부동산임의경매

⚖️ 인수 0원 🏷️ 최저가 70% 👤 본건 임차인 1명 🔁 유찰 1회

한 줄 평 본건 504호 임차인 한영주의 전입일은 2022.11.28로 말소기준인 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다. 감정가 74,000,000원에서 1회 유찰되어 최저가는 51,800,000원(70%)이지만, 실거래 비교 없이 감정가 대비 유찰률만으로 가격을 평가해야 하므로 ‘싸다’고 단정할 단계는 아닙니다.

감정가 / 최저가

74,000,000원

최저 51,800,000원 · 1회 유찰

실질취득

51,800,000원

현재 회차 · 인수 0원 기준

매수인 인수

0원

본건 임차인 대항력 없음

최저가 ÷ 감정가

70%

감정가 74,000,000원 기준

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 5층 504호입니다. 등기상 소유자는 주식회사서융이며, 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당은 공동담보목록 제2021-436호와 연결되어 있고, 이후 임의경매개시결정과 부산진구 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

본건에서 실제로 확인해야 할 점은 등기보다 점유 관계입니다. 504호에는 한영주가 주거용으로 조사되어 있고 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 늦으므로 보증금 승계 위험은 없지만, 실제 점유자가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 절차 자체는 별도로 고려해야 합니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 5층504호 (부전동,더토포필리아)
용도 / 이용상태	대지 · 감정평가상 공부 용도 업무시설(오피스텔) 구간은 현황 주거용 오피스텔로 이용 · 504호 임차인 용도 주거
건물	철근콘크리트구조/(철근)콘크리트지붕 · 지하2층/지상17층
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	74,000,000원 / 51,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 2024.09.19 임의경매개시결정과 2025.10.24 부산진구 압류는 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2025.11.19에는 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 등기가 있으나, 이는 기존 1번 근저당권의 이전등기이며 별도의 선순위 인수권리를 새로 만드는 구조는 아닙니다.

✅ 본건 504호 임차인 판단 한영주의 전입일은 2022.11.28로 말소기준일 2021.06.16보다 늦습니다. 따라서 대항력 없음 · 매수인 보증금 승계 없음으로 판단됩니다.

② 임차인 — 본건 504호는 1명

임차인	점유	전입일	보증금	월세	대항력	우선변제	승계
한영주	504호 · 주거	2022.11.28	10,000,000원	500,000원	대항력 없음	확인 필요	승계 없음

확정일자는 확인되지 않고 배당요구도 확인되지 않습니다. 다만 본건 임차인의 대항력 자체가 없으므로 낙찰자가 보증금 10,000,000원을 승계하는 구조는 아닙니다. 금전 인수는 0원이지만 현재 점유 중이라면 명도 절차는 별개입니다.

③ 가격 기준 — 1회 유찰로 감정가 70%

감정가는 74,000,000원, 현재 최저매각가는 51,800,000원입니다. 1회 유찰되어 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 36,260,000원(49%), 3회 유찰 시 25,382,000원(34.3%)으로 제시되어 있습니다.

⚠️ 감정가 할인율과 시세 할인율은 다릅니다 현재 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시장가격보다 저렴하다고 볼 수는 없습니다. 이 사건은 실거래 비교 대신 감정가 대비 회차 변화와 권리 위험을 중심으로 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	1,332,400원
1. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	50,467,600원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 10,653,532,400원이며, 2회 유찰 시 10,668,792,680원, 3회 유찰 시 10,679,474,876원입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 회차 51,800,000원)

집행비용 1,332,400원 후 근저당권에 50,467,600원이 배당되고 소유자 잔여는 0원입니다.

회차별 미배당

유찰로 매각가가 낮아질수록 공동담보 근저당권의 미배당액은 증가하지만, 매수인 인수액은 각 회차 0원입니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 압류·경매개시결정은 소멸하고, 본건 504호 임차인도 대항력이 없어 현재 확인되는 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 점유·배당 관점 인수액 0원과 명도 부담 0은 같은 뜻이 아닙니다. 504호에는 한영주가 주거용으로 조사되어 있으므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변이며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
건물. 지하2층/지상17층 철근콘크리트구조 건물이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 있습니다.
토지. 인접지와 대체로 등고 평탄한 장방형 토지로 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 용도의 건부지로 이용 중이며 남측 약 6미터 아스팔트포장도로에 접합니다.
용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 공시지가는 10,150,000원/㎡, 토지면적은 627.6㎡입니다.
이용상태. 감정평가상 일련번호(20)-(59)는 공부상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔로 이용되고 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

본건 임차인 재확인. 504호 한영주의 전입일 2022.11.28, 보증금 10,000,000원, 월세 500,000원 및 현재 점유 여부를 원본 서류와 현장에서 다시 확인해야 합니다.
대항력 기준. 말소기준일은 2021.06.16이며 한영주의 전입은 이후이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다.
근저당권 이전등기. 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기를 포함해 최신 등기사항을 입찰 직전 확인해야 합니다.
가격 판단. 최저가 51,800,000원은 감정가의 70%이지만, 감정가 대비 할인만으로 시장가 대비 저가라고 판단하면 안 됩니다.
명도. 인수액은 0원이지만 점유자가 존재하므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 비용 가능성을 별도로 고려해야 합니다.
배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 수치이므로 실제 배당과 달라질 수 있습니다.

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 감정가 할인만 보지 말 것

이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이고, 본건 504호 임차인 한영주는 그보다 늦은 2022.11.28 전입입니다. 따라서 대항력 없음, 매수인 보증금 승계 없음, 현재 인수액 0원입니다.

현재 최저가는 51,800,000원으로 감정가 74,000,000원의 70%까지 내려왔습니다. 다만 감정가에서 많이 떨어졌다는 사실만으로 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다. 이 물건은 권리상 인수위험은 낮지만 실제 점유·명도와 시장가격 확인이 최종 판단의 핵심입니다. 한마디로 정리하면 권리는 합격, 가격은 별도 검증입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	7,400만원
2	2026-09-01	대기	5,180만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원·감정가 70%, 본건 임차인은 대항력 없음 — 부산 더토포필리아 504호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸

② 임차인 — 본건 504호는 1명

③ 가격 기준 — 1회 유찰로 감정가 70%

④ 예상배당표 (매각가 51,800,000원 가정)

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 감정가 할인만 보지 말 것

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