왔지만, 그것만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 근거는 되지 않습니다. 또 송남진의 보증금·우선변제 관계에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 권리구조는 비교적 명확하되, 점유자의 배당관계와 실제 시세를 확인한 뒤 응찰가격을 정해야 하는 주거용 오피스텔로 보는 것이 맞습니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 6,100만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,270만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

말소기준 뒤 전입이라 인수 0원 — 1회 유찰 70%의 더토포필리아 1408호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.16 근저당

② 임차인·점유 현황 — 대상 1408호

③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%

④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격 판단은 따로 해야 한다

사건 개요

이 사건의 다른 매물

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

로그인이 필요한 정보입니다

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (127장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고