부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 110,600,000원 📉 감정가 70% 🧾 배당모형상 인수 0원 👤 점유 대항력 미상 1건

한 줄 평 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 권미경 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 매각물건명세서에 전입일·보증금이 확인되지 않은 ‘거주’ 점유 기록이 있어 대항력 여부를 끝까지 단정하면 안 됩니다. 가격도 실거래 비교 자료가 없어, 감정가의 70%라는 사실만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

158,000,000원

최저 110,600,000원 · 1회 유찰

가격 기준

감정가 70%

실거래 비교 없이 저가 단정 금지

매수인 인수

0원

현재 배당모형 기준

핵심지표

점유 확인

대항력 가능·미상 기록 존재

부산지방법원 2024타경62594. 부전동 더토포필리아 7층 709호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이고, 권리분석의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보 형태입니다.

이 근저당은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐지만, 기존 근저당권의 이전이므로 말소기준 시점 자체가 뒤로 밀리는 것은 아닙니다. 2024.09.19. 임의경매개시결정과 2024.10.24. 권미경 명의의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층709호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 현황	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	158,000,000원 / 110,600,000원 (1회 유찰)
경매 청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유는 별도 확인

말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당입니다. 2024.09.19. 경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸하고, 2024.10.24. 등기된 권미경의 주택임차권 역시 말소기준보다 후순위입니다. 권미경은 임대차계약·전입·점유개시·확정일자가 모두 2023.05.15.로 기재돼 있어, 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.

⚠️ 709호에서 놓치면 안 되는 점 현황조사에는 709호의 한금상(거주불명자)이 2022.03.07. 전입한 것으로 기재돼 있고, 데이터상 말소기준 이후 전입이므로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다. 다만 별도로 매각물건명세서에 전입일·보증금이 특정되지 않은 ‘거주’ 기록이 존재합니다. 이 기록은 대항력을 유·무 어느 쪽으로도 단정할 수 없으므로 ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다.

② 본건 관련 임차·점유 확인

성명 / 점유	부분	전입·점유	보증금	권리판정
권미경	건물 전유부분 전부	2023.05.15 · 확정일자 2023.05.15	30,000,000원	대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음
한금상(거주불명자)	709호	2022.03.07	미상	대항력 없음 우선변제 미상 승계 해당 없음
거주	주거	미상	미상	대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 해당 없음

권미경의 임차권등기는 등기부 을구 2번에 올라와 있지만 말소기준보다 뒤이고, 데이터상 대항력도 없습니다. 한금상 역시 전입일이 말소기준보다 늦습니다. 따라서 확인된 두 사람만 놓고 보면 낙찰자에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 전입일과 보증금이 특정되지 않은 별도 ‘거주’ 기록은 성격이 다르므로, 이를 확인하기 전까지 매수인 인수 위험을 완전히 0으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다

감정가는 158,000,000원, 현재 최저매각가는 110,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 유찰된 가격이지만, 최근 12개월 평균 거래가나 최신 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “30% 떨어졌으니 싸다”는 결론은 금지하는 편이 안전합니다.

⚠️ 회차 가격과 시세는 다른 개념 2회 유찰 시 가격은 77,420,000원, 3회 유찰 시 가격은 54,194,000원으로 제시돼 있습니다. 그러나 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액들 역시 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 이번 사건의 가격 판단은 실제 동일·유사 오피스텔 거래를 별도로 대조해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,348,400원
1. 을구 1번 근저당 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	108,251,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 배당모형에서는 근저당 채권에 108,251,600원이 배당되고 미배당액은 10,595,748,400원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 110,600,000원)

회차별 미배당액

실거래 자료가 없어 가격 차트 대신 각 유찰 시나리오의 근저당 미배당액을 표시했습니다.

✅ 등기상 권리 관점 말소기준권리가 2021.06.16.로 명확하고, 확인된 권미경 임차권과 한금상 전입은 모두 그 이후입니다. 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 것도 기존 근저당권의 연속이므로 말소기준 자체를 뒤집는 요소는 아닙니다.

⛔ 아직 ‘인수 0 확정’이라고 말하면 안 되는 이유 배당모형상 매수인 인수액은 0원이지만, 별도의 ‘거주’ 기록은 전입일·보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 이 점유자의 실제 점유시기와 임대차관계를 확인하기 전에는 인수 위험을 최종 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변으로, 근린생활시설·오피스텔·단독주택이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 서면역이 있어 교통사정은 양호한 편입니다.
건물. 철근콘크리트구조 지하2층·지상17층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

709호 실점유 확인. 한금상(거주불명자)의 실제 점유 여부와 별도 ‘거주’ 기재가 동일인인지 다른 점유자인지 확인해야 합니다.
미상 점유자의 전입일·보증금 확인. 현재 가장 중요한 권리 리스크입니다. 확인 전에는 대항력 없음으로 단정하지 마세요.
권미경 임차권 원본 대조. 보증금 30,000,000원, 임대차계약·전입·점유개시·확정일자 2023.05.15., 임차권등기 2024.10.24. 내용을 원본에서 재확인해야 합니다.
근저당 이전 확인. 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 상태이므로 현재 권리자 및 배당요구 관계를 확인하세요.
가격 검증. 최저가 110,600,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 서면역 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 비교해야 합니다.
배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “말소는 단순, 점유는 미완성”

이 사건은 등기 순서만 보면 어렵지 않습니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 생긴 경매개시결정과 권미경 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 확인된 권미경과 한금상도 데이터상 대항력이 없습니다. 그래서 현재 배당모형은 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다.

하지만 마지막 한 조각이 남아 있습니다. 매각물건명세서의 ‘거주’ 점유 기록은 전입일과 보증금이 모두 특정되지 않았습니다. 이 점유자는 대항력 유무를 판정할 근거가 없으므로 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 가격도 최근 실거래 비교값이 없어, 1회 유찰·감정가 70%만 보고 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 등기권리는 비교적 단순하지만, 점유 확인과 시세 검증을 마쳐야 입찰 판단이 완성되는 사건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,800만원
2	2026-09-01	대기	1억 1,060만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

말소기준은 선명하지만, 709호 점유 확인이 남았다 — 부산 더토포필리아 709호

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리는 명확, 점유는 별도 확인

② 본건 관련 임차·점유 확인

③ 가격 — 1회 유찰됐지만 시세 판단 자료는 없다

④ 예상배당표 (매각가 110,600,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — “말소는 단순, 점유는 미완성”

사건 개요

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현황조사 법원 집행관

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건물·단지 정보 건축HUB

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