부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 1504호의 박민영 전입일은 2022.04.26.으로 그보다 늦어 대항력 없음·매수인 인수 0원으로 정리됩니다. 현재 최저가는 감정가 158,000,000원의 70%인 110,600,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격 메리트는 별도 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

실질취득

110,600,000원

현재 최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

핵심지표

70%

감정가 대비 현재 최저가

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 15층 1504호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현재는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이며, 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.19. 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당권은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다.

이 호실에서 권리분석의 핵심은 임차인입니다. 1504호에는 박민영이 2022.04.26. 전입한 것으로 조사됐습니다. 말소기준일인 2021.06.16.보다 늦기 때문에 제공된 권리판정상 대항력이 없습니다. 따라서 경매 배당에서 보증금을 전부 받지 못하더라도 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 입찰 전 최신 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1504호 (부전동, 더토포필리아)
용도 / 이용상태	오피스텔 · 공부상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
등기 발급일	2026.08.28

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리

말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 경매개시결정은 2024.09.19. 접수됐고 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2025.11.19.에는 이 근저당권이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전됐습니다.

② 1504호 임차인 — 전입은 기준일 이후

점유자	호수	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
박민영	1504호	2022.04.26	미상	대항력 없음	미상	승계 없음

박민영의 전입일은 말소기준권리보다 약 10개월 뒤입니다. 제공된 판정 역시 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 되어 있습니다. 보증기관 대위·승계 신고도 아니므로 실제 점유자 1명으로 봅니다.

✅ 인수 판단 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 박민영은 말소기준권리 이후 전입자로 대항력이 없어 미배당 보증금을 낙찰자에게 주장하는 구조가 아닙니다.

⚠️ 확인할 점 박민영의 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다. 대항력 판정은 기준일 이후 전입이라는 점에서 명확하지만, 실제 점유·임대차 현황은 매각 직전 최신 서류와 현장에서 다시 확인하는 편이 안전합니다.

③ 가격 — 1회 유찰, 감정가의 70%

감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 110,600,000원입니다. 한 차례 유찰되면서 최저가가 감정가의 70%로 내려왔습니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 77,420,000원(49%), 3회 유찰 시 54,194,000원(34.3%)입니다.

다만 동일 호실 또는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로, 110,600,000원이 실제 시장가격보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 서로 다른 지표입니다. 이 물건은 권리상 인수 부담은 없지만, 가격 메리트 판단은 주변 주거용 오피스텔 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
1. 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 기준 채권자 미배당액은 10,595,748,400원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이고, 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 110,600,000원)

회차별 미배당액

실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않습니다.

✅ 권리 관점 1504호 점유자의 전입일은 말소기준권리보다 늦고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 구조입니다.

⚠️ 가격 관점 한 번 유찰돼 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔지만 실거래 시세가 확인되지 않습니다. “감정가보다 30% 낮다”는 사실만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 응찰 전 주변 오피스텔의 실제 거래가와 임대수익을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층 건물이며 승강기·주차타워·도시가스 난방·소화전·화재탐지 및 경보설비가 설치돼 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다.
토지. 대지 627.6㎡, 공시지가 10,150,000원/㎡, 평지의 가로장방형 토지입니다.
위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

1504호 점유관계 재확인. 박민영의 실제 점유 여부와 보증금·확정일자 내용을 최신 매각물건명세서 및 현장에서 확인합니다.
대항력 기준일 확인. 말소기준권리는 2021.06.16., 박민영 전입은 2022.04.26.입니다.
시세 확인. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 서면역 인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 임대료를 비교합니다.
용도 차이 확인. 공부상 업무시설이면서 현황은 주거용 오피스텔이므로 취득·보유·대출 관련 조건을 실제 이용상태와 함께 확인합니다.
공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당 채권최고액 10,704,000,000원에는 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다.
권리이전 확인. 기준근저당은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐으므로 최신 등기사항을 입찰 직전 재확인합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.06.16. 근저당권이고, 1504호 박민영의 전입은 2022.04.26.으로 그보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 현재 최저가는 한 차례 유찰돼 110,600,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다.

다만 이번 사건에는 가격을 직접 비교할 실거래 자료가 없습니다. 그러므로 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 분리해야 합니다. 권리분석은 비교적 단순하지만, 응찰가를 정하기 전에는 서면역 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래가격과 임대수익을 확인하는 과정이 필수입니다. 권리는 합격, 가격은 추가 검증. 이 물건의 결론입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수는 0원, 1회 유찰로 감정가 70% — 부산 더토포필리아 1504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리

② 1504호 임차인 — 전입은 기준일 이후

③ 가격 — 1회 유찰, 감정가의 70%

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 단순, 가격은 검증 필요”

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