부동산임의경매 (아파트)

🏷️ 감정 149,000,000원 📉 최저 104,300,000원 📊 감정가 70% 🛡️ 인수 0원

한 줄 평 말소기준은 2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당이고, 대상 803호의 박화윤은 2023.11.27 전입으로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 803호 보증금·확정일자는 확인되지 않아 점유 및 명도 조건은 입찰 전 재확인해야 합니다. 실거래 비교자료가 없어 104,300,000원이 시장가격보다 싼지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.

감정가 / 최저가

149,000,000원

최저 104,300,000원 · 1회 유찰

현재 최저가율

70%

감정가 대비 현재 회차

매수인 인수

0원

배당 시나리오 기준

803호 점유자

박화윤

2023.11.27 전입 · 대항력 없음

부산지방법원 2024타경62594. 부산진구 부전동 더토포필리아 8층 803호입니다. 공부상 용도는 업무시설이지만 감정평가상 현황 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 등기상 핵심은 2021.06.16 설정된 부산성의신용협동조합의 채권최고액 10,704,000,000원 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2024.09.19 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.

현재 소유자는 주식회사서융입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고 같은 날 주식회사서융으로 소유권이 이전됐습니다. 2025.11.19에는 기존 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당의 이전이므로 말소기준의 순위 자체가 새로 생긴 것은 아닙니다.

물건 개요

사건번호	부산지방법원 2024타경62594
소재지	부산광역시 부산진구 가야대로784번길 46-14, 8층803호 (부전동,더토포필리아)
물건종류 / 이용	오피스텔 · 공부상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔
소유자	주식회사서융
감정가 / 최저가	149,000,000원 / 104,300,000원 (1회 유찰)
청구금액	8,751,296,835원
매각기일	2026.09.01
말소기준권리	2021.06.16 부산성의신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,704,000,000원

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 기준

말소기준은 2021.06.16 을구 1번 근저당권입니다. 경매개시결정은 2024.09.19로 그보다 뒤에 접수됐고, 대상 803호 점유자 박화윤의 전입일도 2023.11.27로 기준권리보다 늦습니다. 따라서 조사자료상 박화윤의 임차권은 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.

⚠️ 등기 명의 변화 확인 2025.11.19 기존 부산성의신용협동조합의 을구 1번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 배당 시나리오에는 기존 부산성의신용협동조합 명칭이 표시돼 있으므로 입찰 전 최신 배당관계와 채권자 지위를 원본 서류에서 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 — 대상 803호는 박화윤

점유자	점유부분	전입일	보증금	대항력	우선변제	승계
박화윤	803호	2023.11.27	미상	없음	확인 필요	0원

803호 박화윤의 전입일은 말소기준권리인 2021.06.16보다 뒤인 2023.11.27입니다. 따라서 현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 범위에서 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않으므로 배당요구·점유관계와 실제 임대차 조건은 별도로 대조해야 합니다. 이 미확인 사항은 인수액을 발생시키는 선순위 대항력 문제라기보다 명도와 현장 확인의 문제에 가깝습니다.

✅ 매수인 인수 현재 배당계산과 권리순위 기준 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 대상 호실의 전입도 말소기준권리보다 뒤라 선순위 임차인 인수 구조가 아닙니다.

③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%

감정가는 149,000,000원, 현재 최저매각가는 104,300,000원으로 감정가의 70%입니다. 한 차례 더 유찰될 경우 제시된 시나리오상 73,010,000원(49%), 세 차례 유찰 시 51,107,000원(34.3%)입니다.

다만 동일 호실 또는 인근 오피스텔의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 시세보다 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인율과 시장가 대비 할인율은 서로 다른 지표이므로, 응찰 상한을 정할 때는 별도의 실거래 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
0. 집행비용	-	2,260,200원
2. 을구 1번 근저당권 · 부산성의신용협동조합	10,704,000,000원	102,039,800원
잔여 · 소유자 교부	-	0원

현재 회차에서는 근저당권 채권최고액 대비 10,601,960,200원의 미배당이 발생하며, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

매각대금 배분 (현재 최저가 104,300,000원)

회차별 미배당

최저가가 내려가면 근저당권 미배당액은 10,601,960,200원 → 10,632,704,180원 → 10,654,212,926원으로 증가합니다.

⚠️ 채권액이 물건가격을 크게 웃도는 구조 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 10,704,000,000원이고 현재 최저매각가는 104,300,000원입니다. 공동담보목록 제2021-436호가 기재된 근저당으로, 이 호실 매각대금만으로 채권이 충족되는 구조가 아닙니다. 다만 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

입지. 부산진구 부전동 롯데백화점 남측 인근 이면도로변에 위치하며, 근린생활시설·오피스텔·단독주택 등이 혼재합니다.
교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류소 및 부산도시철도 1호선 서면역이 있어 제반 교통사정은 양호한 편입니다.
이용상태. 공부상 용도는 업무시설이나 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
건물. 철근콘크리트구조, 지하2층·지상17층이며 위생·급배수·도시가스 난방·소화전·화재탐지·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외 아스팔트포장도로에 접합니다.
토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역에 포함됩니다. 토지면적은 627.6㎡, 공시지가는 10,150,000원/㎡입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

803호 점유 확인. 박화윤의 실제 점유 여부, 임대차 존속 여부와 명도 가능 시점을 현장에서 다시 확인해야 합니다.
보증금·확정일자 확인. 803호는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 없지만 배당 및 명도 협의를 위해 원본 서류를 대조해야 합니다.
근저당권 이전 확인. 2025.11.19 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권이 이전됐으므로 최신 등기와 채권자 관계를 확인하세요.
용도 차이 확인. 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔이라는 차이가 있으므로 사용·임대·세무상 영향을 검토해야 합니다.
가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 별도 확인이 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당관계와 현장 점유를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유가 핵심

이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.06.16 근저당이 말소기준이고, 대상 803호의 박화윤은 2023.11.27 전입이라 선순위 대항력 임차인이 아닙니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.

다만 보증금·확정일자가 확인되지 않는 점유자가 존재하고, 공부상 업무시설과 현황 주거용 오피스텔의 차이도 있습니다. 또 1회 유찰로 최저가가 104,300,000원까지 내려왔지만 이를 뒷받침할 최근 실거래 자료가 없어 가격 메리트를 단정할 수 없습니다. 결론적으로 권리 인수 위험은 낮지만, 803호 점유·임대차 원본 확인과 시장가격 검증을 끝낸 뒤 응찰가를 정해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-28	유찰	1억 4,900만원
2	2026-09-01	대기	1억 430만원

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

인수 0원이지만, 803호 점유·보증금 확인은 필요 — 부산 더토포필리아 803호

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당이 기준

② 임차인 — 대상 803호는 박화윤

③ 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%

④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

⑥ 입찰 체크리스트

맺으며 — 권리는 비교적 단순, 가격과 점유가 핵심

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