부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 15층 1507호로, 공부상 업무시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 주식회사서융이고, 등기상 핵심 권리는 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되며, 2024.09.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각과 함께 소멸하는 구조입니다.
말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2021-436호에 연결되어 있고, 2025.09.10 확정채권양도를 원인으로 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 이는 새로운 후순위 담보권이 추가된 것이 아니라 1번 근저당권의 이전입니다. 현재 회차 배당 계산에서는 매각대금 112,700,000원 중 집행비용 2,377,800원을 제외한 110,322,200원이 근저당권 배당으로 잡히고, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2024타경62594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 15층1507호 (부전동, 더토포필리아) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층/지상17층 · 본건 15층 1507호 |
| 소유자 | 주식회사서융 |
| 감정가 / 최저가 | 161,000,000원 / 112,700,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 부산성의신용협동조합 / 8,751,296,835원 |
| 말소기준권리 | 2021.06.16 근저당권 · 부산성의신용협동조합 · 채권최고액 10,704,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 점유신고, 배당상 인수 0원
등기상 말소기준은 2021.06.16 근저당권입니다. 경매개시결정은 2024.09.19로 그보다 뒤이고, 해당 근저당권은 2025년 확정채권양도에 따라 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었고, 현재 소유자는 주식회사서융입니다.
② 임차인·점유자 현황 — 대항력은 모두 없음
현황조사상 인명 점유신고는 48명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으며, 모든 전입신고가 말소기준권리인 2021.06.16 이후입니다. 아래 표의 ‘승계 없음’은 매수인이 해당 보증금을 떠안는 대항력 인수형으로 판정되지 않았다는 뜻입니다. 우선변제 여부는 확정일자가 확인되지 않은 사람들이 있어 미상으로 표시합니다.
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 정호성 | 101호 | 2023.05.11 | 30,000,000원 | 2,500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고종한 | 102호 | 2023.06.16 | 20,000,000원 | 900,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유도숙 | 202호 | 2023.08.08 | 30,000,000원 | 950,000원 | 2024.11.26 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신중인 | 301호 | 2023.07.17 | 30,000,000원 | 1,250,000원 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김태림 | 302호 | 2022.09.27 | 20,000,000원 | 1,200,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성호제 | 304호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 800,000원 | 2024.11.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 안병윤 | 401호 | 2022.07.27 | 20,000,000원 | 1,300,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배윤미 | 402호 | 2024.09.13 | 20,000,000원 | 1,100,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한영주 | 504호 | 2022.11.28 | 10,000,000원 | 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김세아 | 701호 | 2024.04.02 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전희은 | 702호 | 2022.12.16 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 우승원 | 703호 | 2023.12.05 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박정영 | 704호 | 2024.02.27 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김기범 | 705호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송예진 | 706호 | 2023.08.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민지 | 707호 | 2024.01.25 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이승주 | 708호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권미경 | 709호 | 2023.05.15 | 미상 | 미상 | 2024.10.11 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한금상(거주불명자) | 709호 | 2022.03.07 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 차유빈 | 710호 | 2023.09.15 | 미상 | 미상 | 2024.10.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김수연 | 801호 | 2024.08.16 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예진 | 802호 | 2022.11.10 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박화윤 | 803호 | 2023.11.27 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주자련 | 804호 | 2024.01.12 | 미상 | 미상 | 2024.10.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황희지 | 805호 | 2023.11.10 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 진재연 | 806호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | 2024.10.16 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송근혜 | 807호 | 2021.12.07 | 5,000,000원 | 500,000원 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정희숙 | 807호 | 2023.06.09 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 심수진 | 807호 | 2024.03.12 | 미상 | 미상 | 2024.11.28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민아 | 808호 | 2022.05.19 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 문단비 | 809호 | 2022.01.21 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정미애 | 810호 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소연 | 1402호 | 2024.08.12 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최진경 | 1403호 | 2024.09.10 | 미상 | 미상 | 2024.10.29 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정창환 | 1405호 | 2021.12.30 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황하성 | 1406호 | 2024.10.11 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김인하 | 1407호 | 2024.01.04 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송남진 | 1408호 | 2021.12.06 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전현정 | 1410호 | 2024.03.05 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정샛별 | 1501호 | 2022.05.25 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강래경 | 1503호 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 2025.07.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박민영 | 1504호 | 2022.04.26 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 배정인 | 1505호 | 2022.09.27 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정다연 | 1506호 | 2024.05.01 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 손예림 | 1508호 | 2023.10.31 | 미상 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양나영 | 1509호 | 2022.07.07 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진희 | 1509호 | 2023.08.14 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이지나 | 1510호 | 2023.08.18 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 없음 |
보증금·월세가 확인되는 사람과 금액이 확인되지 않는 사람이 함께 있습니다. 그러나 이 명단은 여러 호실에 걸친 현황조사이고, 본건 1507호로 표시된 임차인은 없습니다. 대항력 판정은 각 전입일이 2021.06.16 말소기준권리보다 뒤라는 점에 따른 것입니다.
③ 가격 판단 — 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 근거는 없다
감정가는 161,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 112,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 배당 계산상 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득금액도 112,700,000원입니다.
다만 동일 물건의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”, “가격 메리트가 충분하다”고 결론 내리면 안 됩니다. 이 사건에서는 권리 할인과 시세 할인은 별개의 문제입니다.
④ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,377,800원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합 | 10,704,000,000원 | 110,322,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 채권총액 10,704,000,000원 중 110,322,200원이 배당되고 10,593,677,800원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 최저가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 112,700,000원 | 110,322,200원 | 10,593,677,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 78,890,000원 | 77,069,980원 | 10,626,930,020원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 55,223,000원 | 53,828,986원 | 10,650,171,014원 | 0원 |
신청채권자의 청구액은 8,751,296,835원으로 현재 회차의 예상 배당액 110,322,200원보다 훨씬 큽니다. 2회·3회 유찰 시에도 신청채권은 모두 충족되지 않습니다. 그러나 이 미배당액이 곧 매수인이 승계하는 채무라는 뜻은 아니며, 제공된 각 회차 시나리오에서 매수인 인수는 모두 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 물건종류 역시 오피스텔로 분류되어 있어 아파트로 전제해 분석하면 안 됩니다.
- 입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면 도로변으로, 주변에 각종 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소와 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
- 건물·설비. 지하2층/지상17층 철근콘크리트 건물로 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 남측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 10,150,000원/㎡이고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1507호 점유 재확인. 현황조사 명단에는 여러 호실의 점유자가 있지만 1507호로 특정된 사람은 없습니다. 입찰 전 실제 점유 여부와 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
- 말소기준 재대조. 2021.06.16 을구 1번 근저당권과 2025.11.19 근저당권 이전등기를 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 타 호실 임차인과 분리. 101호·807호·1509호 등 다른 호실의 점유 신고를 본건 1507호의 보증금 인수액으로 합산하지 마세요.
- 시세 확인. 현재 최저가 112,700,000원이 감정가의 70%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 1507호와 비교 가능한 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 말소기준 근저당권은 공동담보목록 제2021-436호에 연결되어 있습니다. 본건 매각과 담보권 처리 내용을 원본 배당·등기자료로 대조하세요.
- 관리비·인도비용. 점유 형태와 별개로 미납 관리비와 명도·인도 과정에서 발생할 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 아직 미확정”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 현황조사에 기재된 48명의 전입은 모두 그 이후입니다. 보증기관 대위·승계도 없으며, 현재 112,700,000원부터 3회 유찰 55,223,000원까지 모든 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현황조사 명단에 1507호로 특정된 점유자는 없다는 점은 반드시 현장에서 재확인해야 합니다. 또한 최근 실거래 비교값이 없어 112,700,000원이 시세 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 “권리상 인수위험은 낮지만, 점유와 시세 확인 전에는 가격 메리트를 확정하지 않는다.”입니다.
