부동산임의경매 (아파트)

💰 감정 155,000,000원 🔻 최저 108,500,000원 🧾 인수 0원 📉 1회 유찰 · 70%

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이고, 본건 704호 점유자 박정영의 전입일은 2024.02.27로 그보다 뒤입니다. 대항력은 없고 산정상 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 108,500,000원이지만, 비교할 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “30% 할인 = 시세보다 싸다”로 해석할 근거는 없습니다.

감정가 / 최저가

155,000,000원

최저 108,500,000원 · 1회 유찰

실질취득

108,500,000원

현재 최저가 + 인수 0원

매수인 인수

0원

배당 시나리오 산정

핵심지표

감정가 70%

시세 비교는 별도 확인 필요

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 7층 704호입니다. 공부상 용도는 업무시설인 오피스텔이고, 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 감정가는 155,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 108,500,000원으로 감정가의 70%입니다.

권리의 기준점은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 10,704,000,000원이고 공동담보목록 제2021-436호가 기재돼 있습니다. 2024.09.19 같은 채권자의 임의경매개시결정이 등기됐으며, 2025.11.19에는 이 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 7층704호 (부전동, 더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
건물	철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상17층
소유자	주식회사서융 · 단독소유
감정가 / 최저가	155,000,000원 / 108,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%)
경매 청구액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 확인

✅ 말소기준권리 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있고, 2024.09.19 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

⚠️ 근저당권 이전등기 확인 2025.11.19 기존 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 기초가 되는 1번 근저당권의 채권최고액은 10,704,000,000원이며, 실제 배당권자와 채권양도 관계는 최신 등기사항과 배당관계를 대조할 필요가 있습니다.

② 임차·점유 — 704호는 말소기준 이후 전입

본건 704호에는 박정영이 현황조사 및 매각물건명세서에 확인됩니다. 전입일은 2024.02.27로, 말소기준권리 2021.06.16보다 늦습니다. 따라서 이 점유자는 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 배당·최우선변제 관련 원본 확인은 필요합니다.

점유자	호실	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
박정영	704호	2024.02.27	미상	대항력 없음	미상	해당 없음

✅ 매수인 인수액 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 본건 704호 점유자의 전입 역시 말소기준 이후이므로 대항력에 따른 보증금 인수형 물건은 아닙니다.

⚠️ 보증금 미상 704호 박정영의 보증금은 미상입니다. 대항력은 없지만, 배당표 산정에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당관계는 원본 서류로 최종 확인해야 합니다.

③ 가격 — 70% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다른 말이다

감정가 155,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저가는 108,500,000원입니다. 감정가 대비 정확히 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 유찰 시나리오이며, 최근 실거래 평균·최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 시세 기준은 확인되지 않습니다.

따라서 108,500,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐 시장가 대비 할인율을 의미하지 않습니다. 가격 메리트를 판단하려면 현황 주거용 오피스텔이라는 실제 이용상태를 기준으로 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 비교해야 합니다.

⚠️ 현황 용도 체크 공부상 용도는 업무시설이지만 현황은 주거용 오피스텔입니다. 가격 비교와 환금성 판단에서도 단순 업무시설이 아니라 현재 이용상태를 함께 고려해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,319,000원
근저당권 · 부산성의신용협동조합 설정분	10,704,000,000원	106,181,000원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 최저가 108,500,000원 가정 시 집행비용 2,319,000원을 제외한 106,181,000원이 근저당권 배당으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 미배당은 10,597,819,000원이며 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

매각대금 배분 (현재 108,500,000원)

회차별 근저당권 미배당

유찰가가 낮아질수록 담보권자의 미배당액은 증가하지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오

회차	매각가	근저당 배당	미배당	매수인 인수
현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70%	108,500,000원	106,181,000원	10,597,819,000원	0원
2회 유찰 시 · 감정가 49%	75,950,000원	74,182,900원	10,629,817,100원	0원
3회 유찰 시 · 감정가 34%	53,165,000원	51,808,030원	10,652,191,970원	0원

✅ 권리 관점 말소기준보다 늦은 704호 전입과 매수인 인수액 0원이 핵심입니다. 현재 확인되는 구조에서는 대항력 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 유형이 아닙니다.

⛔ 가격 관점 현재 최저가는 감정가보다 46,500,000원 낮지만, 최근 거래 시세와의 비교 없이 이 차액을 곧바로 투자수익이나 가격 메리트로 볼 수는 없습니다. 권리와 가격을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산광역시 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 주변은 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화전, 화재탐지·경보, 승강기, 주차타워 설비가 되어 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
토지. 627.6㎡, 지목 대, 일반상업지역·방화지구이며 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.
제한. 가로구역별 최고높이 제한지역으로 기준높이 70m 및 최고높이 100m가 기재돼 있고, 도시관리계획 입안중입니다.
위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

704호 점유관계. 박정영의 전입일은 2024.02.27로 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만, 실제 점유·인도 상태와 보증금 관계를 매각물건명세서에서 다시 대조하세요.
최우선변제. 배당 산정에는 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 보증금이 미상인 만큼 배당요구 및 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
근저당권 이전. 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최신 등기와 배당관계를 확인하세요.
시세 검증. 108,500,000원은 감정가의 70%일 뿐입니다. 동일 건물·인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 실거래와 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
용도 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 차이를 금융·세금·사용계획 검토에 반영하세요.
배당표 확인. 현재 산정에서는 근저당 채권최고액 대부분이 미배당으로 남으며, 당해세 등은 반영되지 않았습니다.

맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 실제 시세

이 물건의 권리 핵심은 비교적 분명합니다. 2021.06.16 근저당권이 말소기준이고, 704호 박정영의 전입은 2024.02.27로 늦습니다. 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가격은 별개입니다. 감정가 155,000,000원에서 한 번 유찰돼 108,500,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 최근 실거래 기준과 비교한 가격 검증이 선행돼야 합니다. 따라서 이 사건은 권리는 비교적 정리돼 있지만, 가격 판단은 보류가 맞습니다. 입찰 전에는 특히 704호 보증금·최우선변제 가능성, 근저당권 이전관계, 현황 주거용 오피스텔의 최근 거래가격을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 5,500만원
2	2026-09-01	대기	1억 850만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

1회 유찰·인수 0원 — 다만 ‘감정가 70%’만 보고 싸다고 판단하면 안 된다

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 확인

② 임차·점유 — 704호는 말소기준 이후 전입

③ 가격 — 70% 유찰가와 ‘시세 할인’은 다른 말이다

④ 예상배당표 (매각가 108,500,000원 가정)

⑤ 유찰 시나리오

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

⑦ 입찰 체크리스트

맺으며 — “70% 유찰가”보다 중요한 것은 인수와 실제 시세

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