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특수권리·특수조건 1

명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.

NPL 유력 케이씨유엔피엘대부주식회사 후보 채권자 1곳

최신 수집 등기부의 근저당권자·채권이전 내역을 자동 분류한 조회 후보입니다. 해당 채권자의 실제 매각 의사, 채권 잔액, 양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

채권자 관점 회수 구간

이 채권을 사면 배당에서 얼마를 받나
예상 낙찰가 108,792,180원 ~ 125,060,670원 최저매각가 대비 낙찰가율 · 같은 용도 표본 415건

낙찰가 예측 기준표 — 검증 오차(MAPE) 10.4% · 검증 표본 13,385건 · 2026.04.15~2026.09.10 매각 실적 기준 (산출 2026.09.12)

배당 순위와 예상 낙찰가로 계산한 추정 구간입니다 — 실제 배당 결과와 대조해 검증한 값이 아닙니다(법원이 배당표 실적을 공개하지 않습니다). 표시된 금액은 등기부상 채권최고액 기준이며 실제 채권 잔액은 알 수 없습니다. 채권의 실제 매각 의사·양도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.10.06 3회 · 최저 74,970,000원
B 매력지수64 유찰 1회

부동산임의경매

2024타경62594 · 부산지방법원 · 오피스텔
최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트
107,100,000 1억 710만 감정가 153,000,000원
감정가의 70% ▼ 30% 할인
다음 매각기일
09-01
부산지방법원 10:00
입찰 보증금
1,071만원
최저가의 10% · 10,710,000원
감정가 대비
▼ 30.0% 싸게 매수
감정가 1.53억원
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1402호 임차인은 말소기준 뒤 전입이고 임차권등기도 이미 말소돼 인수 0원. 현재 1회 유찰·최저 107,100,000원이지만 시세 비교자료는 없어 가격 판단은 별도 확인이 필요합니다.
매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 집합건물(오피스텔)

인수 0원·말소기준 뒤 임차 — 부산 더토포필리아 1402호

부산지방법원 2024타경62594 · 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1402호 (부전동,더토포필리아)
감정가 153,000,000원 · 최저매각가 107,100,000원(1회 유찰·70%) · 매각기일 2026.09.01
64
매력지수 B등급 · 말소기준 뒤 임차·임차권등기 말소로 매수인 인수 0원 — 다만 실거래 시세 부재로 가격 메리트는 별도 확인
2021.06.16 근저당이 말소기준이고 1402호 김소연의 전입은 2024.08.12로 후순위이며, 5,000,000원 임차권등기도 2025.07.02 말소돼 인수는 0원. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없어 가격 가점은 제한해 B.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
✅ 인수 0원 🏷️ 최저 107,100,000원 📉 감정가의 70% 🏠 현황 주거용 오피스텔
한 줄 평 말소기준은 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이고, 1402호 김소연의 전입·점유는 2024.08.12.로 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 2024.12.05. 등기된 임차보증금 5,000,000원의 주택임차권도 2025.07.02. 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없어 107,100,000원의 가격 메리트 자체는 별도 시세 확인이 필요합니다.
감정가 / 최저가
153,000,000원
최저 107,100,000원 · 1회 유찰
현재 최저가율
70%
현재 회차
매수인 인수
0원
배당 시뮬레이션 기준
핵심 임차인
김소연
전입 2024.08.12 · 대항력 없음

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 14층 1402호 오피스텔입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 권리의 기준점은 2021.06.16. 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 10,704,000,000원이며 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 이후 2024.09.19. 임의경매가 개시됐고, 해당 근저당권은 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.

1402호에서 확인되는 김소연의 전입일·점유개시일은 2024.08.12.입니다. 말소기준인 2021.06.16.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 같은 임대차에 대해 2024.12.05. 주택임차권등기가 이뤄졌고 등기 내용상 임차보증금은 5,000,000원, 차임은 500,000원, 임대차계약일·주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2024.08.12.입니다. 이 임차권등기는 2025.07.02. 해제로 말소됐습니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2024타경62594
소재지부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1402호 (부전동,더토포필리아)
물건종류오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자주식회사서융
감정가 / 최저가153,000,000원 / 107,100,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
청구금액8,751,296,835원
말소기준2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원
매각기일2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 임차, 매수인 인수 0원

말소기준은 2021.06.16. 근저당권입니다. 2024.09.19. 임의경매개시결정은 그 뒤의 권리로 매각 시 소멸합니다. 1402호 김소연의 전입·점유는 2024.08.12.로 기준권리보다 늦고, 주택임차권등기 역시 2024.12.05. 접수됐으므로 선순위 임차권이 아닙니다. 더구나 해당 임차권등기는 2025.07.02. 이미 말소됐습니다.

✅ 핵심 결론 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 1402호 임차인의 전입·점유가 말소기준권리보다 뒤이고, 별도로 등기됐던 주택임차권도 이미 말소돼 매수인이 보증금을 승계하는 구조로 표시되지 않습니다.

② 임차인 — 1402호 김소연

임차인호실전입·점유보증금차임대항력우선변제승계
김소연 1402호 2024.08.12 5,000,000원* 500,000원* 없음 확정일자 2024.08.12 0원

* 2024.12.05. 주택임차권등기 내용 기준. 해당 임차권등기는 2025.07.02. 해제로 말소됐습니다.

김소연의 주민등록일자와 점유개시일자는 2024.08.12.로 동일하고, 임차권등기 내용에는 확정일자 역시 2024.08.12.로 기재돼 있습니다. 다만 말소기준인 2021.06.16.보다 뒤이므로 대항력 없는 후순위 임차입니다. 따라서 이 사건에서 가격이 낮아진다고 해서 보증금 미배당분이 매수인에게 넘어가는 대항력 인수형 구조는 아닙니다.

⚠️ 현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 기재 현황조사에는 101호·102호·202호·301호·302호·304호·401호·402호·504호·701호부터 1510호까지 다수 점유자가 함께 확인됩니다. 그러나 이 리포트의 대상은 1402호이며, 1402호 관련 확인자는 김소연입니다. 다른 호실 점유관계와 본 호실의 인수관계를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 107,100,000원 가정)

배당 항목채권액예상배당
0. 집행비용-2,299,400원
2. 근저당권 · 부산성의신용협동조합10,704,000,000원104,800,600원
잔여 · 소유자 교부-0원

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액에 비해 매각대금이 크게 부족해 10,599,199,400원의 미배당이 계산됩니다. 이 미배당은 담보권자의 채권 부족분이지, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.

매각대금 배분 (현재 107,100,000원)
회차별 담보권 미배당
유찰로 매각가가 내려갈수록 담보권자의 미배당은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원

회차매각가근저당 배당미배당매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 · 70%107,100,000원104,800,600원10,599,199,400원0원
2회 유찰 시 · 49%74,970,000원73,220,540원10,630,779,460원0원
3회 유찰 시 · 34%52,479,000원51,134,378원10,652,865,622원0원

이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니므로, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 유형이 아닙니다. 제공된 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실거래 시세 자료가 없으므로 107,100,000원·74,970,000원·52,479,000원 중 어느 가격이 시장 대비 싸다고 단정할 근거는 없습니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리가 명확하고 1402호 임차인의 전입이 그보다 늦습니다. 임차권등기도 이미 말소돼 등기·임차 승계 리스크는 낮은 편입니다.
⚠️ 가격 관점 1회 유찰로 최저가가 감정가 153,000,000원에서 107,100,000원으로 낮아졌지만, 실거래 자료가 없으므로 단순히 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다. 서면역 인근 주거용 오피스텔의 실제 거래 수준을 별도로 대조해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

  • 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변에는 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
  • 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
  • 이용상태. 공부상 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔입니다.
  • 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕, 지하2층·지상17층 건물이며 승강기·주차타워·도시가스 난방·소화전·화재탐지 및 경보설비 등이 설치돼 있습니다.
  • 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트포장도로에 접합니다.
  • 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지는 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
  • 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

  • 1402호 임차관계 재확인. 김소연의 주택임차권등기가 2025.07.02. 말소된 사실과 현재 점유 상태를 매각기일 직전 서류에서 다시 대조하세요.
  • 말소기준 확인. 2021.06.16. 부산성의신용협동조합 근저당이 기준권리이며, 2025.11.19. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전된 흐름을 확인하세요.
  • 공부상 용도와 현황 차이. 업무시설로 등재돼 있으나 실제 이용은 주거용 오피스텔이므로 이용·대출·세무 판단 시 이 차이를 확인하세요.
  • 시세 원본 확인. 실거래 비교 자료가 없으므로 현재 최저가 107,100,000원이 시장 대비 유리한지 별도 검증이 필요합니다.
  • 배당표 한계. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값이므로 실제 배당순위와 금액은 매각물건명세서와 배당요구 현황으로 재확인하세요.
  • 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 아직 열려 있다

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16. 근저당이 말소기준이고, 1402호 김소연의 전입·점유와 임차권등기는 모두 그보다 뒤입니다. 임차권등기마저 2025.07.02. 말소됐으며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 최저가는 107,100,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 그러나 실거래가 자료가 없어 이 숫자만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 따라서 이 사건은 “권리상 인수는 0원, 가격은 시세 확인 후 결정”으로 정리하는 것이 가장 정확합니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가 및 제공된 배당 시뮬레이션을 토대로 작성한 분석 의견이며, 당해세·최우선변제 등 일부 항목은 실제 배당과 다를 수 있습니다. 공부상 용도는 업무시설이고 현황은 주거용 오피스텔로 확인됩니다. 투자 권유가 아니며 입찰 전 원본 서류 확인과 전문가 자문을 권합니다. 본 리포트의 내용과 이를 근거로 한 어떠한 의사결정·입찰·투자 및 그 결과(손익)에 대해서도 작성자·운영자는 일체의 법적 책임을 지지 않습니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 14층1402호 (부전동,더토포필리아)

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